據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，沿著成都二環(huán)路高架橋兜一圈，幾分鐘就能見到一個購物中心或百貨商場，就像珍珠項鏈一樣串起了整條二環(huán)路。有數(shù)據(jù)表明，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)擁有世界上規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè)，2013年全球新建的購物中心中，面積排名前十的城市里，中國占九個。
“井噴式”發(fā)展至今，商業(yè)地產(chǎn)在不同城市已經(jīng)兩極分化。在北上廣深，熱點地塊的寫字樓、商鋪供不應(yīng)求，在眾多二線城市，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。而成都商業(yè)地產(chǎn)的空置率遠高于20%。
春熙路，成都著名的商業(yè)街，匯集了眾多大型商場、高端品牌，國際金融中心(IFS)和遠洋太古里去年相繼開業(yè)，更讓春熙路商圈的商業(yè)中心地位進一步提升。和國際金融中心僅一街之隔，第一城購物中心卻遭遇著冰火兩重天，這座五層的購物中心有大量商鋪空置，商場正在重新招商，謀求轉(zhuǎn)型。
記者走訪時詢問了商家，第一城皮具向記者介紹，這里許多商家都倒閉要走了，很多空鋪子。一直以來都不太好，下半年就更糟了。
從事了十幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的葉先生談及成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，不住地感慨存量不斷增加所帶來的激烈競爭，讓他倍感壓力。葉先生說，綜合體供應(yīng)量太大了，店面都是最大的，寫字樓不論銷售還是未來的招租都很難。
根據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)2015年第三季度報告顯示，成都第三季度購物中心新增供應(yīng)面積超過7萬平方米，購物中心總量超過500萬平方米。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理巫保民介紹，包括在建的項目在內(nèi)，成都的大型購物中心數(shù)量已經(jīng)破百。
巫保民介紹，各種統(tǒng)計的口徑不同，范圍是從一百到兩百個之間，不包括百貨購物中心。
而在寫字樓方面，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，成都甲級寫字樓市場存量在170多萬平方米，空置率達到36.28%。而南部天府新區(qū)寫字樓的空置率更是達到53%�；咎卣鳎谝�，供應(yīng)量太大，存量跟新增的都很大;第二，空置率非常高，有接近37%的空置率。
巫保民表示，目前成都甲級寫字樓租金呈現(xiàn)兩極分化的趨勢，由于目前寫字樓空置面積較大，加之去化速度較慢，未來租金下滑風險仍然存在。
所謂的“去化速度”，簡單說，是指某地區(qū)現(xiàn)存樓盤全部賣完的速度。在外人看來，成都有著全國“最會消費，最能享樂”的消費群體，又背靠西南區(qū)域市場，是商業(yè)成都地產(chǎn)的福地，但如此高的的空置率怎么消解?
面對持續(xù)增加的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，能否從規(guī)劃上進行總量控制?成都市規(guī)劃管理局詳細規(guī)劃管理處副處長李磊表示，作為規(guī)劃部門只能確定商業(yè)用地布局，對于購物中心或?qū)懽謽堑倪x址和業(yè)態(tài)的選擇還是以開發(fā)商的市場行為為主。
李磊介紹，比如拍賣商業(yè)用地，拍賣以后究竟建什么，業(yè)態(tài)是什么，招商引資過程中商務(wù)局會有些介入，但真正還是由市場行為本身來決定，政府只是一個用地性質(zhì)的規(guī)劃。
李磊介紹，對比歷年商業(yè)用地和居住用地的供給量，數(shù)據(jù)上的變化并不大。在編制《成都市城市總體規(guī)劃(2012-2020)》時，對商業(yè)用地比例進行了合理控制，中心城區(qū)規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地總面積36.03平方公里，這一總量控制符合國家標準。
成都之困，亦是全國之困。
距離成都數(shù)千公里外的沈陽，大量購物中心常見空鋪、死鋪，根據(jù)戴德梁行華北區(qū)第三季度報告數(shù)據(jù)顯示，沈陽優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場總存量接近350萬平方米，總體空置率達到17.7%，而甲級寫字樓空置率更是高達43.2%。
巫保民介紹，北上廣深在歷史上沒有這么高，可能深圳、浦東20年前發(fā)展的時候會這樣，但也沒有這么大的供應(yīng)量。
商業(yè)地產(chǎn)過剩，背后更深層次的問題在于——產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡。在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、秘書長王永平看來，如何發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，目前還缺乏成熟的模式，更需要創(chuàng)新思維。
王永平說，這兩年國家提出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增加消費的比重，這樣的政策下大家有時候容易把發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)簡單理解為加大商業(yè)地產(chǎn)投資，過分關(guān)注于開發(fā)本身，而對于宏觀的控制不夠，比如開發(fā)量與人口與經(jīng)濟的比例關(guān)系，另外可能過去過分關(guān)注于數(shù)量，而對質(zhì)量關(guān)注的不夠。
而由于目前對于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃的認識上沒有統(tǒng)一，也使得一些城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀。
全國來講，對于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，這些年國家一直想通過立法來解決，但一直沒有實現(xiàn)，王永平認為，還是地方政府招商引資上的一種沖動。另外各個部門之間的認識不一樣，有人認為市場去調(diào)節(jié)，有的認為商業(yè)項目帶有公共屬性，需要政府來規(guī)制。（來源：中國廣播網(wǎng) 作者：楊博宇）
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