事實上，近兩年房企投資國外商業(yè)地產(chǎn)的案例頻有發(fā)生，中坤集團、萬通地產(chǎn)、深圳新世界集團等房地產(chǎn)企業(yè)均已“跨出國門”。對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專業(yè)委員會會長兼秘書長朱凌波分析稱，金融危機、國際擴張情結(jié)等三重因素助推部分房企選擇將業(yè)務(wù)擴至國外市場，但這種現(xiàn)象不會成為市場趨勢，多數(shù)房企仍將根植于本土市場。

　　多方面因素助推部分房企“沖出”中國

　　據(jù)新浪商業(yè)地產(chǎn)編輯調(diào)研得知，國內(nèi)房企去國外發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的情況早在幾年前就已出現(xiàn)。資料顯示，2008年8月，重慶鈺鑫集團投資5000萬買下澳大利亞一座樓盤50%的股份，用以打造大規(guī)模的商業(yè)城，這也是重慶市房地產(chǎn)企業(yè)首次進軍海外房地產(chǎn)市場;一年之后，重慶天龍地產(chǎn)進軍新西蘭市場，購入一家酒店，2010年3月，又在新西蘭購地欲建酒店;2010年3月份，深圳新世界集團斥資6000萬美元購入洛杉磯萬豪酒店;2010年9月，萬通實業(yè)董事長馮侖對外稱，萬通實業(yè)將投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿(mào)中心重建項目世貿(mào)中心一號樓64層部分與65-69整層，打造一個集會務(wù)、商務(wù)路演、文化展覽、餐飲為一體的商務(wù)中心。此外，中坤地產(chǎn)也準備將業(yè)務(wù)延伸至美國、日本……

　　開發(fā)商正在以頻繁的動作向業(yè)界傳達其擴張意圖，并從側(cè)面凸顯房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀正在悄然發(fā)生改變。在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專業(yè)委員會會長兼秘書長朱凌波看來，房企涉足國外商業(yè)地產(chǎn)主要出于三方面考慮。第一方面原因是金融危機的推動，以美國為例，遭遇金融危機之后的美國不動產(chǎn)市場陷入低迷，從而營造了很好的投資機會，“日本同樣是這樣，現(xiàn)在都處于一個價值洼地，未來升值空間還是比較大的。另外一方面原因是部分國內(nèi)房企存在國際擴張情節(jié)，這取決于以下幾點因素，首先是利潤需求，其次是提升品牌影響力所需，比如萬通要在紐約打造商務(wù)中心這件事情，這對于萬通的自我宣傳是非常有利的，這個話題也是比較吸引人的。最后一個就是部分企業(yè)或者是個人的民族情節(jié)，他們非常希望能夠?qū)⑵髽I(yè)做大、擴張。當然，企業(yè)的這種行為可能與政府是否支持也存在一定關(guān)系。”朱凌波分析道。

　　針對近期有國外拓展動作的房企，香港太平洋國際集團有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍認為政策調(diào)控與市場現(xiàn)狀也是“幕后推手”，他指出：“國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁出臺，金融信貸收緊、限購范圍加大等使得開發(fā)商提心吊膽，對未來市場發(fā)展存在一定擔憂。從市場層面來說，北京、上海、廣州等一線城市多有地王產(chǎn)生，開發(fā)商很難拿到便宜價格的土地，有的地方樓面價超過了周邊項目的售價，面粉價格已經(jīng)超過面包，土地市場競爭非常殘酷，也就造成了‘整體市場很大，企業(yè)發(fā)展空間很小’這種局面。”

　　國外市場處于價值低谷但多數(shù)房企仍將根植本土

　　據(jù)了解，目前多數(shù)國外房地產(chǎn)市場在金融危機之后仍未走出低迷，以美國紐約帝國大廈為例，其目前空置率高達16.8%，平均租金也僅有47美元/英尺/年。“開發(fā)商選擇去國外發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是一個明智的選擇，不管是住宅、別墅還是商務(wù)樓，國外市場目前都處于低潮期，從投資、持有的角度來說都不錯。比如在香港90年代發(fā)生金融危機時，李嘉誠收購了很多物業(yè)，當經(jīng)濟復(fù)蘇之后，這些物業(yè)價值翻了很多倍。”賈臥龍十分看好房企的“國外投資之旅”。

　　也有業(yè)內(nèi)人士對房企的此項動作產(chǎn)生擔憂，隨著近兩年全球資金涌向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，已給部分地區(qū)造成供大于求的局面，“因此開發(fā)商事先一定要做好充分的市場調(diào)查和分析。”該人士表示。

　　朱凌波認為房企去國外投資并不會成為市場趨勢，“大部分企業(yè)還會根植于本土，因為他們對本地市場更為了解、資源更為豐富，同時中國房地產(chǎn)市場處于轉(zhuǎn)型期，中國商業(yè)地產(chǎn)市場空間非常大。”

　　房企將面臨三個考驗 需做好兩手準備

　　由于國內(nèi)與國際商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、市場環(huán)境存在較大差異，使得開發(fā)商不得不面臨開發(fā)理念、市場定位的轉(zhuǎn)變。“總體來說，開發(fā)商將會面臨人才管理、市場視野、對國外經(jīng)濟形勢的判斷等多重考驗，當然也要視具體情況而定。”朱凌波稱，萬通要在紐約打造的商務(wù)中心的客戶群是中國人，意在為中國企業(yè)提供商務(wù)場所，所以相對來說較為簡單;但是如果企業(yè)要打造的項目是面對美國的客戶群，這就需要其全面考察當?shù)厥袌�，比如美國人的接受度、認可度等問題，這就會對開發(fā)企業(yè)提出更高要求和挑戰(zhàn)。

　　賈臥龍建議開發(fā)商一定要首先了解國外相關(guān)法律與市場需求，賈臥龍介紹，在美國無論是針對個人、還是企業(yè)，都會根據(jù)物業(yè)增值情況對不動產(chǎn)都征收稅費，大概比例在1%—3%。因此開發(fā)商在決定國外發(fā)展之前，一定要對美國相關(guān)法律有多方面了解。尤其是在持有階段，要考慮到交易稅費、產(chǎn)權(quán)交易、稅收等問題。

　　同時，賈臥龍還強調(diào)到市場供需問題。“開發(fā)商若準備自持物業(yè)，一定要考慮到將來市場租賃的問題，比如將來是否有足夠多的客源、租金收益情況怎么樣，同時也要測算盈虧的平衡點等，總之一定要了解國外相關(guān)法律和市場需求。”