聯(lián)街網(wǎng)訊：由于與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏在一定程度上決定了其可能的發(fā)展。但近期招商地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)對(duì)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏的把握讓市場(chǎng)有些疑惑——當(dāng)下賣物業(yè)、進(jìn)行增發(fā)，在目前市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下，似乎這兩個(gè)行為都沒(méi)有踩在最好的時(shí)機(jī)上。

　　踏錯(cuò)點(diǎn)

　　12月1日招商地產(chǎn)以16.25億出售了旗下已竣工的南京國(guó)際金融中心項(xiàng)目，擁有一定比例的投資性物業(yè)是招商地產(chǎn)的重要特質(zhì)，但這次招商地產(chǎn)卻反常地出售了。

　　2007年招商地產(chǎn)定向增發(fā)，其中8.8億是向大股東購(gòu)買位于深圳的蛇口新時(shí)代廣場(chǎng)現(xiàn)樓，剛剛完成的增發(fā)中也有7.86億向大股東購(gòu)買兩棟廠房用地、一棟寫字樓用地。在資本市場(chǎng)進(jìn)入低谷時(shí)，招商地產(chǎn)反而先后進(jìn)行了兩次增發(fā)。

　　要知道，南京國(guó)際金融中心項(xiàng)目出售價(jià)格較此前招商地產(chǎn)管理層預(yù)計(jì)的17.5億少了1.25億，上述位于南京市中心商圈新街口的商業(yè)、寫字樓綜合體按建筑面積計(jì)算的實(shí)際成交價(jià)為約13800元/平方米，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若更早時(shí)出手，將會(huì)有很大的不同。

　　但招商地產(chǎn)當(dāng)下的此舉是為了彌補(bǔ)流動(dòng)資金，亦可能為了填補(bǔ)今年目標(biāo)銷售額的欠缺。近期，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫承銘對(duì)外表示，將原定今年100億的銷售目標(biāo)調(diào)減為80億。截至2008年11月20日，招商地產(chǎn)完成銷售面積33萬(wàn)平方米，金額57億，計(jì)算上述出售物業(yè)，銷售約73億。

　　招商地產(chǎn)在2008年房地產(chǎn)價(jià)量齊跌之下決定沖百億，過(guò)去兩年樓市暴漲中并沒(méi)有見(jiàn)到此種進(jìn)取的姿態(tài)。2004-2008年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)“醞釀蓄勢(shì)(2004-2005年)——井噴(2006-2007年)——退潮(2008年)”的周期。

　　2004年，招商地產(chǎn)營(yíng)收約34.75億，是時(shí)萬(wàn)科為76.67億，萬(wàn)科的營(yíng)收相當(dāng)于招商地產(chǎn)的2.2倍，2005年二者的上述比值變成了3.9，當(dāng)年萬(wàn)科的營(yíng)收達(dá)到106億，招商地產(chǎn)則降為26.6億。

　　分化的再次擴(kuò)大是關(guān)鍵的2006、2007兩年房地產(chǎn)井噴行情，這一個(gè)給房地產(chǎn)商暴發(fā)性增長(zhǎng)的時(shí)段，招商地產(chǎn)2006年商品房銷售收入16.02億，甚至低于2005年的16.62億，房?jī)r(jià)暴漲的2007年也只達(dá)到26.27億，而同期萬(wàn)科的銷售收入分別達(dá)到212.3億，523.6億。以商品房銷售收入計(jì)，2007年末萬(wàn)科已是招商地產(chǎn)的約20倍。

　　招商地產(chǎn)節(jié)奏失調(diào)的另一個(gè)例證是其2006年實(shí)現(xiàn)銷售面積24.67萬(wàn)平方米，2007年在第四季度局部地區(qū)價(jià)格攀高回落中，招商地產(chǎn)表現(xiàn)惜售，2007年僅實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)面積22.16萬(wàn)平方米。相比之下萬(wàn)科在2007年實(shí)現(xiàn)銷售面積613.7萬(wàn)平方米，較2006年增長(zhǎng)90%。

　　百億目標(biāo)成空

　　沒(méi)有抓住井噴行情的招商地產(chǎn)意欲在2008年發(fā)力，其在2008年的在建面積超過(guò)380萬(wàn)平方米，是2007年的2.77倍。但此時(shí)發(fā)力卻逢房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，以致沖百億的銷售目標(biāo)不得不打8折，還需要依靠出售投資性物業(yè)來(lái)填補(bǔ)目標(biāo)值的欠缺。

　　今年1-9月，招商地產(chǎn)營(yíng)收19.1億，凈利潤(rùn)3.81億，兩項(xiàng)指標(biāo)雙雙落后于去年。要做到與去年41.12億的營(yíng)收、11.58億的凈利潤(rùn)相當(dāng)，招商地產(chǎn)需要倚賴前述物業(yè)的出售，該物業(yè)出售為其帶來(lái)5億的盈利。

　　住宅開(kāi)發(fā)與投資持有性商業(yè)物業(yè)是招商地產(chǎn)在資本市場(chǎng)自我標(biāo)識(shí)的公司戰(zhàn)略，上述物業(yè)的出售迫于業(yè)績(jī)壓力，亦為了補(bǔ)充流動(dòng)資金。資金緊張?jiān)从谡猩痰禺a(chǎn)在2008年超常規(guī)的58個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，其中有43個(gè)項(xiàng)目在建面積達(dá)380.84萬(wàn)平方米，另有15個(gè)項(xiàng)目162.9萬(wàn)平方米處于前期設(shè)計(jì)中。當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)阻礙了招商地產(chǎn)的進(jìn)取。

　　招商地產(chǎn)資金的緊張一則緣于其在過(guò)去兩年房地產(chǎn)井噴行情中的緩行與惜售，另外則緣于其利于上市公司平臺(tái)與資本市場(chǎng)行情融資節(jié)奏上的失措。

　　配合2008年年招商地產(chǎn)計(jì)劃中的大發(fā)展，招商地產(chǎn)今年年初公布了80億的增發(fā)計(jì)劃，恰逢當(dāng)前市場(chǎng)極弱，倚賴大股東認(rèn)購(gòu)36.8億，直到12月5日招商地產(chǎn)才完成增發(fā)，募資59.4億，較之前預(yù)期少募資約20億。而在過(guò)去兩年的井噴行情中，招商地產(chǎn)依靠發(fā)可轉(zhuǎn)債、定向增發(fā)、租賃物業(yè)凈現(xiàn)金流為依據(jù)信托融資共計(jì)融資44.5億。而相形之下，同期萬(wàn)科兩次增發(fā)融資142億，今年股市行情急轉(zhuǎn)直下，萬(wàn)科發(fā)公司債順利融資59億。

　　直接的大股東蛇口工業(yè)區(qū)及間接的大股東招商局一直被認(rèn)為是招商地產(chǎn)發(fā)展的后盾，這一點(diǎn)一向被資本市場(chǎng)深信。事實(shí)上，招商地產(chǎn)近三年向大股東購(gòu)買的資產(chǎn)并不合算。

　　在招商地產(chǎn)這三年總計(jì)融資的約104億中有約49億用于購(gòu)買大股東的土地與商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。剛剛完成的增發(fā)，招商地產(chǎn)要向大股東出次約26億購(gòu)買6個(gè)項(xiàng)目土地，其中一個(gè)位于深圳市南山區(qū)的領(lǐng)航園項(xiàng)目含稅費(fèi)地價(jià)約3.61億，樓面地價(jià)達(dá)到11289元/平方，按招商地產(chǎn)自行測(cè)算的保證15%的項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率，該項(xiàng)目每平方平均售價(jià)將達(dá)約27200元。未來(lái)銷售壓力不小。在當(dāng)下各地土地流拍、房?jī)r(jià)下行之下，招商地產(chǎn)費(fèi)盡周折的增發(fā)融資為何不更多用于添置更便宜的土地儲(chǔ)備?