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聯(lián)街網(wǎng)訊：長期持有獲取穩(wěn)定的租金收益，或者整體出售是業(yè)績普遍認同的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式。SOHO中國現(xiàn)在堅持的銷售策略，則是快速銷售，獲取現(xiàn)金，提前獲取回報，這種方式很多時候被認為是一種并不成熟的商業(yè)模式，“無法平滑房地產(chǎn)商業(yè)周期的波動。”盛世太平投資管理公司董事總經(jīng)理陳立民說。
SOHO中國在香港上市后，雖然銷售業(yè)績連創(chuàng)新高，但SOHO中國現(xiàn)在的股價表現(xiàn)并不出色。有市場投資者擔心，公司自持的面積過小會失去對業(yè)態(tài)的整體引導(dǎo)和控制。市場上甚至一度傳言，香港投資者曾“逼宮”潘石屹、張欣，要求其改變業(yè)績的穩(wěn)定狀況。
陳立民認為，現(xiàn)在SOHO模式最大的問題是不利于員工的發(fā)展，過往以銷售為主，員工工作完一個項目或者離開，或者趕往下一個項目，很少能夠在職業(yè)發(fā)展上得到提升。而持有型物業(yè)則可以擴大公司的規(guī)模，為員工職業(yè)能力的提升帶來空間。
記者了解，2010年上半年，SOHO中國就出現(xiàn)了一波中層員工離職潮。
潘石屹也逐漸意識到SOHO中國商業(yè)模式的缺陷，潘石屹計劃未來三年內(nèi)，SOHO中國將持有物業(yè)的比例增至20%，包括前門項目、上海外灘項目、銀河和光華路項目的部分。
SOHO中國投資者關(guān)系部表示：“按這個持有物業(yè)的比例，我們的原則就是拿獨一無二的，例如像北京前門項目我們?nèi)汲钟�，上海外灘項目我們也會持有一部分，北京銀河SOHO，準備留3.7萬平方米的商業(yè)。”
不過對于潘石屹來說，“真正的問題是SOHO從散售轉(zhuǎn)向自持，誰為這一轉(zhuǎn)型買單。潘石屹原來的客戶群主要是山西煤老板。這些人只愿意購買物業(yè)，而非租物業(yè)。”安邦咨詢分析師蘇晶認為，“潘石屹現(xiàn)在說的轉(zhuǎn)型尚待觀察，實質(zhì)的動作并不多。”
陳立民指出，這是一個牽扯到很大戰(zhàn)略的調(diào)整，潘石屹原來的特長是拿地，設(shè)計房子，建房子，銷售房子，如果是持有物業(yè)的比例增加的話，需要員工的培養(yǎng)和公司架構(gòu)的調(diào)整。
在SOHO尚都辦公的蘇晶說，SOHO寫字樓的電梯、供暖以及中央空調(diào)等設(shè)施，漏洞很多，自持物業(yè)對上市公司的管理提出了很高的要求。蘇晶指出，自己管理的物業(yè)公司只能應(yīng)對后期的管理問題，對于本身設(shè)計和建筑的硬傷是無能為力的。
在2010年中期業(yè)績交流會上，潘石屹就提出，“下一步，為了完善SOHO中國的商業(yè)模式。我們準備由SOHO中國自己組建物業(yè)管理公司來管理我們開發(fā)的物業(yè)，這樣，SOHO中國的機構(gòu)與它的商業(yè)模式相配合，會讓這種商業(yè)模式的優(yōu)點得到更大的發(fā)揮。”
潘石屹在2010年中期業(yè)績交流會上說：增加持有型部分，“這是SOHO中國商業(yè)模式的一個改變，在物業(yè)管理、商業(yè)管理方面，就要想辦法把物業(yè)升值，我們這個計劃還是一步一步做。”
從實際銷售情況看，近期旺銷的銀河SOHO購買者也多半來自老客戶。目前SOHO中國幾個主要項目都處于旺銷的階段，而SOHO中國的物業(yè)從定價的角度來講，與周邊相比并不高，而在租價上也比較便宜。對于中小企業(yè)來說，性價比比較合適。
也有SOHO中國投資者指出，在商業(yè)地產(chǎn)未來幾年行情看好的情況下，潘石屹可能更傾向于加快銷售，同時增加項目儲備，而對持有型物業(yè)投資則無多大的動力。
來源：經(jīng)濟觀察報 責編：寄瑤 |
