消費(fèi)的不斷升級(jí)，正在悄然改變著北京商業(yè)地產(chǎn)的格局。日前，RET睿意德發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，在即將過(guò)去的2016年，消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)已達(dá)到60%，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)中最重要的力量。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP到達(dá)6000美元，消費(fèi)趨勢(shì)開(kāi)始從功能性消化轉(zhuǎn)移到品質(zhì)消費(fèi)，而中國(guó)人均GDP已進(jìn)入到8000美元，品質(zhì)驅(qū)動(dòng)將成為未來(lái)10年消費(fèi)市場(chǎng)最大的特征，品質(zhì)提升為標(biāo)志的消費(fèi)升級(jí)也將改變商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)，時(shí)尚創(chuàng)意、休閑度假、娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)以及教育培訓(xùn)等，將成為消費(fèi)的重點(diǎn)，實(shí)體商業(yè)將邁向新的變革，朝陽(yáng)和通州是最活躍的商業(yè)成交區(qū)。

　　朝陽(yáng)和通州商業(yè)成交最活躍

　　2016年，北京市零售市場(chǎng)總體體現(xiàn)出“總額緩慢增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)趨于合理”的局勢(shì)，符合發(fā)達(dá)城市零售市場(chǎng)的特點(diǎn)，前幾年的城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整及消費(fèi)升級(jí)工程已初見(jiàn)成效。報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加大，使得銷(xiāo)售及土地政策全面收緊，實(shí)體商業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型上升到國(guó)家政策層面，促進(jìn)創(chuàng)新、激發(fā)轉(zhuǎn)型成為未來(lái)實(shí)體商業(yè)的核心趨勢(shì)。

　　在過(guò)去一年，市場(chǎng)對(duì)商鋪投資持冷靜態(tài)度，價(jià)格比去年上漲27%，去化率提升2個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊不足50%，銷(xiāo)供比連續(xù)3年大于1，出清周期超過(guò)20個(gè)月，開(kāi)發(fā)商去化壓力較大。隨著商辦用地成交規(guī)模的放緩，預(yù)計(jì)明年將主要以去庫(kù)存為主。

　　朝陽(yáng)和通州是最活躍的商業(yè)成交區(qū)，均超過(guò)20萬(wàn)平方米，門(mén)頭溝受中昂時(shí)代廣場(chǎng)和遠(yuǎn)洋新天地兩個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)，體現(xiàn)出了較高的成交價(jià)。受土地收縮政策影響，預(yù)計(jì)主要成交區(qū)明年將逐步向大興、順義轉(zhuǎn)移。

　　2016年計(jì)劃開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目32個(gè)，總計(jì)221.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到年底僅54%可如期開(kāi)業(yè)，約145萬(wàn)平方米。同時(shí)，2011-2014年的成交土地也均未在2016年得以釋放。延期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目主要出現(xiàn)在近郊區(qū)，前兩年廣泛熱議的社區(qū)商業(yè)并未妥善解決商業(yè)地塊去化的燃眉之急。目前，社區(qū)商業(yè)模式在國(guó)內(nèi)尚未成熟，對(duì)于品牌和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)仍是微利模式，尚需要較長(zhǎng)的探索期。

　　RET睿意德認(rèn)為，此現(xiàn)象預(yù)示著北京集中商業(yè)已全面進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，特別是主城區(qū)未來(lái)將以收購(gòu)改造型項(xiàng)目為主。2017年計(jì)劃開(kāi)業(yè)項(xiàng)目153萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)如期開(kāi)業(yè)項(xiàng)目可達(dá)80萬(wàn)-90萬(wàn)平方米。購(gòu)物中心正式進(jìn)入一個(gè)汰弱留強(qiáng)的階段，市場(chǎng)空白區(qū)已經(jīng)不存在，不超越就死亡。

　　實(shí)體商業(yè)的新變革

　　目前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)溫和下行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段，預(yù)計(jì)刺激內(nèi)需將成為2017年的政策熱點(diǎn)，整體政策導(dǎo)向?qū)α闶坌蜕虡I(yè)將形成利好。

　　在城市外擴(kuò)過(guò)程中，已經(jīng)形成了“主城區(qū)+近郊區(qū)+遠(yuǎn)郊區(qū)”的城市結(jié)構(gòu)。隨著主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲，新增人口被擠壓至郊區(qū)。一方面，他們受過(guò)高等教育，有和主城區(qū)居民一樣的審美能力與消費(fèi)力；另一方面，收入持續(xù)增加對(duì)消費(fèi)的影響呈現(xiàn)邊際遞減效應(yīng)。他們逐漸成為具備足夠?qū)徝琅c支付力的新型消費(fèi)力量，城市遠(yuǎn)郊也在人口基數(shù)、居民教育程度、財(cái)富結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)質(zhì)變，這些都支撐了品質(zhì)型主題商業(yè)的發(fā)展。

　　RET睿意德認(rèn)為，未來(lái)商圈在極能上將從垂直型分布變?yōu)楸馄交�，隨著層級(jí)理論的打破，不同區(qū)域、不同年齡的消費(fèi)者的價(jià)值觀不再那么割裂。購(gòu)物中心不同樓層間的目標(biāo)客群不再以消費(fèi)力進(jìn)行劃分，而是以社群化的審美標(biāo)簽去進(jìn)行組合。就像一個(gè)個(gè)主題集裝箱的拼裝，不同集裝箱，以及不同集裝箱組之間并沒(méi)有消費(fèi)力的沖突，而是更強(qiáng)調(diào)主題的差異。購(gòu)物中心從以檔次、業(yè)態(tài)為維度的協(xié)同式發(fā)展，轉(zhuǎn)變成更加碎片化的集裝箱式發(fā)展。

　　在消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)下，隨著零售網(wǎng)點(diǎn)密度的提升和電商的發(fā)展，目的性消費(fèi)已經(jīng)不足以成為吸引消費(fèi)者到場(chǎng)的力量。時(shí)間是現(xiàn)代人類(lèi)最稀缺的資源，未來(lái)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上是對(duì)消費(fèi)者時(shí)間的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。消費(fèi)者以怎樣的頻率到場(chǎng)，到場(chǎng)后停留多久，將成為決定運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

　　RET睿意德報(bào)告稱(chēng)，未來(lái)主城區(qū)商業(yè)需構(gòu)建人格化的、具有吸引力的空間，增加消費(fèi)者停留時(shí)間，以形成更多的隨機(jī)消費(fèi)。郊區(qū)型商業(yè)若要擴(kuò)大范圍，吸引主城區(qū)客流，則需要構(gòu)建一組消費(fèi)者無(wú)法在主城區(qū)得到滿足的業(yè)態(tài)和品牌組合，使其甘愿消耗更長(zhǎng)的路途時(shí)間到場(chǎng)。總之，在2017年，實(shí)體商業(yè)將在巨大的不確定性下邁向新的變革。

　　京華時(shí)報(bào) 記者 潘秀林

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