波詭云譎的上海商業(yè)地產(chǎn)市場，又被投下了一顆重磅炸彈！
根據(jù)上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》顯示，為了繼續(xù)優(yōu)化上海土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在改善民生、推動經(jīng)濟發(fā)展方面的積極作用，這份《意見》要求進一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。簡單來說，就是上海將重拾7090政策，而這無疑將給上海商業(yè)地產(chǎn)市場帶來驚天大變。
第一，商業(yè)規(guī)定高持有比例
公告內(nèi)容顯示：“鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商業(yè)、辦公樓持續(xù)經(jīng)營。本市新增商業(yè)辦公用地，相關(guān)區(qū)縣政府要在出讓條件中明確商業(yè)、辦公物業(yè)的持有要求，一般地區(qū)商業(yè)物業(yè)的持有比例為不低于80%、辦公物業(yè)為不低于40%，且持有年限不低于10年；近階段商業(yè)辦公樓宇供應(yīng)較大的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的持有比例提高到100%，辦公物業(yè)持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有”。
這意味著，在接下來的時間里，各路開發(fā)商們?nèi)绻胍^續(xù)在上海拿地開發(fā)商業(yè)項目，必須具備過硬的商業(yè)運營能力，而分割銷售也將變成幾乎不可能。
從商業(yè)項目招商及運營方面來看，由于目前上海商業(yè)地產(chǎn)市場面臨著巨大的挑戰(zhàn)，其2015年商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量以26個在全國城市中排名第一，海量的供應(yīng)導(dǎo)致市場空置率上升，租金卻仍以緩慢上漲趨勢為主。且迫于品牌資源有限，原準備在2015年開業(yè)的15-20家項目或不得不延期至2016年開業(yè)。
但隨著政府對開發(fā)商長期持有商業(yè)物業(yè)的“硬性”要求確定，一方面將幫助開發(fā)商去庫存，解決當前上海商業(yè)地產(chǎn)市場庫存量偏大的問題。另一方面，也將促使進駐上海攻城略地的開發(fā)商們摒棄心浮氣躁、快速擴張的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而精細打磨電商時代下實體商場的核心價值。
與此同時，由于大型開發(fā)商有錢小型開發(fā)商有運營創(chuàng)新能力（或者大型開發(fā)商兼具資金、運營能力），商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)抱團拿地（或者土地市場被少數(shù)幾個大型開發(fā)商壟斷）的現(xiàn)象將成為上海商業(yè)地產(chǎn)市場新趨勢。
第二，小戶型增加人口密度 提升商業(yè)客流
公告內(nèi)容顯示：“優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型商品住房供應(yīng)。進一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾較突出區(qū)域，中小套型住房供應(yīng)比例提高到70%）；保障性住房用地中中小套型住房的供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%以上。”
這意味在相同土地產(chǎn)出的前提下，戶型單套面積壓縮將使城市住宅的供應(yīng)套數(shù)增多，而單位區(qū)域內(nèi)的人口聚集度也會更多。這似乎已經(jīng)很明顯，上海政府正在做一件事情：增加城市的人口承載能力！
而當單一區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量增多（即人口密度增加），該區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目所能分享的客流也將增多，這對商業(yè)地產(chǎn)項目運營來講，可謂是一大利好。
眾所周知，提升核心區(qū)域居住密度的方式是提升土地容積率。香港為什么單位人口密度可以這么高，核心就是項目的住宅土地出讓都是高容積率的，5-6的容積率在香港非常的常見。而我們在電影里看到的筒子樓就是高容積率背景下的產(chǎn)物。而目前中國所有的住宅用地，容積率基本只有2-2.5左右，換句話來說，同樣一塊地，能住的人是別人的一半，這樣人口密度當然聚集不起來。如今，上海發(fā)布政策，欲通過小戶型增加人口密度，可謂也是在向香港學(xué)習(xí)。
第三，完整路網(wǎng)激發(fā)城市活力 聯(lián)動各級商圈
公告內(nèi)容顯示，“鼓勵公共交通為導(dǎo)向的社區(qū)開發(fā)模式，軌道交通站點周邊區(qū)域（中心城、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上，以實現(xiàn)城市組團式緊湊開發(fā)，形成居住、工作、商業(yè)、文化等功能的有機協(xié)調(diào)。”
另在同期，國家也出臺了相關(guān)政策《中國原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)》，意見提出，“我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。打通各類‘斷頭路’，形成完整路網(wǎng)，提高道路通達性�？茖W(xué)、規(guī)范設(shè)置道路交通安全設(shè)施和交通管理設(shè)施，提高道路安全性。”
又要以公共交通為導(dǎo)向進行社區(qū)開發(fā)，又要推廣街區(qū)制。這看似是在復(fù)制歐美國家的城市街區(qū)布局形態(tài)。
從目前整個中國、整個上海來看，相較于歐美國家等多個個性城市的小尺度街區(qū)、細密路網(wǎng)的形態(tài)，中國城市街區(qū)地塊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)多是樹枝狀，這種結(jié)構(gòu)的城市是一種方便管理的封閉城市，與我國古代的政治統(tǒng)治有密切關(guān)系，但同時也是對城市土地經(jīng)濟價值的忽視，存在不少問題，諸如出行距離長；過街困難，導(dǎo)致“中國式”過馬路問題頻發(fā)；公交車等城市公交資源滲透力弱，覆蓋率難以提高。
總結(jié)而言，目前我國的街區(qū)模式路網(wǎng)可達性極低，這在當前社會，城市功能結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟活動、社會文化等發(fā)生巨變的現(xiàn)狀下，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代城市生活和居民日常出行需求。
而復(fù)制歐美國家的城市街區(qū)布局形態(tài)，或可通過不同寬窄街區(qū)馬路解決社區(qū)住宅聯(lián)通問題，提升城市街區(qū)活力、提高容積率，從而增加相對地塊的客流量，解決過馬路難題，增加商鋪活力。但若要運用到實地卻很難說，因為人的收入水平如果沒有上升，對不同區(qū)域的影響也就不同。
目前，上海作為中國經(jīng)濟地標城市，已經(jīng)率先實踐。各個區(qū)政府均在自己區(qū)域內(nèi)的主打商圈里，打造了形式各樣的連廊。諸如陸家嘴商圈的世紀連廊不僅能緩解陸家嘴地區(qū)的交通擁堵問題，起到人車分流的作用，同時連廊還成為觀賞陸家嘴景觀的絕佳平臺；五角場的地下連廊也對五角場商圈的迅速形成起到了積極促進作用；以及普陀中環(huán)、南京西路、曹家渡、徐家匯、中山公園、大寧、南方商城商圈都在紛紛規(guī)劃建設(shè)空中連廊，欲通過交通便利促進商業(yè)發(fā)展。
且這些連廊與上個世紀國內(nèi)流行的天橋大有不同，不僅有扶梯、電梯、遮陽設(shè)施，還更具人性化的配套綠化帶、坐椅等。
第四，社區(qū)底商或?qū)L(fēng)行
另有觀點認為，目前中國市場上有大量囤積的地塊被閑置，但最讓開發(fā)商頭疼的不是住宅問題，而是商業(yè)。因為商業(yè)如果沒有運營，幾乎百分之百都是死的。而且中國式開發(fā)商對于商業(yè)，無論是集中性商業(yè)還是統(tǒng)一運營的商業(yè)都比較難操作，能玩好的基本只有沿街商業(yè)，因為最簡單、最不費力，只要保證這條街有人流，做沿街商業(yè)多半沒有問題。
所以，政府推行“窄馬路、密路網(wǎng)”政策，無疑是把社區(qū)內(nèi)部道路變成市政道路，這會讓一個小區(qū)平白無故多了很多的沿街展示面，也會增加更多的社區(qū)底商。似乎不難想象，如果這個政策執(zhí)行到位，未來大量的二三線小區(qū)一層全部都會變成底商。
附：上海市《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》
（來源：搜鋪網(wǎng)）
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