紅商網(wǎng)訊：在二三線城市拿地價格低 又能配比到一定量的住宅土地 利潤很高
恒隆二線城市低價拿地，建頂級商場
理財一周報記者/裴浩慈
拿地相對便宜是所有進(jìn)入二三線城市的開發(fā)商的共識。
恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗正在率領(lǐng)恒隆將高端商場搬到二線城市，這無論是對開發(fā)商還是零售品牌，都可能是一次冒險，但同時優(yōu)勢與前景也相當(dāng)樂觀。
沈陽項目已滿租
濟(jì)南項目還未落成已預(yù)租超八成。
對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，在經(jīng)濟(jì)水平日益提升的二線城市，當(dāng)?shù)卣恢毕Ｍ许敿壣虉龅倪M(jìn)入，這無疑提高了城市的檔次與形象。但是這其中，有些城市的居民的消費能力、消費人口還未能支撐起頂級商場的運(yùn)營，與此同時開發(fā)商卻需要掏錢投入建設(shè)，在這樣的情況下，開發(fā)商與政府就會達(dá)成互相滿意的合作——開發(fā)商拿地價格或許會低一點，又或者能夠配比到一定的住宅土地。
“盡快進(jìn)入二線城市另外一個好處是，作為品牌的先驅(qū)者，會較快地在當(dāng)?shù)鼐用裰械玫秸J(rèn)知與認(rèn)可。” 漢華商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的董事長高大豐說道。并且在他看來，開發(fā)商在一座城市做頂級商場的話，做出一個產(chǎn)品就已足夠。以上海為例，除了恒隆地產(chǎn)在上海有恒隆廣場、港匯廣場之外，另外兩家港資的巨頭商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商新鴻基和中信泰富分別有國金中心以及中信泰富廣場項目。
在頂級商場開發(fā)中，港資開發(fā)商集中、各持一片天下的局面值得留意。“亞洲的經(jīng)濟(jì)體中，最早是日本和中國香港發(fā)展起來的，因此香港具有大量的國際品牌的總代理，在亞洲操作頂級品牌的營銷是一等一的，并且港資開發(fā)商在香港開發(fā)的物業(yè)本身都是自己持有，其物業(yè)已經(jīng)招了各大品牌，當(dāng)進(jìn)入內(nèi)地時，這樣的優(yōu)勢會讓其招商更為方便。”高大豐繼而說道。
恒隆地產(chǎn)在上海以外的二線城市項目進(jìn)度也非常順利。
位于沈陽的皇城恒隆廣場已于2010 年6月落成，于開幕時已全數(shù)出租；下一個將會竣工的項目是位于濟(jì)南的恒隆廣場，將于2011年8月落成，其中86%已預(yù)先租出，其中50%~60%租戶屬國際品牌，80%用作開設(shè)旗艦店，新引進(jìn)的品牌近100個。
陳啟宗介紹，目前恒隆在內(nèi)地的項目主要有兩種模式，一種是單一商場，另一種則是綜合性項目，包含寫字樓、商場、酒店等。其中沈陽、無錫項目就是綜合性項目。2010年公司投資內(nèi)地的金額就達(dá)到400億港元，涉及發(fā)展項目共7個，未來集團(tuán)仍將會在內(nèi)地一二線城市繼續(xù)拿地，而恒隆的兩種模式也將在這些地區(qū)繼續(xù)復(fù)制。
未來中西部和東北地區(qū)的奢侈品零售業(yè)更有潛力
恒隆地產(chǎn)目前的土地布局的城市位于長三角、珠三角、中部或東北地區(qū)。
“珠三角的高端商場的市場空間我并不是很看好，因為珠三角地區(qū)的居民消費習(xí)慣是去香港購買奢侈品牌。中西部和東北地區(qū)我認(rèn)為是有很大潛力的。”湘財證券商業(yè)零售組的王俊杰告訴記者。
在王俊杰看來，中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長雖然沒有提高廣大公眾的收入，但卻使得小部分人的財富獲得飛快的增長。
“中西部依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)，政府通過國有企業(yè)進(jìn)行投資，使得國有企業(yè)員工福利增加，這部分人會投資房地產(chǎn)，從而進(jìn)一步提高自身收入，因此在中西部，有高端奢侈品消費能力的人群是有的。”
但是目前在中西部的二線城市中，由于缺乏頂級商場，具有高消費能力的消費者便無法在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行消費，只能前往周邊的一線城市進(jìn)行財富消化。
在“富者愈富”和財富集中的趨勢下，二線城市對頂級商場和奢侈品的需求不斷增強(qiáng)。“中高端百貨和奢侈品未來將實現(xiàn)快速增長，實際上，中國近年來奢侈品消費瘋狂增長，2009年，在全球奢侈品市場受到金融危機(jī)沖擊的情況下，中國奢侈品市場銷售額則毫不受影響，實現(xiàn)銷售額50億美元左右，遠(yuǎn)高于2008年30億美元的銷售額，增幅居全球第一，未來幾年我國的奢侈品消費仍將會實現(xiàn)快速增長，而奢侈品和高端商品消費的增長將會刺激中高端百貨公司銷售收入的增長。”王俊杰表示。
看好長期租金收益
“除非被迫，否則不愿意賣”
陳啟宗亦指出，與商場相比，寫字樓的升幅并不大，租金收入還是主要靠商場收益。
“租金收入方面是最能夠控制的，我們有百分之十幾的增幅。上海高級商場的租金升了19%左右，升幅相當(dāng)大，我們也想不到升得這么厲害，去年升了29%，好得不可想象，未來還會繼續(xù)上升。”陳啟宗表示。
陳啟宗又稱，今年上半年內(nèi)地租金收入占恒隆地產(chǎn)46%，且內(nèi)地租金升幅高于香港，這是由于內(nèi)地業(yè)務(wù)未成熟，收入幅度偏高。
“在內(nèi)地我們不會賣的，除非被迫，否則我們不愿意賣，我們是單純收租的。”
