對此早就見怪不怪的業(yè)內人士表示，商業(yè)項目修改規(guī)劃，無疑會比住宅項目獲取更高的利潤。

　　拔高35米

        9月7日，廣州市規(guī)劃局網站上公布的廣州市珠江新城的地塊申請更改規(guī)劃引起業(yè)界注意。規(guī)劃公示顯示，上述項目總高度由100米調高為135.9米，足足提升了三成，公示日期為9月7日至16日。

        該項目建設單位是廣州市萬暉房地產開發(fā)有限公司，屬于合景泰富旗下公司。這幅名為D3-4的地塊占地面積為5162平方米，是去年9月合景泰富以4.65億元拿下的，超出起拍價122.53%。若以建筑面積34348平方米計算，該地塊的樓面地價高達1.35萬元/平方米，是當時珠江新城商務用地的單價地王。

        當時，該公司對外表示，新地塊將被開發(fā)成高端服務式公寓，預計2011年初預售，售價約3.5萬元/平方米。而此次修改規(guī)劃中，公司并未提及項目容積率是否會一同改變。

        廣州業(yè)內人士表示，項目規(guī)劃修改在業(yè)內并不少見，此次合景泰富修改規(guī)劃，并不是首開先河。

        今年4月，越秀城建就申請將去年3.45億元拿下的珠江新城地王的高度由100米調整為156米。隨后，雅居樂也申請將2009年以43億元拿下的廣州科學城地王從55米拔高至100米。

        在上述D3-4地塊所屬區(qū)域，一手公寓售價基本在2.5萬元/平方米以上。合景泰富在該區(qū)域的某公寓項目在去年房價高峰時期，賣到過3萬元/平方米。

        仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪主管林世松認為，相比于住宅市場，商業(yè)項目修改規(guī)劃，獲取的利潤將會更大。他指出，去年開發(fā)商拿下該地塊的價格不便宜，當然會盡可能地獲得利益最大化。有一些合同規(guī)劃并未非常清晰地規(guī)定面積的使用情況，開發(fā)商就會在容積率不變的情況下，獲得最大的建筑面積，比如將停車位變成出租區(qū)域等。

　　發(fā)力商業(yè)綜合體

        今年以來，合景泰富在廣州市場上甚為低調。

        公司近期公布，截至8月31日，該公司已累計實現(xiàn)預售金額82億元，占全年100億元目標的82%。在公司今年的銷售業(yè)績中，北京、成都以及蘇州等項目銷售表現(xiàn)突出。如果按照區(qū)域銷售業(yè)績計算，北京區(qū)域以28%的份額排名首位，其次為成都和蘇州，各占25%，作為公司大本營的廣州市場銷售比例僅為22%。

        公告顯示，上半年為合景泰富銷售帶來支撐的主要集中在廣州、蘇州、成都和北京項目。成都譽峰項目、廣州科匯金谷項目、蘇州峰匯國際項目和北京香悅四季項目等公寓或商業(yè)綜合體等項目或將為公司帶來穩(wěn)定的銷售收入。

        記者注意到，在廣州，合景泰富純粹的住宅項目大部分早在2008年之前就已經竣工落成，而目前市場熱推的也主要是商業(yè)綜合體項目中的住宅部分，比如廣州的科匯金谷、增城的譽山國際項目、獵德城中村改造項目等，這些都屬于投資超百億元的商業(yè)綜合體。

        “目前不僅是合景開始重點打造商業(yè)綜合體項目，其他房企也在進入這樣城市綜合體發(fā)展模式。”林世松介紹說，這類城市綜合體將辦公樓、寫字樓、酒店、高端住宅、別墅、會展中心、科研及總部辦公大樓、商業(yè)金融服務中心、風情商業(yè)街等聚集一體。

        “一般住宅開發(fā)穩(wěn)定的上市公司，其每年的業(yè)績增長幅度可能就是10%~15%。”林世松表示，但只要有商業(yè)項目，不僅有出售部分同時也有租賃的部分，而通過物業(yè)管理的收入，提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，住宅項目的發(fā)展會更好。