聯(lián)街網(wǎng)訊:12月16日,知名國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布了一份關(guān)于廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的專題報告,對廣州新中央商務(wù)區(qū)珠江新城的開發(fā)現(xiàn)狀和未來前景進(jìn)行了深入的分析和探討。
從1993年廣州市政府在珠江新城規(guī)劃建設(shè)新的城市中心區(qū)至今,珠江新城的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)經(jīng)歷了整整十六年。前十年,區(qū)內(nèi)只有一批定位高端但配套不足的住宅落成,包括辦公樓在內(nèi)的商用物業(yè)的開發(fā)則寥寥無幾。
2003年,廣州市政府對珠江新城的開發(fā)進(jìn)行重新定位和調(diào)整規(guī)劃,隨后幾年該區(qū)的建設(shè)進(jìn)程突飛猛進(jìn)。
目前,進(jìn)入高速發(fā)展階段的珠江新城面臨著一個優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰,是否存在足夠的對應(yīng)需求成為市場上最大的疑問。
同時,區(qū)域內(nèi)的交通基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套仍未全部到位,導(dǎo)致商務(wù)氛圍不足,還有如何處理與天河北商務(wù)區(qū)之間的競爭和互補(bǔ)關(guān)系等一系列問題,都是珠江新城究竟能否承擔(dān)21世紀(jì)廣州新中央商務(wù)區(qū)重任的關(guān)鍵因素。
世邦魏理仕表示,從2003年開始經(jīng)過短短六年的發(fā)展,珠江新城的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場已經(jīng)發(fā)展成為廣州存量僅次于天河北商務(wù)區(qū)的第二大商務(wù)區(qū),吸引了大批來自現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的跨國公司和內(nèi)資龍頭企業(yè),而且租金水平高踞全市之冠。
目前珠江新城規(guī)劃與在建的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)面積將使其在兩年內(nèi)超過天河北成為廣州最大的商務(wù)區(qū),大量高端定位的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)亦有助于提升區(qū)域整體物業(yè)質(zhì)素。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計,未來兩年將有多達(dá)173.6萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓在珠江新城完成建設(shè),占全市同期新增供應(yīng)量的79.4%,相當(dāng)于目前珠江新城寫字樓存量的1.67倍。如果進(jìn)行細(xì)分,那么甲級寫字樓所占比例更高達(dá)80%。
盡管珠江新城大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)辦公樓開發(fā)引發(fā)是否脫離實(shí)際經(jīng)濟(jì)進(jìn)程,造成市場供求失衡的憂慮,而且恰逢金融危機(jī)席卷全球之際,原本支撐優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的外資需求萎縮,增加了業(yè)界疑慮。但世邦魏理仕認(rèn)為珠江新城的寫字樓仍然有長期的需求支持,其原因則是:
一、跨國公司對本地優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求短期內(nèi)未必能迅速恢復(fù)快速增長。但長期來看,發(fā)展?jié)摿薮蟮闹袊缤肀貙⒊蔀榭鐕局乇缄囍兀?/p>
二、經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于快速上升階段的國內(nèi)大型國有及民營企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求有迅速攀升之勢,將成為吸納優(yōu)質(zhì)辦公樓空間的生力軍;
三、中國最具經(jīng)濟(jì)活力區(qū)域之一的珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)將是珠江新城辦公樓市場發(fā)展的堅強(qiáng)后盾。隨著區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善,珠江新城辦公樓服務(wù)整個珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的趨勢日益明顯。
此外,世邦魏理仕認(rèn)為,根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn),大體量的商業(yè)項目由于建設(shè)周期長,影響項目建設(shè)進(jìn)度的因素較多,項目無法按照預(yù)定計劃如期竣工的并不少見。另外,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)市場的變化,不斷主動調(diào)整招商或銷售策略,包括項目推出市場的時機(jī),推進(jìn)的速度等,避免市場供應(yīng)出現(xiàn)集中性爆發(fā)。
另一方面,珠江新城寫字樓的空置率也在不斷下降。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計,2009年第一季度,珠江新城寫字樓的空置率接近30%,到第三季度已下降到約20%。
同時,目前珠江新城寫字樓的租金也略有上升。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,今年開始招租的西塔目前進(jìn)度良好,租金水平約為160元-180多元;高德置地在廣州珠江新城的綜合體項目寫字樓部分的資金也達(dá)到到150元,雖然還略低于合景泰富國際金融中心200元以上的價格,但已經(jīng)是珠江新城新的租金水平代表。
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