紅商網(wǎng)訊：“無論你信或不信，當(dāng)重建完成之后，新大沖村的美好程度一定會超出大多數(shù)人的想象。”1月5日，華潤置地有限公司董事總經(jīng)理吳向東對本報(bào)記者說。

　　2011年12月20日，全國最大的舊改項(xiàng)目——深圳大沖村舊改正式動工，面積為68.5萬平方米的改造項(xiàng)目被華潤置地圈下。據(jù)了解，華潤置地預(yù)計(jì)將為此投入超過200億元。

　　與此前不同的是，大沖村舊改走出了一條開發(fā)商投資，政府協(xié)調(diào)拆遷的模式創(chuàng)新之路。

　　舊改模式創(chuàng)新

　　“為運(yùn)作大沖村舊改項(xiàng)目，公司專門在深圳注冊了華潤置地(深圳)有限公司，法人代表為吳向東，注冊資本金3.8億港元。”華潤置地內(nèi)部人士透露。

　　根據(jù)整體規(guī)劃，大沖村將建設(shè)一棟300米高的標(biāo)志性寫字樓及附屬辦公樓，一座五星級酒店，兩座四星級酒店，一座18萬平方米的超大型shoppingmall和規(guī)模達(dá)228萬平方米的商務(wù)公寓及住宅。

　　據(jù)了解，大沖村整體改造面積為68.5萬平方米，項(xiàng)目總建筑面積為280萬平方米，其中保障性住房為5.36萬平方米，公共配套設(shè)施為6.45萬平方米。

　　這個(gè)全國最大的舊城改造項(xiàng)目，其改造模式自然備受關(guān)注。

　　深圳市南山區(qū)駐大沖村工作組有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，項(xiàng)目采取政府、股份公司、開發(fā)商三方參與的模式來進(jìn)行開發(fā)，由華潤置地出資，南山區(qū)政府和代表大沖村的大沖實(shí)業(yè)股份公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)村民拆遷事宜。

　　“雖然舊城改造一般是進(jìn)行市場化運(yùn)作，但是如果沒有政府的介入，難免會出現(xiàn)諸多問題，比如補(bǔ)償中涉及到的民族問題，涉及到的補(bǔ)償問題等等。”該負(fù)責(zé)人表示，政府如何介入，介入到何種程度，都值得探討和研究。

　　據(jù)了解，政府協(xié)調(diào)是大沖村舊改有別于深圳其他舊改項(xiàng)目的最大特色。目前深圳舊改一般采取股份公司主導(dǎo)或村民合作共建等模式。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，政府協(xié)調(diào)的創(chuàng)新模式，是由大沖村舊改規(guī)模決定的，也與該項(xiàng)目的市政改造屬性相關(guān)。

　　200億元投資

　　吳向東對記者透露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將投入200億元的開發(fā)資金。

　　如此巨大的資金投入，即便對大型房企而言也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)，更何況在資金回籠普遍放緩的樓市調(diào)控期。

　　大沖實(shí)業(yè)股份公司提供給記者的資料顯示，大沖村共931戶需補(bǔ)償?shù)膶?shí)物面積達(dá)104萬平方米，若按1.1萬元/平方米的貨幣補(bǔ)償方案，華潤置地前期將要準(zhǔn)備100多億元的現(xiàn)金作為投資大沖村的成本。

　　除去拆遷補(bǔ)償成本外，某上市公司負(fù)責(zé)人分析，華潤置地的前期投入估計(jì)在10億元左右。

　　不過，華潤置地顯然在資金投入方面做了充分的準(zhǔn)備。

　　2011年，華潤置地已進(jìn)行多筆融資，包括發(fā)行債券和銀行貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤置地在2011年的融資規(guī)模已逾200億港元。這一規(guī)模超過內(nèi)地和香港的所有上市房企。

　　去年12月13日，華潤置地公布最新銷售數(shù)據(jù)，2011年1～11月，其累計(jì)合約銷售額為301億元人民幣，已超過全年300億元的銷售目標(biāo)。

　　“雖然200億元的總投資額看似非常有壓力，旦實(shí)際上，分期投入并不會給華潤置地以太多壓力。另外，雖然項(xiàng)目的后期資金回籠期較長，但卻非�？捎^。”上述上市公司負(fù)責(zé)人說。

　　按照規(guī)劃，大沖村舊改項(xiàng)目未來的商業(yè)、辦公面積為52萬平方米。根據(jù)戴德梁行提供的租金參考數(shù)據(jù)，該商業(yè)出租收益的年租金收入能達(dá)到5.6億元，而公寓和住宅也將會給華潤置地帶來利潤貢獻(xiàn)。

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