商業(yè)公寓將迎春天?
供應(yīng)增加或致租金下降、回報(bào)率降低
《意見(jiàn)》出臺(tái)后，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天，甚至有言論表示，公寓將站上投資風(fēng)口。但佛山業(yè)內(nèi)的考慮則謹(jǐn)慎得多——商用物業(yè)改成住宅租賃，再加上政策鼓勵(lì)個(gè)人出租房屋、允許合理改建后按間出租的隔斷房，租賃供應(yīng)大幅增加，佛山是否有足夠的承租能力?
在合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌看來(lái)，佛山現(xiàn)有租賃市場(chǎng)已較為飽和，住房供應(yīng)較為充足，但吸納人口卻相對(duì)不足。但麥少荘認(rèn)為，“供過(guò)于求”出現(xiàn)于人口密度低的外圍區(qū)域，而人口密度高的核心地段、靠近商圈的區(qū)域仍是“供不應(yīng)求”，整體租賃市場(chǎng)呈明顯地區(qū)分化。因此，“商改租”后市場(chǎng)承接力如何尚待考究。
“首先，短期還不一定會(huì)有大批量商改租公寓投放租賃市場(chǎng)。商改租只是從盤(pán)活存量的角度上提出的一種實(shí)施可能性，并確保其合法合規(guī)，但發(fā)展商和業(yè)主依然可視乎實(shí)際情況自行選擇改或者不改，以及改成何種住宅建筑形式。”麥少荘首先道明前提。“但毫無(wú)疑問(wèn)，大量商改租公寓投放租賃市場(chǎng)，將令商業(yè)公寓面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，加上水電及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有差異，商業(yè)公寓的投資回報(bào)預(yù)期將受到影響，甚至造成商業(yè)公寓的一二手交易價(jià)格下跌。”“目前佛山大部分商業(yè)公寓雖然出租率達(dá)到六七成，但回報(bào)率不高，只有5%左右。若公寓租金下跌，回報(bào)率更低，業(yè)主對(duì)投資預(yù)期價(jià)值也會(huì)跟著降低。”潘勁祥亦道出同樣的隱憂。記者在58同城、安居客等網(wǎng)站上看到，待租的公寓房源不少。
“當(dāng)租賃產(chǎn)品增加、租金門(mén)檻降低，或許能進(jìn)一步促進(jìn)租賃市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，讓市場(chǎng)更加規(guī)范。”龍斌表示。而潘勁祥提出，目前廣州人口外流入佛山的趨勢(shì)明顯，“商改租”或?qū)閺V佛片區(qū)引入更多居住人口，從而帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
如何促進(jìn)市場(chǎng)“租售并舉”?
要讓房東、租客、開(kāi)發(fā)商均有利可圖
“商改租”愿景美好，但如何落地才是最關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)對(duì)此認(rèn)為，實(shí)施細(xì)則的落地需確保開(kāi)發(fā)商、租賃雙方利益，使流程更為通暢、可落地執(zhí)行。“落地政策需因地制宜。政府及開(kāi)發(fā)商首先要做好市場(chǎng)調(diào)研，了解佛山租賃市場(chǎng)到底有多大，是否有足夠的承租力。”龍斌分析道。
其次龍斌指出，此政策是從“租售并舉”的角度來(lái)引導(dǎo)，租賃市場(chǎng)培育好了，銷(xiāo)售市場(chǎng)也會(huì)比較理性。但目前租房與購(gòu)房能享受到的福利配套還不對(duì)等。若后續(xù)配套政策能跟上，讓租賃與購(gòu)房享受相對(duì)同等的待遇，將促進(jìn)租賃需求上升。至于開(kāi)發(fā)商的積極性，業(yè)內(nèi)們認(rèn)為不光只靠稅費(fèi)優(yōu)惠，還需融資支持作為開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的“后盾”。“對(duì)租賃需求的把握加上融資的雙重支持，讓開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)售為租有利可圖，才能促進(jìn)開(kāi)發(fā)商‘商改租’的積極性。”
關(guān)于租賃市場(chǎng)的供求平衡上，曹紹林提出應(yīng)有引導(dǎo)性的政策出臺(tái)，規(guī)定什么類型的商用物業(yè)可以改，甚至定向鎖定租賃需求。“比如鼓勵(lì)酒店式公寓等長(zhǎng)租性質(zhì)的產(chǎn)品，或者將寫(xiě)字樓改成租賃用房后供企業(yè)員工居住。”
是否變相鼓勵(lì)房產(chǎn)投資?
出租房產(chǎn)獲得收益，屬理性投資
《意見(jiàn)》提到鼓勵(lì)個(gè)人出租房屋，落實(shí)出租房房屋的優(yōu)惠政策，是否從買(mǎi)家角度間接鼓勵(lì)房產(chǎn)投資?對(duì)此業(yè)內(nèi)一致表示肯定。“都鼓勵(lì)你做‘包租公’了，手里沒(méi)有房，如何做‘包租公’?”潘勁祥反問(wèn)道。
不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政府所鼓勵(lì)的房產(chǎn)投資并非“炒房”，而是一種理性的投資。“商品房本來(lái)就有居住與投資的雙重屬性，鼓勵(lì)投資并無(wú)不妥，也是一種幫助去庫(kù)存的手段。房東出租自己空置的房產(chǎn)，并從中獲得長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的收益，這便是理性投資。炒房更多是短線的買(mǎi)賣(mài)行為。”龍斌分析道。
麥少荘則認(rèn)為，去庫(kù)存是今年的重要任務(wù)，政府此舉可認(rèn)為是間接鼓勵(lì)房產(chǎn)投資以盤(pán)活存量，但也并不表示商業(yè)庫(kù)存能立刻緩解。（佛山日?qǐng)?bào) 記者：林舒）
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