聯(lián)街網(wǎng)訊：“我相信未來10年，中國大型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，絕對不會如今天這樣只有大連萬達(dá)一家。”
作為金地集團(tuán)的董事長，凌克在宣稱自己將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的同時，也對未來這一行業(yè)的格局進(jìn)行了上述預(yù)判。
而隨著萬科、金地等傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)，這個被視作比住宅開發(fā)需要更高技術(shù)含量的領(lǐng)域，將是習(xí)慣了從住宅開發(fā)和銷售中短期套利的開發(fā)巨頭們必須面臨的新挑戰(zhàn)。
萬科、金地重提商業(yè)
在去年年底的一次媒體見面會中，萬科總裁郁亮首次透露了公司這一重大決定：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中，住宅產(chǎn)品仍將占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。
據(jù)悉，就在郁亮表示“萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備”的18天后，萬科珠海賓館項(xiàng)目啟動發(fā)布會便隆重舉行，這被看作是萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的一大標(biāo)志。此外，深圳大梅沙萬科新總部大樓中，則規(guī)劃了高星級酒店，并引入了喜達(dá)屋管理集團(tuán)的高端品牌。
3月17日下午，深圳東部華僑城的亞洲酒店論壇現(xiàn)場。大連萬達(dá)副總裁寧奇峰一發(fā)表完演講走下臺，坐在現(xiàn)場的萬科商業(yè)團(tuán)隊(duì)的一位工作人員就快步上前寒暄。
萬科代表稱：“我們才剛起步，今后要多向萬達(dá)學(xué)習(xí)。”而寧奇峰則頗為謙虛地回答：“你們后起步，可以少走很多彎路。”
從某種層面上看，雖然萬科依舊占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的頭把交椅，但對于專注于住宅十來年的萬科而言，商業(yè)地產(chǎn)的確只是一個起步。
更為巧合的是，重新起步的絕不只是萬科一家。金地集團(tuán)董事長凌克和總裁張華綱就在日前的投資者見面會中表示，集團(tuán)將不再單純從事住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來的一個重要戰(zhàn)略規(guī)劃。據(jù)悉，集團(tuán)今年在土地投入的計(jì)劃中，就有20%的資金會投向商業(yè)項(xiàng)目。
凌克說：“什么東西都是變的，絕不會一成不變，所以今后中國的地產(chǎn)和前面10年作比較，也一定會變。如果說過去10年中國的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展催生了眾多住宅開發(fā)的超級巨頭，那么今后10年，將成長出來非常大的商業(yè)地產(chǎn)。10年后，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨頭肯定不可能只有大連萬達(dá)一家。”
無獨(dú)有偶，在住宅開發(fā)領(lǐng)域發(fā)展迅速的保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)，也在去年開始將商業(yè)視作一個非常重要的利潤增長點(diǎn)，并加大了在商業(yè)領(lǐng)域的投入。而富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、雅居樂、華僑城等一大批開發(fā)商，都已經(jīng)在商業(yè)和旅游地產(chǎn)方面投入了大量的資金。
“被動”投資
大連萬達(dá)的老板王健林(王健林博客)曾放出豪言：“做住宅的開發(fā)商是小學(xué)生，做商業(yè)的開發(fā)商才是大學(xué)生。”言下之意是，商業(yè)地產(chǎn)的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)。
而大連萬達(dá)的副總裁寧奇峰在接受《第一財(cái)經(jīng)日報》采訪時也表示，大連萬達(dá)到現(xiàn)在發(fā)展了20來年，前10年都是用來交學(xué)費(fèi)的，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營并不是一件容易的事情。
那么，為何習(xí)慣了住宅開發(fā)短期套利行為的開發(fā)商們，會集體向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍？
對此，長江證券的一位分析師一針見血：萬科豐富其產(chǎn)品線是被迫的，因?yàn)楝F(xiàn)在越來越多的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，如果不做商業(yè)地產(chǎn)的話，就很難在一些優(yōu)質(zhì)地塊的競爭上占有優(yōu)勢。
張華綱的回答與上述分析極為類似：首先，是資產(chǎn)配置的考慮，當(dāng)集團(tuán)規(guī)模大了，需要有持有型物業(yè)來分擔(dān)市場風(fēng)險，并為集團(tuán)提供現(xiàn)金流。其次，就是從項(xiàng)目獲取的角度來考慮，鑒于目前很多地方政府出讓土地都傾向于“城市綜合體”，如果開發(fā)商完全不會商業(yè)開發(fā)，在土地競爭中將處于劣勢。
富力地產(chǎn)酒店管理公司、商業(yè)運(yùn)營中心總經(jīng)理李思源接受《第一財(cái)經(jīng)日報》采訪時認(rèn)為：地產(chǎn)商投資商業(yè)，有兩種情況，一種是主動投資，如大連萬達(dá)，另一種就是被動投資，如現(xiàn)在要從事商業(yè)的萬科、金地、保利以及富力等等，被動投資就是因?yàn)楹芏囗?xiàng)目決定了你不可能拋開商業(yè)，你不做商業(yè)，往往也就做不了這個項(xiàng)目。
但是，李思源強(qiáng)調(diào)，被動投資的開發(fā)商在商業(yè)投資上就不會過于激進(jìn)，始終以住宅開發(fā)為主，商業(yè)可能僅占20%~30%左右的比例。
大連萬達(dá)應(yīng)戰(zhàn)
對外，大連萬達(dá)的口號是“中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商”。如今面對眾多強(qiáng)勁對手的出現(xiàn)，大連萬達(dá)將面臨怎樣的局面？
“在中國，沒有人在商業(yè)上能趕上萬達(dá)。”寧奇峰說：“商業(yè)和住宅不同，選點(diǎn)非常重要。我們已經(jīng)布好了局，搶占了各個合適的點(diǎn)，其他人基本沒有其他空間了。”
在寧奇峰看來，城市中3平方公里范圍內(nèi)就足以支撐一個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而萬達(dá)現(xiàn)在的任務(wù)就是把這些合適的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)都占領(lǐng)了。所以，萬達(dá)根本不擔(dān)心萬科等強(qiáng)大的競爭對手會超過自己。
而萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司副總經(jīng)理沈峰同樣不認(rèn)為萬科等開發(fā)商的進(jìn)入，會挑戰(zhàn)萬達(dá)的地位。他說：“別人還要交很多學(xué)費(fèi)，才能達(dá)到萬達(dá)今天的狀態(tài)。做商業(yè)與做住宅是完全不同的兩個概念，雖說都是建筑，但從設(shè)計(jì)開始，就已經(jīng)徹底不同了。更何況后期的招商、運(yùn)營和管理。我可以在項(xiàng)目還沒建時就完成招商了，別人能做到嗎？”
的確，由于商業(yè)地產(chǎn)資金投入大，回報周期長，這對開發(fā)商的經(jīng)營能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。以大連萬達(dá)為例，該集團(tuán)之所以能夠快速擴(kuò)張，還在于其“一半銷售一半自有”的商業(yè)模式。
一位熟悉萬達(dá)的人士透露：“萬達(dá)廣場一般都涵蓋住宅和商業(yè)、酒店等幾部分�；旧献≌N售的回款，與商業(yè)的投資持平，相當(dāng)于商業(yè)部分就是賺回來的。”
李思源也表示：“商業(yè)的運(yùn)營非常關(guān)鍵，運(yùn)營能夠做好，直接決定了這筆投資的成敗。所以，富力會按部就班經(jīng)營商業(yè)，努力做好每個項(xiàng)目的投資回報，畢竟我們還是以住宅為主的開發(fā)商。”
據(jù)悉，萬科于去年開始組建商業(yè)和酒店運(yùn)營的團(tuán)隊(duì)，而金地也在籌備引入專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作商業(yè)部分的投資。
