當(dāng)下浙江樓市，冰火兩重天。住宅市場量價齊升，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，3月份杭州新房簽約量超過2.3萬套。土豪們買起幾百上千萬的房子眼睛都不眨一下;然而，商業(yè)地產(chǎn)門可羅雀，沒幾個顧客上門，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們，日子不好過。

　　酒店式公寓和寫字樓都屬于商業(yè)地產(chǎn)，一直被冠以“去化老大難”等問題的商業(yè)地產(chǎn)，面臨著巨大的困境，亟需進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　有關(guān)統(tǒng)計顯示，目前杭州商業(yè)地產(chǎn)面積是2581萬平方米，在售面積約570萬平方米，即將要上市的數(shù)據(jù)，達(dá)到了1998萬平方米，如果按照每個月13萬平方米銷量，要16年才能去化。

　　近日在杭州舉辦的“2016浙江商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)變峰會”上，業(yè)內(nèi)專家分析原因：

　　一、城市設(shè)計過度依賴商業(yè)地產(chǎn)拉動城市投資建設(shè)，使大量商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃無序，盲目發(fā)展;二、開發(fā)商在住宅失去投機炒房的條件后，盲目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn);三、商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、個性化、差異化發(fā)展不夠。經(jīng)營模式老化，特別是電商沖擊下面，利潤和租金不斷下降，加上歷史遺留項目的疊加效應(yīng)，使商業(yè)地產(chǎn)陷入開發(fā)與歇業(yè)的惡性循環(huán);四、商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的探索發(fā)展無實質(zhì)性突破。

　　商業(yè)地產(chǎn)何去何從？

　　新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷指出，當(dāng)前全國商業(yè)地產(chǎn)待售面積約1.5億平方米，全部去化需要19個月;而在建面積相當(dāng)于近9年的銷售面積;去年新開工面積相當(dāng)于銷售面積的2.44倍。“如果要去庫存，就必須把新開工面積減下來，把土地供應(yīng)面積減下來”，他建議，更需要控制未來商業(yè)用地。

　　采訪中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)庫存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，傳統(tǒng)落后的產(chǎn)品供給過剩，能夠為消費者提供有效需求的供給反而不足。“傳統(tǒng)商業(yè)正在退化，它的服務(wù)功能被電商或者其他新商業(yè)模式取代和戰(zhàn)勝，”商業(yè)地產(chǎn)必須重新找到它的市場定位。

　　藍(lán)城集團執(zhí)行總裁傅林江說，“交投綠城明珠國際體量很大，又位于商業(yè)庫存積壓嚴(yán)重的錢江新城，當(dāng)時大家都認(rèn)為這個寫字樓肯定不好賣。可現(xiàn)在來看，這個寫字樓肯定會賣得很好。”據(jù)透露，近期有一家大型金融企業(yè)一下子買走了5.7萬平方米體量。“我們的銷售策略是整棟賣，主要做超前設(shè)計和差異化的配置。比如我們這棟樓最大的特點是打造了一個金庫，大型金融企業(yè)一眼就喜歡了。”

　　采訪中，傅林江從自身經(jīng)驗談起如何去化庫存走銷量，“我們在寫字樓設(shè)計的時候，已經(jīng)把未來的充電樁系統(tǒng)留好。我們預(yù)判未來五年以內(nèi)，電動新能源汽車將會逐步替代我們現(xiàn)有的燃油汽車。如果地下車庫里面沒有充電樁系統(tǒng)的話，你的銷量會出問題。也就是說，在設(shè)計的時候一定要有前瞻性，必須以人為本，充分考慮到客戶的需求�，F(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)思維、用戶思維，用戶第一，把客戶的需求放在前面，銷售一定沒問題。”

　　記者隨后約訪了部分商業(yè)地產(chǎn)專家。他們坦言，移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實將在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中大行其道。傳統(tǒng)寫字樓和Mall必須轉(zhuǎn)型，mall要從shopping變成living。

　　如今，80、90、00后取代60、70年代生人，成為消費主力，幾代人之間在思想觀念、行為習(xí)慣上的差異，必然把購物中心和寫字樓推入一場“去傳統(tǒng)”的顛覆革命。

　　Shopping mall不能再執(zhí)著于shopping的單一功能。銀泰商業(yè)集團前CEO、臉臉董事長周明海提出“第三生活空間”的新定義。“購物時代對mall已經(jīng)一去不返，”電商沖擊了mall的購物功能，所以mall接下來就要從shopping變成living，變成除了家和辦公室外的第三生活空間。“這是mall逆襲電商的關(guān)鍵，電商是讓你宅在家，mall就是要把你從家里拉出來”。

　　購物中心的發(fā)展之勢如雨后春筍。有關(guān)統(tǒng)計顯示，全國購物中心每年開業(yè)400家，至今已有5700家左右;如果未來十年國民收入增長2.6倍，城市人口達(dá)到11億左右，屆時購物中心數(shù)量有望達(dá)到1萬家。業(yè)界預(yù)測，最多10年時間，購物中心當(dāng)前跑馬圈地的時代就會結(jié)束，進入業(yè)態(tài)競爭的“戰(zhàn)國時代。”

　　業(yè)內(nèi)已然察覺80后90后特別是00后對傳統(tǒng)寫字樓的“厭惡”：“一看是傳統(tǒng)寫字樓年輕人都不愿來。他們是中國自由生長的一代，自然希望得到一個自由的環(huán)境。”中國商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)專家董少宇認(rèn)為，由于主流消費群體的變化，一些新興的商務(wù)寫字樓開始引入購物中心、娛樂中心，或者在寫字樓周邊建立這些場所，就是希望給年輕人一個自由的環(huán)境。

　　但當(dāng)前大多數(shù)寫字樓仍只提供一個冰冷的辦公空間，缺乏建立社群關(guān)系、缺乏樓宇定位和企業(yè)服務(wù)，而這些在搜辦創(chuàng)始人項銘看來都是未來寫字樓的核心競爭力和轉(zhuǎn)型方向。“年輕人對辦公空間的理解及需求，不僅僅是硬件及傳統(tǒng)服務(wù)。”項銘指出，未來年輕人更希望在寫字樓里享受到社群交往空間，而獨特的樓宇定位能抹去同質(zhì)化的劣勢，愿意提供更好的物業(yè)服務(wù)的寫字樓，對企業(yè)更具吸引力。（來源：浙江日報 作者：秦正長）

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