紅商網(wǎng)訊:繼CBD土地爭奪戰(zhàn)之后,SOHO中國再次成為業(yè)內(nèi)談?wù)摕狳c。起因為一則“SOHO中國7億美元紐約投建辦公樓”的消息,雖然SOHO中國發(fā)布公告稱該行為屬于潘石屹夫婦的個人行為,但仍引發(fā)業(yè)界對其企業(yè)戰(zhàn)略的猜測。
事實上,近兩年房企投資國外商業(yè)地產(chǎn)的案例頻有發(fā)生,中坤集團、萬通地產(chǎn)、深圳新世界集團等房地產(chǎn)企業(yè)均已“跨出國門”。對此,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專業(yè)委員會會長兼秘書長朱凌波分析稱,金融危機、國際擴張情結(jié)等三重因素助推部分房企選擇將業(yè)務(wù)擴至國外市場,但這種現(xiàn)象不會成為市場趨勢,多數(shù)房企仍將根植于本土市場。
多方面因素助推部分房企“沖出”中國
據(jù)新浪商業(yè)地產(chǎn)編輯調(diào)研得知,國內(nèi)房企去國外發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的情況早在幾年前就已出現(xiàn)。資料顯示,2008年8月,重慶鈺鑫集團投資5000萬買下澳大利亞一座樓盤50%的股份,用以打造大規(guī)模的商業(yè)城,這也是重慶市房地產(chǎn)企業(yè)首次進軍海外房地產(chǎn)市場;一年之后,重慶天龍地產(chǎn)進軍新西蘭市場,購入一家酒店,2010年3月,又在新西蘭購地欲建酒店;2010年3月份,深圳新世界集團斥資6000萬美元購入洛杉磯萬豪酒店;2010年9月,萬通實業(yè)董事長馮侖對外稱,萬通實業(yè)將投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿(mào)中心重建項目世貿(mào)中心一號樓64層部分與65-69整層,打造一個集會務(wù)、商務(wù)路演、文化展覽、餐飲為一體的商務(wù)中心。此外,中坤地產(chǎn)也準備將業(yè)務(wù)延伸至美國、日本……
開發(fā)商正在以頻繁的動作向業(yè)界傳達其擴張意圖,并從側(cè)面凸顯房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀正在悄然發(fā)生改變。在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專業(yè)委員會會長兼秘書長朱凌波看來,房企涉足國外商業(yè)地產(chǎn)主要出于三方面考慮。第一方面原因是金融危機的推動,以美國為例,遭遇金融危機之后的美國不動產(chǎn)市場陷入低迷,從而營造了很好的投資機會,“日本同樣是這樣,現(xiàn)在都處于一個價值洼地,未來升值空間還是比較大的。另外一方面原因是部分國內(nèi)房企存在國際擴張情節(jié),這取決于以下幾點因素,首先是利潤需求,其次是提升品牌影響力所需,比如萬通要在紐約打造商務(wù)中心這件事情,這對于萬通的自我宣傳是非常有利的,這個話題也是比較吸引人的。最后一個就是部分企業(yè)或者是個人的民族情節(jié),他們非常希望能夠?qū)⑵髽I(yè)做大、擴張。當然,企業(yè)的這種行為可能與政府是否支持也存在一定關(guān)系。”朱凌波分析道。
針對近期有國外拓展動作的房企,香港太平洋國際集團有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍認為政策調(diào)控與市場現(xiàn)狀也是“幕后推手”,他指出:“國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁出臺,金融信貸收緊、限購范圍加大等使得開發(fā)商提心吊膽,對未來市場發(fā)展存在一定擔憂。從市場層面來說,北京、上海、廣州等一線城市多有地王產(chǎn)生,開發(fā)商很難拿到便宜價格的土地,有的地方樓面價超過了周邊項目的售價,面粉價格已經(jīng)超過面包,土地市場競爭非常殘酷,也就造成了‘整體市場很大,企業(yè)發(fā)展空間很小’這種局面。”
國外市場處于價值低谷但多數(shù)房企仍將根植本土
據(jù)了解,目前多數(shù)國外房地產(chǎn)市場在金融危機之后仍未走出低迷,以美國紐約帝國大廈為例,其目前空置率高達16.8%,平均租金也僅有47美元/英尺/年。“開發(fā)商選擇去國外發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是一個明智的選擇,不管是住宅、別墅還是商務(wù)樓,國外市場目前都處于低潮期,從投資、持有的角度來說都不錯。比如在香港90年代發(fā)生金融危機時,李嘉誠收購了很多物業(yè),當經(jīng)濟復(fù)蘇之后,這些物業(yè)價值翻了很多倍。”賈臥龍十分看好房企的“國外投資之旅”。
也有業(yè)內(nèi)人士對房企的此項動作產(chǎn)生擔憂,隨著近兩年全球資金涌向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,已給部分地區(qū)造成供大于求的局面,“因此開發(fā)商事先一定要做好充分的市場調(diào)查和分析。”該人士表示。
朱凌波認為房企去國外投資并不會成為市場趨勢,“大部分企業(yè)還會根植于本土,因為他們對本地市場更為了解、資源更為豐富,同時中國房地產(chǎn)市場處于轉(zhuǎn)型期,中國商業(yè)地產(chǎn)市場空間非常大。”
房企將面臨三個考驗 需做好兩手準備
由于國內(nèi)與國際商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、市場環(huán)境存在較大差異,使得開發(fā)商不得不面臨開發(fā)理念、市場定位的轉(zhuǎn)變。“總體來說,開發(fā)商將會面臨人才管理、市場視野、對國外經(jīng)濟形勢的判斷等多重考驗,當然也要視具體情況而定。”朱凌波稱,萬通要在紐約打造的商務(wù)中心的客戶群是中國人,意在為中國企業(yè)提供商務(wù)場所,所以相對來說較為簡單;但是如果企業(yè)要打造的項目是面對美國的客戶群,這就需要其全面考察當?shù)厥袌,比如美國人的接受度、認可度等問題,這就會對開發(fā)企業(yè)提出更高要求和挑戰(zhàn)。
賈臥龍建議開發(fā)商一定要首先了解國外相關(guān)法律與市場需求,賈臥龍介紹,在美國無論是針對個人、還是企業(yè),都會根據(jù)物業(yè)增值情況對不動產(chǎn)都征收稅費,大概比例在1%—3%。因此開發(fā)商在決定國外發(fā)展之前,一定要對美國相關(guān)法律有多方面了解。尤其是在持有階段,要考慮到交易稅費、產(chǎn)權(quán)交易、稅收等問題。
同時,賈臥龍還強調(diào)到市場供需問題。“開發(fā)商若準備自持物業(yè),一定要考慮到將來市場租賃的問題,比如將來是否有足夠多的客源、租金收益情況怎么樣,同時也要測算盈虧的平衡點等,總之一定要了解國外相關(guān)法律和市場需求。” |