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對話廣州白鵝潭:蘇寧環(huán)球的模式
http://m.ssvihum.com 2011-09-14 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  紅商網(wǎng)訊:蘇寧環(huán)球獲得廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里土地一級開發(fā)權(quán)的消息攪動了整個廣州業(yè)界。

  蘇寧環(huán)球公告表示,擬與廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司合資在廣州市注冊成立“廣州白鵝潭投資有限公司”,注冊資本為1億元。其中,蘇寧環(huán)球以現(xiàn)金方式出資8800萬元,占注冊資本的88%;廣州西關(guān)以現(xiàn)金方式出資1200萬元,占注冊資本的12%。

  據(jù)了解,蘇寧環(huán)球與廣州市荔灣區(qū)人民政府還約定,廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司需對白鵝潭地區(qū)土地一級開發(fā)進行時間和成本控制,確保白鵝潭對應(yīng)地塊自銀行資金到位之日起18個月內(nèi)完成征收并公開上市,征收成本不超過合作各方共同認定的成本總額。

  對此,蘇寧環(huán)球內(nèi)部人士稱,廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里的土地體量巨大,擬分期開發(fā),總共動用的資金預(yù)計將超過千億元人民幣。公司已經(jīng)和國家開發(fā)銀行廣東省分行達成了貸款協(xié)議,因此資金方面已經(jīng)不存在問題。

  隨后,因項目體量巨大、涉及巨額資金,以及首入華南的知名企業(yè)蘇寧環(huán)球等等因素,該合作事件迅速引發(fā)全國關(guān)注,而蘇寧環(huán)球是否能夠獨力承擔也成為議論的焦點。

  不過,暫且不論蘇寧環(huán)球是否有資格、有能力完成如此體量項目,從廣州房地產(chǎn)界來看,如此方式的一級土地整理方式也尚屬首次。

  就廣州此番創(chuàng)新的土地儲備模式,觀點地產(chǎn)新媒體采訪了廣州社科院高級研究員彭澎和廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬,以下為采訪整理實錄:

  觀點地產(chǎn)新媒體:您怎么看這次廣州政府在白鵝潭區(qū)塊上所采取的土地儲備模式呢?

  彭澎:目前土地儲備沒有讓給蘇寧環(huán)球,蘇寧環(huán)球只是作為戰(zhàn)略投資商,在融資這方面來發(fā)揮更大的作用,這種模式我們認為確實是比較新穎?偠灾,我們這個城市區(qū)域的開發(fā)可以允許有更多創(chuàng)新的手段,目的就是確保規(guī)劃的協(xié)調(diào)和連續(xù)性。

  第二,這也讓企業(yè)能夠形成公平競爭的格局。第三,政府也起到監(jiān)督的責任,當然這里面還要保障在拆遷中居民能有合理的補償,這些因素都需要考慮。

  黃鵬:之前的土地儲備不會讓企業(yè)完全介入,這次蘇寧環(huán)球介入的比例還是比較大的,程度還是比較深的。以前基本上要收購一個土地都是政府在弄,當然也有可能找另外一個公司介入,但沒有讓整個開發(fā)都引入其他公司來做。

  另外以前沒有這么大面積去儲備土地,最多就是一個廠一塊地,或者幾個廠一塊地,政府只是零零星星的做這些土地儲備,這種大型的土地儲備以前沒有過,包括現(xiàn)在全國也沒有像現(xiàn)在這樣去做這種形式的大型土地儲備活動。

  觀點地產(chǎn)新媒體:您覺得在這種新的嘗試當中最容易出現(xiàn)問題,或者最應(yīng)該關(guān)注的是哪方面?

  彭澎:一個就是擔憂蘇寧環(huán)球會不會就是一個大批發(fā)商,就和政府合作取得一種中間利潤。第二,在真正的項目公司選擇的時候,或者是一些地塊具體開發(fā)商選擇的時候,蘇寧環(huán)球可能有自己的傾向性。因為蘇寧環(huán)球是戰(zhàn)略合作伙伴,很難說不影響到政府最后的決策。

  現(xiàn)在我們對北方來的強勢投資商也很擔憂,像萬達一來別的開發(fā)商都躲他。那么,我們也是希望這些開發(fā)商是有實力迅速開發(fā),而不是吃中間差的,如果是專門吃中間差的,我覺得這就是一種不太好的模式;如果能夠保證規(guī)范的連續(xù)性和統(tǒng)一性那可能就是成功的。

  現(xiàn)在還需要進一步觀察和監(jiān)督,我覺得社會的力量就是觀察監(jiān)督提出建議。

  觀點地產(chǎn)新媒體:據(jù)您了解,為什么政府在這個項目上會愿意讓開發(fā)商做如此深入的參與呢?僅僅是資金的原因嗎?

  彭澎:可能是為了確保這個區(qū)域開發(fā)的完整性和統(tǒng)一性,還要確保資金來源的可靠性,政府可能基于這樣的考慮,如果說有其他的問題我們也不得而知。

  黃鵬:資金有關(guān)聯(lián),還有一個我覺得畢竟政府還是想借助這些公司或機構(gòu)來把項目運作得更好,不純粹是因為錢。政府以政府信用擔保,銀行還是愿意借錢的,但在投入方面不一定有優(yōu)勢,但作為企業(yè)來說有專業(yè)水平。

  另外有一些錢申請下來,比如要談拆遷補償,政府談和企業(yè)談是兩個不同的概念。像政府談是有規(guī)定必須評估,評估給你是500元就是500元,人為加到1000元是不可能的;但是企業(yè)評估500,如果想讓業(yè)主快走可以給1000元/平米,靈活性會更大。包括這種行政機構(gòu)也沒辦法,不是說不想抬高這個價錢,但是如果抬高了就是違規(guī)操作了。

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來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)  武瑾瑩 責編:寄瑤