這一次，龍湖地產(chǎn)又在低調中邁出步伐。5月28日，龍湖 星悅薈商業(yè)街正式開街，這是龍湖地產(chǎn)在北京商業(yè)地產(chǎn)市場的首次試水，也意味著集團在商業(yè)地產(chǎn)領域的再次發(fā)力。新浪商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)場觀察到，該項目已吸引星巴克、味多美、必勝客、萬寧等30余商家入駐。在業(yè)界看來，龍湖地產(chǎn)此次在北京區(qū)域輕松取得開門紅。

　　三大項目落地北京

　　2010年至今，中國房地產(chǎn)市場迎來了史無前例的商業(yè)地產(chǎn)熱潮，萬科、綠地、萬通等知名品牌房企先后宣布進入商業(yè)地產(chǎn)領域，龍湖地產(chǎn)同樣也加快了介入步伐，并提出“2015年持有型物業(yè)達到200萬平米”的明確目標。事實上，龍湖地產(chǎn)一直堅持多業(yè)態(tài)的發(fā)展戰(zhàn)略，并在2002年就已經(jīng)開始運營商業(yè)地產(chǎn)項目，北京龍湖營銷總監(jiān)鄒墨遠日前曾表示在穩(wěn)固住宅市場的前提下，2011年龍湖將在北京重點布局商業(yè)地產(chǎn)。

　　在北京龍湖商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理劉波看來，集團此次再度大力進軍商業(yè)地產(chǎn)可謂具備了天時、地利、人和。劉波指出，所謂天時即指伴隨中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和消費升級的到來，政府和市場也逐漸意識到持有型物業(yè)的重要性，這為商業(yè)地產(chǎn)提供了發(fā)展的有利環(huán)境，而龍湖地產(chǎn)的成功上市，即是地利。在人和方面，則主要是指集團的業(yè)務積淀。“經(jīng)過多年集團化運作，龍湖地產(chǎn)擁有相當豐富的經(jīng)驗積累和品牌積累，我們希望能在商業(yè)地產(chǎn)領域打造另外一番天地。”

　　據(jù)了解，目前龍湖地產(chǎn)在北京共開發(fā)有三個項目：龍湖 星悅薈、龍湖 長楹天街及龍湖大興項目，以上三個項目均與地鐵、軌道站點相接。其中龍湖 長楹天街是龍湖地產(chǎn)在北京打造的首個超大型商業(yè)地產(chǎn)項目，也是北京區(qū)域第一個實現(xiàn)與地鐵無縫連接并同步規(guī)劃、設計、建設的項目，該項目位于常營，周邊坐落的大量住宅小區(qū)為其帶來龐大穩(wěn)定的消費群體，受益于CBD東擴與通州新城建設的規(guī)劃，該項目未來發(fā)展前景極為樂觀。據(jù)了解，該項目總體量為46萬平米，其中商業(yè)部分面積為20余萬平米，目前主力租戶已經(jīng)完成簽約。

　　“龍湖追求的是把地方做對”

　　在劉波眼中，凱德、萬達、華潤、中糧堪稱商業(yè)地產(chǎn)領域的先行者，亦是龍湖非常尊重的企業(yè)。談到龍湖地產(chǎn)與這些企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領域的不同，劉波表示，他們的基本模式不斷復制，在開發(fā)項目之前已有一套標準和要求，然后按照這個標尺去尋找合適地塊，即“只做對的地方”，而龍湖地產(chǎn)則是根據(jù)地塊性質、特點、周邊區(qū)域情況進行量身定制，并進一步?jīng)Q定項目定位。“比如我們在煙臺的項目葡醍海灣，根據(jù)當?shù)鼐唧w情況，我們實際上已經(jīng)把該項目打造成了一個旅游度假為主的商業(yè)地產(chǎn)，而不僅僅是傳統(tǒng)的零售型商業(yè)地產(chǎn)。”

　　資料顯示，葡醍海灣位于煙臺養(yǎng)馬島，該項目占地8000畝，未來規(guī)劃將包含國際會議中心、主題樂園、度假酒店、森林公園、深海酒莊、大型購物中心等等復合規(guī)劃，堪稱龍湖地產(chǎn)戰(zhàn)略的一大亮點。

　　此外，龍湖地產(chǎn)在運作北京區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目時，亦堅持因地制宜，根據(jù)地塊特點、項目所處區(qū)域環(huán)境、人員構成與消費水平，進行項目具體定位。在龍湖 長楹天街項目和大興項目規(guī)劃上，龍湖地產(chǎn)將“家庭”“體驗”“消費”作為項目的核心定位，重在提供家庭一站式消費。而龍湖 星悅薈由于緊鄰頤和園等景點而具有鮮明的旅游特色，龍湖地產(chǎn)便將其定位為體驗式的風情街。“龍湖另一商業(yè)品牌MOCO與前兩個又有差異，它的定位是家居生活館。”劉波介紹，該品牌定位與居然之家同樣存在較大差異，更加注重營造模擬生活化、場景式的家居環(huán)境，并集銷售、設計于一體。“從商業(yè)角度來講，做項目要順勢而為，不能逆勢而為。”劉波一再強調因地制宜的重要性。

　　注重打造持有型物業(yè)

　　對于持續(xù)一年多來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱，有業(yè)內人士稱跟風現(xiàn)象較為嚴重，部分房企介入商業(yè)地產(chǎn)領域的主要原因是政策調控。劉波對此表示認同：“每一輪房地產(chǎn)調控政策出臺之后，市場都會涌現(xiàn)出轉型的聲音，有遠見的大型開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)領域是制定了嚴謹科學的發(fā)展戰(zhàn)略，但有的開發(fā)商光靠口頭論調并不實際，很難實現(xiàn)，也可以說是為了鉆政策空子，是一種短期的投機行為。”劉波進一步指出，目前商業(yè)地產(chǎn)市場存在的另一個問題是建成持有型物業(yè)的屈指可數(shù)，絕大多數(shù)項目被分拆了，“我們看到好的地塊的商業(yè)項目被賣掉非常心疼，因為好的商業(yè)地塊是不可再生的資源，給城市的發(fā)展帶來遺憾，很多人說內地商業(yè)氛圍不如香港，這就是因為香港的操作模式是項目被實力機構所持有，運營起來更加統(tǒng)一科學。”

　　龍湖地產(chǎn)對于持有型物業(yè)一直情有獨鐘，即便是保障房的商業(yè)配套面積也堅持持有，劉波向新浪商業(yè)地產(chǎn)透露，龍湖地產(chǎn)在北京建設的保障房項目大方居去年已交房，該項目5000多平米商業(yè)配套幾乎全為持有型，目前已成功引入兩家大型租戶，一個是面積3000多平米的物美，另外一個是面積2600多平米的健身會所。

　　按照龍湖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，2015年底集團在國內運營的商業(yè)項目達到18個，持有型物業(yè)面積達到200萬平米，所貢獻利潤將占利潤總額的15%-20%。

　　然而，對于諸多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商而言，相比住宅，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目需要更多資金投入，開發(fā)持有型物業(yè)則對企業(yè)資金實力提出更大挑戰(zhàn)。“針對商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求，目前有很多途徑實現(xiàn)資金周轉，比如租售并舉、評估抵押、信托、債券、股權融資、上市等，但前提是一定要把項目成功的做起來，以龍湖2004年開業(yè)的重慶北城天街項目為例，該項目前期投入3個多億資金，但當運作起來之后，目前一年的租金就達2.8億，資金很快就能得到回收。”