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萬通地產(chǎn)有關(guān)人士也表示，紫藤堡項(xiàng)目當(dāng)初是在公開市場(chǎng)，即通過招拍掛程序拿地，手續(xù)齊全。
上述公司表示，目前都配合國(guó)土督察進(jìn)行了項(xiàng)目暫停施工和銷售，等待進(jìn)一步的溝通。
據(jù)萬科2010年9月份公告顯示，其當(dāng)月獲取河北廊坊香河2010-35~40地塊，項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約28.1萬平方米，計(jì)容積率建筑面積約42.0萬平方米。萬科擁有該項(xiàng)目50%權(quán)益，需支付地價(jià)款1.7億元。按此計(jì)算，五礦萬科獲得該幅土地的樓面地價(jià)不足千元/平方米，項(xiàng)目一期為別墅產(chǎn)品，面積220-260平方米，平均售價(jià)為11000元/平米，每套約為240萬-280萬。
按照國(guó)家土地督察北京局的說法，萬科被要求退還房款，并按成本價(jià)由政府回購(gòu)所出售房源。如接受該方案，則意味著，萬科將不得不承擔(dān)購(gòu)房人利息、土地款、管理費(fèi)、人工費(fèi)等等損失，涉及資金可能將達(dá)數(shù)千萬元。而且，整個(gè)歡慶城項(xiàng)目是否還能進(jìn)行下去，也是個(gè)未知數(shù)。
“如果開發(fā)商是通過招拍掛方式公開獲取土地，且項(xiàng)目開發(fā)五證齊全，購(gòu)房人也是通過正規(guī)途徑買房，則地方政府涉嫌違規(guī)用地、賣地，開發(fā)商和購(gòu)房人都有權(quán)向有關(guān)部門進(jìn)行索賠。”國(guó)土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，如果地方政府真是“以租代征”，且沒有如實(shí)告知開發(fā)商，則其存在嚴(yán)重的違約及欺詐行為。
他表示，一般情況下，地方政府和開發(fā)商會(huì)選擇協(xié)商解決問題。但之前也有案例顯示，開發(fā)商因?yàn)榈胤秸`約損失很大，無法向股東和投資者交代，從而提起訴訟。
三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)
香河土地違規(guī)背后，是持續(xù)的宏觀調(diào)控之下，地產(chǎn)商深入三四線城市的經(jīng)營(yíng)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
隨房企深入到更多的二、三線城市發(fā)展，地方政府誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)，在各地顯現(xiàn)。幫開發(fā)商做項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的九洲遠(yuǎn)景(上海)公司負(fù)責(zé)人付春華告訴記者，在房企與各個(gè)地方政府簽訂一級(jí)開發(fā)合同之后，雖然幫助地方政府支付了一級(jí)開發(fā)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，但常面臨后續(xù)二級(jí)市場(chǎng)出讓價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)。
一家在三亞市屬區(qū)縣進(jìn)行數(shù)千畝項(xiàng)目開發(fā)的地產(chǎn)商對(duì)記者透露，后續(xù)土地手續(xù)的辦理，地價(jià)可能會(huì)上升，目前正與該區(qū)縣政府進(jìn)行協(xié)商。
另一家在深市上市的深圳房企負(fù)責(zé)人抱怨，地方政府往往約好的東西就會(huì)反悔，承諾給企業(yè)的補(bǔ)償?shù)冉?jīng)常不能兌現(xiàn)。
事實(shí)上，由于拆遷補(bǔ)償僅為1000余元/平方米，香河蔣辛屯鎮(zhèn)小馬坊村村民從2010年上半年起，就開始了上訪維權(quán)之路，一直持續(xù)到事發(fā)前。
“農(nóng)民上訪萬科歡慶城的土地權(quán)屬，被征地農(nóng)民可能成為業(yè)主數(shù)十年揮之不去的夢(mèng)魘。”一位購(gòu)買了歡慶城一期的業(yè)主表示。
“萬科拿地前應(yīng)該注意到這些問題，防范一下可能的風(fēng)險(xiǎn)。”華南一家大型房企業(yè)投資部人士對(duì)記者表示，香河土地違規(guī)、打擦邊球問題存在多年，萬科拿地前未進(jìn)行詳盡調(diào)查，或者看到了問題，但未評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)。
資深地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問張朝峰指出，二三線城市的游戲規(guī)則不規(guī)范，尤其是土地市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范，本地開發(fā)商和外來大鱷可以輕松拿到核心地段的低價(jià)土地，而外來普通開發(fā)商則只能從招拍掛市場(chǎng)取得土地，地方政府征地的來源和方式，更往往無從把握和了解。
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