紅商網訊：3月13日，花樣年集團在香港召開2011年度業(yè)績發(fā)布會。花樣年集團總裁潘軍、集團執(zhí)行董事兼首席財務官陳思翰以及花樣年集團副總裁馮輝明出席了業(yè)績會現(xiàn)場。
業(yè)績顯示，2011年花樣年實現(xiàn)合同銷售金額70.05億元，合同銷售面積746,104平方米。其中38.93億元及307,861平方米來自城市綜合體項目，城市綜合體產品銷售總額占比達到55%。
在項目區(qū)域分布上，合同銷售主要來自于成都、深圳等9個城市，以及來自于深圳美年廣場、成都花樣城、成都美年國際廣場、成都香年廣場、成都福年廣場、東莞江山花園以及惠州別樣城等18個項目。
集團執(zhí)行董事兼首席財務官陳思翰表示，去年銷售均價約9,389元，較2010年為低，主要因為銷售重心城市，從深圳、成都等一線城市，轉移至惠州等二線城市所致。
“2011年，中國房地產企業(yè)普遍感到比較大的政策壓力，市場壓力和現(xiàn)金流壓力。”花樣年集團總裁潘軍回顧2011年市場時如是說。
但即使如此，潘軍仍堅定地表示，公司今年的銷售目標是72億元，而且對完成該目標很有信心。
潘軍稱，對銷售目標有信心，主要出于三個原因。一是公司產品的多元化，貨量充足。例如，在東莞、惠州、成都、無錫、天津以及南京都有一些小戶型的產品，這些都是不限購的剛性產品。其次，在成都和深圳這兩個高毛利的地方仍有商鋪和寫字樓會陸續(xù)推出。另外，今年還會有一些新產品入市。
據介紹，2012年，花樣年預計竣工項目面積為80萬平方米，全年可售面積約為140萬平方米，涉及銷售額達130-140億元，且截至2月底，已拿到銷售許可證的物業(yè)額有86億元。
此外，潘軍期望，在兩年內有成熟的養(yǎng)老產品推向市場，“我們現(xiàn)在初步考慮是安排在成都和深圳”。
以下是花樣年控股2011年度業(yè)績媒體發(fā)布會現(xiàn)場實錄：
現(xiàn)場提問：去年合約銷售超過目標60億，其中銷售均價降低了，同時花樣年在此期間也有進行促銷，那么請問這個均價到底降了多少？而今年的目標是72億，比去年60億目標多，而對于今年樓市狀況大多房企持謹慎態(tài)度，花樣年為何如此樂觀，信心在哪里呢？
關于融資方面，去年花樣年放棄了TDR，就是臺灣信托憑證，那么今年有沒有一些融資的計劃？
陳思翰：花樣年2011年銷售的均價是比2010年低了一點，均價9389元，區(qū)域主要是深圳和成都，惠州也有一些貨量。總體來說，在深圳均價是略低一點，而在成都郊區(qū)也有一些盤推出，所以把總體價格拉低了，但是如果是同一個項目均價是差不多的。
潘軍：關于今年72億的目標是花樣年按照保守的預計來制定的。之所以有這樣一個目標，是跟2010年相比，在設定目標的標準方面有20%的增幅，實際上2011年的銷售只增加了2億，所以花樣年認為今年的銷售目標仍然是比較審慎的。
而提出這樣的目標，我們是有準備的�；幽瓯旧淼漠a品是沿著多元化產品的組合來做的，產品多樣，貨量充足。例如，在東莞、惠州、成都、無錫、天津以及南京都有一些小戶型的產品，這些都是不限購的剛性產品。其次，在成都和深圳這兩個高毛利的地方仍有商鋪和寫字樓會陸續(xù)推出。另外，今年還會有一些新產品入市。
所以，綜合以上三個部分，花樣年對于完成70億的銷售目標還是比較有信心的。
關于融資方面，基于自身情況，現(xiàn)在還沒有打算再融資的需求。因為今年的現(xiàn)金流還是比較平衡，實際上除了投資TCL的土地之外，還進行一些土地整理的投資，大概有十幾億，今年這些土地也都將面市。所以，今年的現(xiàn)金流相對而言還是比較健康的。
現(xiàn)場提問：養(yǎng)老地產和商業(yè)部分會是今年比較好的一個潛力發(fā)展，花樣年在這方面都會有一些動作，文化旅游和養(yǎng)老地產方面已經探索出一些業(yè)務模式，那么這些探索出的業(yè)務模式是怎么樣的？養(yǎng)老地產第一個項目會在什么時候推出來，會在哪里？商業(yè)部分的供貨量是多少？
潘軍：關于養(yǎng)老和文化旅游地產，在成都和深圳都已經在開始進行積極的準備。在養(yǎng)老方面，2011年花樣年也是第二屆養(yǎng)老地產大會的主辦方之一，也跟業(yè)內主要的一些服務機構進行了比較深入的交流，同時也組織了專門的團隊來進行前期的孵化。
其實，中國做養(yǎng)老地產仍面臨著巨大的挑戰(zhàn)。目前并沒有什么成熟的模式可提供參考，所以，花樣年只有進行自我實踐與探索比較，經分析研究，臺灣的養(yǎng)老模式最貼近中國國情，可用來借鑒，現(xiàn)已經安排團隊在臺灣進行相應的前期培訓。
事實上，美國的模式也不錯，有較大的盈利，但是基于國內情況，在很多法律上包括一些財稅政策方面還沒有做好準備。所以，現(xiàn)在在做的養(yǎng)老模式基本上都是摸著石頭過河。因此，花樣年認為這蘊藏著非常大的機遇，中國養(yǎng)老地產市場在未來30年是中國房地產市場最具有吸引力的一部分。
但是，怎樣把養(yǎng)老地產轉化成一種模式，從而形成一種共識是值得探究的。養(yǎng)老地產的核心競爭力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力，例如酒店行業(yè)，投資酒店的未必賺錢，但管理酒店一定是賺錢的。
所以，從這一點上看，花樣年將會花更多的精力集中在管理團隊的形成和管理服務模式的成熟，期望在兩年內有成熟的養(yǎng)老產品推向市場，現(xiàn)在初步考慮的地點是在成都和深圳。等到模式成熟以后，逐漸會在桂林、蘇州、天津、北京等城市推廣，相信未來在養(yǎng)老地產方面會尋找到一個新的增長點，給這個行業(yè)帶來一個新的增長。
現(xiàn)場提問：剛剛提到花樣年有一些土地整理的投資，規(guī)模大概是怎樣？其中，有多少是自己發(fā)展，又有多少是賣出去？另外，關于融資的一些框架協(xié)議，花樣年預測在今年會落實這些協(xié)議嗎？其中預算的融資大概是多少？特別是成都項目，規(guī)模是比較大，去年投入的資金是11億元，那么請問目前的進展是怎樣？
潘軍：在土地整理方面，今年主體是兩個MOU和一個新增的。兩個MOU，一個是郫縣，郫縣是經過2010年、2011年兩年的投資，累計到現(xiàn)在共投資8億多，其中2010年投了3億，2011年投了5億。
經過兩年的努力，第一批400畝土地將于四五月份進入土地市場。這一批土地花樣年將自己獲取一半，另一半已經在尋找同行合作來拿地，這樣大概能夠實現(xiàn)6億的產出。
另外，在成都五桂橋項目一級土地開發(fā)整理了100畝土地，大約能獲得70畝的高容積率的商業(yè)和住宅用地。現(xiàn)在在考慮跟基金合作，大約拿出一半的股權，這能再實現(xiàn)3億左右的現(xiàn)金富余。
而在大理1500畝地的第一期土地580畝將從五月份開始供地，這部分大約預計投資是1億元左右。所以，今年的土地投資是正向的，土地增加了，但現(xiàn)金流反而是正的，我要產生8億元的正向現(xiàn)金流。所以，今年現(xiàn)金流部分將會比2011年要好。
至于規(guī)模方面，郫縣總的整理規(guī)模是2.68平方公里，預計產出的土地是1400畝，分三年推出，2012年400畝，2013年500畝，2014年400畝。未來在這1400畝中，花樣年的計劃是賣一半留一半，這樣在后續(xù)三年，由于實施MOU所帶來的土地儲備資金壓力是比較小的。
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