一家上海國有銀行人士稱，在借殼上市之前，轉出萊茵房地產(chǎn)，日后又將受讓萊茵廣場的資產(chǎn)，或許是為后續(xù)的資產(chǎn)注入作出準備。

　　華麗家族2008年年報顯示，南江集團及曾志鋒等股東限售流通股的解禁日期為2011年7月16日，恰好在萊茵理財B檔產(chǎn)品到期日(2011年10月19日)之前。

　　對于上述種種說法，前述華麗家族董秘辦人士一概不予回應，并表示“現(xiàn)在談這些問題，有些不是時候”。

　　值得注意的是，一位知情人士稱，在華麗家族、上海金疊、龍元建設簽署三方協(xié)議時，還引入一個擔保方——華麗家族股東還為后期的履約提供擔保。

　　收益與風險的博弈

　　現(xiàn)在有銀行發(fā)售的私人銀行產(chǎn)品，可能就是把幾個大客戶的資金聚集在一起去炒地皮。

　　這場銀(行)、信(托)、企(業(yè))的多方合作，似乎邁向了共贏。

　　以14.5億元的收購款來看，對于萊茵房地產(chǎn)，相當于萊茵廣場項目資產(chǎn)價值較上年末(8.42億元的存貨)溢價72%，較上年末的資產(chǎn)總額(10.89億元)溢價32%。如此一來，萊茵房地產(chǎn)及其控制人不僅悉數(shù)收回開發(fā)成本，還能實現(xiàn)增值；而7.61億元的銀行貸款已不再是壓力，原來的貸款銀行也長呼一口氣。

　　作為萊茵理財B檔次級產(chǎn)品的投資者，南江集團不僅可以拿到預期年化收益率7%的投資收益，“另外在特定情形下，投資者可分配超額收益的80%。”一位銀行理財產(chǎn)品專家稱，所謂超額收益應該是指項目資產(chǎn)再度交易變現(xiàn)時的溢價部分。更為重要的是，南江集團還握有受讓上海金疊7.5億股的期權。

　　而建行上海分行、中信信托可以獲取的收入，主要包括產(chǎn)品管理費、銷售費、保管費、信托管理費、財務顧問費。對于建行上海分行而言，還帶來一筆存款——中信信托增資上海金疊的7.5億元，存入了建行上海張江支行。

　　拿到信托資金，退出銀行貸款后，風險轉移給了信托公司，而信托公司可以重復進行信托貸款的發(fā)放，或者最后轉化為REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，眼前的風險已被扛過去了。

　　上述大行信貸人士直言，從萊茵理財公告的信息看，上海金疊的融資成本較高，現(xiàn)在兩年期的貸款利率也沒這么高。暫時的信托融資應該是一個過渡，然后再做項目貸款(經(jīng)營性物業(yè)貸款)，替換之前的信托資金，這一做法目前是陽光化的方式。

　　但風險的拆分和延后，并沒有杜絕風險。

　　上述理財產(chǎn)品專家指出三大風險隱患，其一，目前質押的是上市公司限售流通股，變現(xiàn)困難；其二，如果企業(yè)出現(xiàn)問題，債務重組和破產(chǎn)清算都有流程，存在不確定因素；其三，最大的風險隱患就是循環(huán)信貸本身，這也是很多銀行將房地產(chǎn)類理財產(chǎn)品視為“高壓線”的原因所在。

　　作為循環(huán)信貸引發(fā)風險的典型案例就是德隆隕落。而導致循環(huán)中斷的觸發(fā)點是大環(huán)境突變，理財產(chǎn)品循環(huán)發(fā)售中斷、基礎資產(chǎn)變現(xiàn)困難、其他融資渠道受限等。

　　“當初德隆的問題一是出在證券上，二是銀行停止放款，導致資金鏈斷裂。”上述理財專家直言。

　　但不可否認的是，類似于萊茵理財?shù)漠a(chǎn)品，確實符合一些私人銀行客戶的要求——高風險高收益。現(xiàn)在有銀行發(fā)售的私人銀行產(chǎn)品，可能就是把幾個大客戶的資金聚集在一起去炒地皮。如果一款私人銀行理財產(chǎn)品涉及大型項目，銀行可能無法向全部投資者講清楚其中的風險，值得深思。

　　銀行為追求中間業(yè)務收入增長，而收取的產(chǎn)品管理費，與基礎資產(chǎn)出現(xiàn)問題所帶來的巨大風險如何匹配？而曲折房地產(chǎn)信托故事背后，銀行、信托公司又為誰在做嫁衣？

　　萊茵房地產(chǎn)在信托資金進入后成功溢價，而產(chǎn)品設計的信托公司和銀行規(guī)避了項目各種運營風險，但面臨急劇堆積泡沫的地產(chǎn)市場和山雨欲來地產(chǎn)調控，不可消失的風險又規(guī)避給了誰？

　　當2007年，資本市場沖上6000點云霄，狂發(fā)的投連險與今日的房地產(chǎn)信托何其相似，但此后的退保浪潮，保險公司又是如何全身而退？

　　風險藏于無形，常不被覺察，或在不可能中發(fā)生，高息延攬存款者何時會想到擠兌風波？當?shù)禺a(chǎn)市場熱潮褪去，信貸緊縮，抵押物價值不在，又如何處置其中的隱患？