十分有趣的是，正當(dāng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在北京土地拍賣市場(chǎng)上被央企“邊緣化”之時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹要“出京”的消息不脛而走，外界紛紛揣測(cè)其動(dòng)機(jī)究竟是出于戰(zhàn)略需要還是被逼無(wú)奈？面對(duì)不甚熟悉的上海灘，精明之人潘石屹來(lái)到精明之地，又會(huì)有何種前途命運(yùn)呢？

　　“梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)怎么走，我不認(rèn)路，誰(shuí)帶帶我？”3月25日，在SOHO東海廣場(chǎng)租戶簽約儀式之后的一個(gè)小型聚會(huì)上，潘石屹拿這句話詢問(wèn)在場(chǎng)的記者朋友們。即便行走在上海最繁華的商業(yè)街南京西路，陌生之感對(duì)于潘石屹來(lái)說(shuō)也會(huì)油然而生。

　　不過(guò)，對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“認(rèn)地兒顯然比認(rèn)路更為重要”。今年3月，潘石屹已經(jīng)開(kāi)始謀劃在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹橋國(guó)際交通樞紐附近一幅體量頗大的地皮，該塊土地位于長(zhǎng)寧區(qū)轄區(qū)內(nèi)。

　　投入一半以上土地購(gòu)買(mǎi)資金，或當(dāng)上海“地王”

　　在目前房地產(chǎn)形勢(shì)不甚明朗的情況下,潘石屹的上海之旅會(huì)不會(huì)是一次劍走偏鋒呢？對(duì)于3月末的這次上海之行緣起,潘石屹向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》坦言:“除了參加SOHO中國(guó)東海廣場(chǎng)租戶簽約儀式之外,這次來(lái)上海主要是談新項(xiàng)目的。”

　　潘石屹說(shuō)他此行除了見(jiàn)了東海廣場(chǎng)所在的靜安區(qū)領(lǐng)導(dǎo)之外，還與長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)長(zhǎng)李耀新進(jìn)行了會(huì)面，談話內(nèi)容主要涉及將在該區(qū)購(gòu)買(mǎi)一幅較大面積的土地，并根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行綜合性的商業(yè)開(kāi)發(fā)。

　　一位熟悉SOHO中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的人士這樣告訴記者:“老潘殺回上海又偏偏再次選中了長(zhǎng)寧虹橋地區(qū)，明明就有''雪恥’的意思。”

　　早在2007年，潘石屹就曾相中上海長(zhǎng)寧區(qū)虹橋的一塊土地，但那塊地最終落入了澳門(mén)“賭王”何鴻燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年內(nèi)不進(jìn)上海”的狠話。而如今，三年約定將過(guò)，潘石屹故地重游，自然感慨。

　　在3月25日的媒體見(jiàn)面會(huì)上，針對(duì)為何看中長(zhǎng)寧虹橋的問(wèn)題，潘石屹給出的答案很簡(jiǎn)單，虹橋交通樞紐集聚了最先進(jìn)的交通工具，從全球來(lái)看都很難找到這樣一個(gè)點(diǎn)，這樣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)會(huì)使之迅速崛起。

　　“很多問(wèn)題和數(shù)字不能說(shuō)得太細(xì)，”面對(duì)記者的層層逼問(wèn)，潘石屹選擇了左躲右閃，顧左右而言他，或許是擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手知道了他的底牌。

　　在采訪中，潘石屹明確表示，今年他將動(dòng)用公司土地購(gòu)買(mǎi)資金的一半以上投資到上海，金額達(dá)50億元以上。他還透露，目前，SOHO中國(guó)的賬面現(xiàn)金為120億元，銀行授信貸款額為180多億元，兩者相加使其在今年可調(diào)配金額能夠達(dá)到300億元以上。

　　為了購(gòu)買(mǎi)這塊位于長(zhǎng)寧區(qū)虹橋的土地，潘石屹也坦言并不排除SOHO中國(guó)將會(huì)在上海拿“地王”的可能性，這也透露出其出戰(zhàn)必勝的愿望。

　　破例進(jìn)軍商業(yè)住宅市場(chǎng)

　　SOHO中國(guó)在北京發(fā)展十年幾乎不涉及住宅市場(chǎng)，而把主要精力放在了寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)。但潘石屹或許將會(huì)在上海灘“破一回例”。

　　“''參數(shù)化城市’是長(zhǎng)寧這一綜合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念。”潘石屹向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》回憶說(shuō),“我在和長(zhǎng)寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)談的時(shí)候，他們的態(tài)度很積極，雙方達(dá)成一個(gè)共識(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)融合性，建設(shè)一個(gè)多功能的綜合體，集中了住宅、辦公、娛樂(lè)等各類項(xiàng)目，滿足人們基本的日常生活。”

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》了解，長(zhǎng)寧區(qū)政府與SOHO中國(guó)雙方就政府服務(wù)、稅收優(yōu)惠、人才配套等問(wèn)題進(jìn)行了磋商。SOHO中國(guó)已經(jīng)多次向長(zhǎng)寧區(qū)提交了具體的規(guī)劃方案，某世界著名地產(chǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃公司也已經(jīng)參與其中。目前的方案已經(jīng)較為深入，如果潘石屹拍得該塊土地，整體項(xiàng)目有望在2015年之前竣工，屆時(shí)，長(zhǎng)三角企業(yè)將會(huì)有較多在上海建立總部或辦事處的需求。

　　在潘石屹看來(lái)，相比北京的房地產(chǎn)行業(yè)，上海更為市場(chǎng)化、專業(yè)化。然而，過(guò)去十多年的發(fā)展，使得上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)于注重高端市場(chǎng)，看中國(guó)際化，缺乏必要的區(qū)域和品牌融合，這也導(dǎo)致上海的寫(xiě)字樓空置率一直居高不下，使得定位于本地企業(yè)和長(zhǎng)三角企業(yè)的寫(xiě)字樓總體供給不足。SOHO中國(guó)要做的則是填補(bǔ)這一相對(duì)缺失的市場(chǎng)。

　　“通過(guò)收購(gòu)的方式拿項(xiàng)目(東海廣場(chǎng))只是特例，”潘石屹坦言，“其實(shí)在拿東海廣場(chǎng)前后已經(jīng)與長(zhǎng)寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)有過(guò)接觸了。”據(jù)介紹，目前，SOHO中國(guó)在上海已經(jīng)有百來(lái)個(gè)員工，其中70%到80%是本地員工，他們正是作為SOHO中國(guó)拓展地方業(yè)務(wù)的人才儲(chǔ)備。

　　“我讓土地價(jià)格搞亂了”

　　事實(shí)上，如果說(shuō)挺進(jìn)上海灘早有計(jì)劃的話，把今年甚至未來(lái)幾年的戰(zhàn)略重心放在上海，對(duì)潘石屹來(lái)說(shuō)，卻多少是無(wú)奈之舉。

　　僅僅10個(gè)月前，北京四環(huán)的土地拍賣價(jià)格折算每平米均價(jià)1.6萬(wàn)元，而如今北京五環(huán)的土地價(jià)格折算每平米均價(jià)已高達(dá)2.75萬(wàn)元，這不得不說(shuō)緣于“地王”們推波助瀾式的舉牌。

　　沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，一邊是“地方兇猛”，而另一邊則是“低租金回報(bào)率”，這也使得他不得不驚呼“我讓土地價(jià)格搞亂了”。

　　“房地產(chǎn)已經(jīng)得了癌癥，把其他領(lǐng)域的資源都吸收進(jìn)來(lái)了。經(jīng)過(guò)化療之后，原來(lái)的癌細(xì)胞更厲害。”潘石屹稱，國(guó)資委提出，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但留下來(lái)的16家央企力量更強(qiáng)大，如果硬拼自己將一直拿不到地。

　　“很多央企，比如中化，他們會(huì)跟在SOHO中國(guó)后面舉牌，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為潘石屹都算好了，只要比潘石屹多1000萬(wàn)壓著他就行。一個(gè)項(xiàng)目幾十億多一千萬(wàn)算什么。今天中化壓我，明天中糧壓我，后天換其他的，照這樣的格局，我估計(jì)一直拿不到地。”潘石屹向記者說(shuō)出了當(dāng)下在北京地產(chǎn)界的郁悶之情。

　　不過(guò)，潘石屹看淡央企拿地未來(lái)的前景，并為拿地央企總結(jié)了三大特點(diǎn)：錢(qián)多、膽大、沒(méi)經(jīng)驗(yàn)。在他看來(lái)，未來(lái)，這些拿“地王”的央企要吃一點(diǎn)苦頭才知道“幡然醒悟”。