范小沖（陽(yáng)光100常務(wù)副總裁）：調(diào)控也是需要邊調(diào)邊控的，是動(dòng)態(tài)的�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)外形勢(shì)變化，房?jī)r(jià)得以遏制，調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，所以微調(diào)也是有可能的。保障房方面，政府住宅體系長(zhǎng)期缺失，大躍進(jìn)式的惡補(bǔ)，調(diào)動(dòng)起來(lái)需要很大的力量，但其實(shí)不是一個(gè)建設(shè)、開(kāi)工就夠了，整個(gè)建設(shè)、分配、管理體系要在這么短時(shí)間內(nèi)搭建，資金上也沒(méi)有保障。保障房是一個(gè)系統(tǒng)工程，如果只盯著量，水分太多，是不可持續(xù)的。就像當(dāng)年四萬(wàn)億救市，不能花錯(cuò)了地方。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：限購(gòu)導(dǎo)致房企普遍面臨較大存貨壓力，貴司狀況如何？將采取什么樣的措施應(yīng)對(duì)？

　　范小沖：各家公司的存貨都很大。按照正常市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)地、生產(chǎn)，周期很長(zhǎng)，投資很大，要提前很長(zhǎng)時(shí)間安排，停不下來(lái)�，F(xiàn)在行政改變了供需關(guān)系，變成了有效購(gòu)買不足。2012年上半年庫(kù)存都會(huì)很大�，F(xiàn)在的情況是量?jī)r(jià)齊跌，庫(kù)存壓力就等于資金放在那里，會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張。

　　我們的辦法就是調(diào)整新一年的計(jì)劃，根據(jù)庫(kù)存出新的供應(yīng)計(jì)劃。采用不同的方式，有的就出新產(chǎn)品，有的就是重點(diǎn)做商業(yè)，在一定區(qū)域做布局，在一些好賣的地方加速資金回流。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前渣打銀行等機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2012年準(zhǔn)備金將分批次放開(kāi)。房地產(chǎn)融資狀況在2012年將會(huì)怎樣？

　　范小沖：調(diào)控方向過(guò)去是抗通脹，現(xiàn)在國(guó)際形勢(shì)不好，惡性通脹壓力不太具備，保增長(zhǎng)要有資金支撐。（現(xiàn)在）現(xiàn)金稀缺，中小企業(yè)面臨資金壓力。放松是必然，也是第一選擇。存準(zhǔn)率很高，還有操縱的空間�，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)資金少，第一會(huì)限制發(fā)展，第二是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流會(huì)受到影響。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：貴司在2012年如何安排資金？

　　范小沖：我們會(huì)要求每一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流都是正的。大家都會(huì)有些辦法，譬如靠大規(guī)模消化（庫(kù)存）；一些伙伴、一些股東看到機(jī)會(huì)，也會(huì)加大股本金，或者在項(xiàng)目層面投資；有的則是用信托、PE。現(xiàn)在地產(chǎn)公司有品牌能力，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力，還是有很多人跟進(jìn)來(lái)的。因?yàn)楝F(xiàn)在很多行業(yè)也不賺錢�，F(xiàn)在市場(chǎng)上是資金泛濫，M2是80多萬(wàn)億，個(gè)人存款是40多萬(wàn)億，是歷史上錢最多的時(shí)候，但因?yàn)榻鹑跊](méi)放開(kāi)，資金放在不同的地方，沒(méi)有形成水系而已。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在產(chǎn)品線上，面對(duì)剛需，有何安排？

　　范小沖：剛需會(huì)受到保障房的巨大影響。保障房管理不行，溢出量很大。做保障房呢，政府在稅、土地上有很大的優(yōu)勢(shì)，所以我們現(xiàn)在是什么房子都做，有各種產(chǎn)品類型，沒(méi)有專門的小戶型戰(zhàn)略。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：陽(yáng)光100的商業(yè)地產(chǎn)有哪些打算？

　　范小沖：我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有結(jié)束，人口在不斷進(jìn)入城市，城市功能提升需要城市綜合體。我們現(xiàn)在主要在二、三線城市做城市綜合體，柳州有一個(gè)綜合體，沈陽(yáng)、重慶、無(wú)錫、濰坊、煙臺(tái)、成都等地都有在做，現(xiàn)在有30%的比例是商業(yè)。

　　2012年我們重點(diǎn)就是提高商業(yè)公司效益，提高運(yùn)營(yíng)能力，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，因?yàn)橐话阕錾虡I(yè)，譬如酒店是20-30年都收不回投資的。通常連經(jīng)營(yíng)性盈利維持都（比較困難），所以一般都是通過(guò)物業(yè)評(píng)估在資金市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。 

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