對于樓市調(diào)控下企業(yè)的應變之道，日前，遠洋地產(chǎn)[4.60 -1.08%]總裁李明表示，遠洋將采取精細化管理貫穿核心業(yè)務流程，“隨行就市”降低“規(guī)模風險”，加碼二、三線城市避“熱點”，揚長避短發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，以實現(xiàn)全年300億的銷售目標。保障房也成為遠洋地產(chǎn)將2011年精細化戰(zhàn)略與企業(yè)社會責任的實踐相融合點。

　　目前，遠洋在北京有遠洋·潤園兩限房項目、遠洋沁山水·上品公租房兩個配建保障房項目，都將在今年年底前竣工。

　　急攻商業(yè)地產(chǎn)

　　“目前遠洋的商住面積比例約為1：9，遠洋希望能在未來一年內(nèi)把該比例提至1.5：8.5。為此，遠洋將加大商業(yè)項目的投資，預計商業(yè)與住宅的投資額將達到5：5。”李明表示，遠洋有近300萬平米的商業(yè)地產(chǎn)用地正在規(guī)劃建設中，未來還將逐步擴大投資物業(yè)規(guī)模及收入比例，為集團提供可靠及持續(xù)的收入及現(xiàn)金流。

　　李明稱，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的開發(fā)將涉足三塊，一是寫字樓式的持有物業(yè)，二是零售商業(yè)的購物中心、酒店和綜合體，三是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等其它產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　他認為，對于寫字樓、酒店等持有物業(yè)，遠洋地產(chǎn)有15年的建設和管理經(jīng)驗，是具有競爭優(yōu)勢的“老手”。但在商業(yè)綜合體開發(fā)方面，遠洋還是經(jīng)驗不足的“新手”，所以希望通過與頂級機構(gòu)的合作實現(xiàn)產(chǎn)品升級。

　　統(tǒng)計顯示，遠洋2011年一季度銷售額突破56億元，同比增長約75%。根據(jù)遠洋計劃，上半年將完成全年300億銷售目標的三分之一，下半年完成目標的三分之二。也就是說，接下來的三個季度內(nèi)，遠洋擔負著超過80%的目標銷售額。

　　遠洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙透露，2011年，遠洋將繼續(xù)關(guān)注一線城市周邊區(qū)域及非熱點二線城市，并大力發(fā)展人均國內(nèi)生產(chǎn)總值高、宜居的資源性三四線城市項目。

　　在此戰(zhàn)略下，作為遠洋地產(chǎn)在通州區(qū)打造的首個高檔精品公寓項目，遠洋·東方便于近期得到了遠洋地產(chǎn)的大力推介。李明表示，新房定價策略有兩個，一是根據(jù)市場定價，二是根據(jù)項目定價。

　　“在調(diào)控背景下，房價有下行壓力，新盤入市保守定價；此外，根據(jù)項目自身情況，項目歷史成本較低，產(chǎn)品又針對市場剛性需求人群，為什么不用一個合理價位獲得銷售額？如果項目歷史成本很高，則必須走高品質(zhì)路線。”

　　截至2010年末，遠洋手持現(xiàn)金約150億，資產(chǎn)凈借貸比僅為0.45左右。從數(shù)據(jù)看來，遠洋資金狀況良好。

　　探索保障房盈利模式

　　李明表示，保障房將成為遠洋地產(chǎn)將2011年精細化戰(zhàn)略與企業(yè)社會責任的實踐相融合點。據(jù)悉，遠洋目前在北京的兩個配建保障房項目——遠洋·潤園兩限房項目和遠洋沁山水·上品公租房項目，也都將于今年年底前竣工。

　　李明表示，無論是在何種市場狀況下，響應政府規(guī)定，積極投身保障房建設始終是遠洋地產(chǎn)關(guān)注的重點。

　　據(jù)悉，首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設的朝陽新城項目虧損13億元，龍湖地產(chǎn)[12.20 -3.02%]開發(fā)的北京大方居保障房項目虧損1億元，北京住總歷經(jīng)10余年開發(fā)的翠城經(jīng)適房項目建設，最終巨虧21.18億元。

　　“保障房項目保持合理的盈利空間，是實現(xiàn)市場良性發(fā)展的重要前提。”李明表示，目前在經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等保障房建設中，均未看到盈利模式，而公租房可能會有盈利的機會出現(xiàn)。

　　對于保障房的盈利問題，多位專家持樂觀態(tài)度。

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松曾撰文表示，按照3%-5%的保障房利潤率，5倍左右的自有資金杠桿將使開發(fā)商獲得15%-25%的資金收益率，相比當前不斷受到調(diào)控的商品房市場，這一收益率水平不僅可以成為開發(fā)商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發(fā)展方向，為之提供相應的盈利空間。

　　北京大岳咨詢有限公司總監(jiān)李偉認為，近兩年，國家要求熟地出讓的政策貫徹地越來越嚴格，政府更多提供凈地，開發(fā)商直接進行二級開發(fā)，避免了一級開發(fā)引發(fā)的一系列成本風險。如果政府再能夠在地價和補貼上給予讓利，那么保障房建設就會有更大的盈利可能性。

　　李偉認為，保障房建設真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，政府必須主導，形成清晰的盈利模式。 “盈利模式不能一概而論，不同區(qū)位的項目地價不同，制定的房價、租金也不同；此外還涉及到具體的建設規(guī)劃、后期管理模式以及開發(fā)商的角色定位等諸多問題”。因此，要根據(jù)每個項目的自身條件和情況制定它的盈利模式，做到“一項目一測算”。

　　而作為保障房建設者的企業(yè)，則要緊緊把握風險和利潤相匹配的原則。李偉舉例說，如果是凈土開發(fā)，那么測算出的利潤空間小一點也可以接受；如果要征地拆遷，那么就要在地價或補貼等方面適當爭取，擴大可接受的利潤空間，以減小企業(yè)虧損風險。