觀點地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為在這種模式下，蘇寧環(huán)球這樣的企業(yè)的退出機制如何？

　　彭澎：雖然沒有看到他們合作的文本，但是我覺得應(yīng)該有一種約束機制，就是開發(fā)年限。

　　如果說沒有一個時間的保障和資金到位的保障，那給開發(fā)商拿在手上隨便玩就是政府的缺位和誤差，所以我相信是有一定的約束機制和補救機制，但是具體什么樣的約束和補救，我想肯定是資金和年限。

　　黃鵬：一直都有，比如說現(xiàn)在不可能全部拆完，應(yīng)該是一種滾動式的。就是拆建，拿出一片拆，在拆之前必須先建安置房，或者如果說沒有這種空地建安置房就協(xié)商在其他地方買房，或者臨時安置租房。然后把這塊拆了以后建安置房，建了安置房以后把那部分人遷回來，就是這種不斷滾動的開發(fā)模式。

　　另外一個，這種的資金到位情況是要專戶的，就是不能說自有資金、融資完以后就好像就功成身退了，一旦進入專戶是動不了的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：整個白鵝潭這么大的項目由蘇寧環(huán)球一家公司來進行運作，你們對此會不會有一些擔(dān)憂呢？

　　彭澎：會的。但是這個項目一方面大家都在關(guān)注，一方面也看到政府在不斷進行說明，說到底最后這個土地的出讓方式是怎么樣的，我認(rèn)為可能還是要經(jīng)過招拍掛，如果是這樣可能還是有其他的開發(fā)商可以參與。

　　現(xiàn)在這個模式到底是怎么樣還是由政府來確定，政府也在不斷的獲得新的信息，還有待觀察最后的運作模式會是什么樣。

　　我覺得各種可能性都存在，因為現(xiàn)在只是一種框架性的協(xié)議，很可能不是由蘇寧環(huán)球一家來做這個事情。

　　黃鵬：我個人覺得不是特別好，因為廣州的舊改情況和外省不同。

　　另外，從目前研究的一些東西來說，廣州的拆遷和其他地方人們所考慮的一些東西不是特別相同。就是說一個不熟悉廣東情況的公司來做，擔(dān)心接下來會找其他人來做這個東西。

　　我個人覺得蘇寧環(huán)球會找其他的單位來合作，而他們只不過作為一個大的承包商。因為要做那么大的項目，即便是廣東省的任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司目前都沒有這么大的實力。亞運城的開發(fā)都是幾家來做的，何況現(xiàn)在這個項目比亞運城要大得多，做下來應(yīng)該比較困難。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在廣州政府和蘇寧環(huán)球之間的協(xié)議中有沒有在這方面做一些限制？比如說蘇寧環(huán)球是否可以自行尋找一些合作伙伴共同來出資，參與到這個項目當(dāng)中。

　　彭澎：現(xiàn)在我基本上可以判定蘇寧環(huán)球是一個總承包商，政府發(fā)包，然后具體的一些項目和小地塊可能會由蘇寧環(huán)球或者和政府一起來分包，很可能是這樣一種格局。

　　所以蘇寧環(huán)球有沒有那么大的資金實力本身也是很值得關(guān)注，當(dāng)然蘇寧環(huán)球畢竟有一個上市平臺，可以融資。此外蘇寧環(huán)球原來在廣東也沒有項目，所以下的力度也比較大，關(guān)鍵是這個地塊也很重要，區(qū)位很好，應(yīng)該說投資的前景也不錯。所以，即使蘇寧自己投資也好，引進其他戰(zhàn)略伙伴都是完全可能的。

　　黃鵬：就合作這一塊，合作開發(fā)能做不能做就沒有相關(guān)的具體協(xié)議，就是主要是看蘇寧環(huán)球愿意尋求哪些合作伙伴。表面看起來是可以跟別人合作，然后去做這些工作。蘇寧環(huán)球或許不會說直接報出這個項目就和另外一個單位合作，因為合同已經(jīng)簽好了，如果是簽好的話是只允許這一家來做。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：但是如果蘇寧環(huán)球作為一個總包，下面還有層層合作單位，會擔(dān)心影響整個項目的統(tǒng)一性等等嗎？

　　彭澎：首先，如果說蘇寧環(huán)球作為整體的戰(zhàn)略性合作伙伴，今后的具體部署也不知道會怎么樣。但是我們設(shè)想企業(yè)和政府合作，可能會保證整個區(qū)域的協(xié)調(diào)，這個項目能否有協(xié)調(diào)性和統(tǒng)一性的確是可能有不足之處。但是整個項目都由蘇寧環(huán)球一家來做好像不太現(xiàn)實，目前可借鑒的項目就是亞運城，亞運城最后也是五家合作開發(fā)的模式。一個亞運城都要好幾家來承擔(dān)開發(fā)，可以想象蘇寧環(huán)球一家是不可能做到那么大體量的獨家開發(fā)。

　　在這個過程中我們最大的擔(dān)憂是，一家來總控能夠保證規(guī)劃的連貫性和協(xié)調(diào)性，又不至于分包以后產(chǎn)生更大的投資成本，這里面我覺得政府要發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。但是，這個模式在我們廣東來講還是比較新穎的，我們只能讓媒體來關(guān)注，專家學(xué)者來監(jiān)督，來督促他向著一種后續(xù)方向發(fā)展。

　　項目現(xiàn)在還沒有開始建設(shè)，我們都是一種擔(dān)憂而已。也許這種模式會成功，也許會走入一些誤區(qū)也很難說，但是隨著我們社會這種持續(xù)的關(guān)注，我覺得還是有很大可能取得成功的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：目前看起來蘇寧環(huán)球只是在一級開發(fā)上面做資金引入這方面的參與，在土地交由政府之后，您覺得蘇寧環(huán)球還可以繼續(xù)參加二級開發(fā)嗎？

　　彭澎：有這個開發(fā)資質(zhì)應(yīng)該就可以，理論上是可以。

　　黃鵬：我認(rèn)為即使蘇寧環(huán)球覺得二級開發(fā)有利的話，也不會介入到全部里面去，可能會選一些優(yōu)質(zhì)的來做；還有就是看管理層對這方面的考量是什么。