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“中國購物中心的供應量將從2013~2014年的360多個，增加到2016年供應600多個，數(shù)量幾乎要增加一倍。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強21日在北京接受《第一財經(jīng)日報》獨家專訪時表示，到2016年中國購物中心將增至600多個，供量幾乎翻番，這將對購物中心運營者帶來巨大挑戰(zhàn)。
在馮建強看來，中國購物中心眼下的供應繁榮，與上世紀70~80年代美國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷過的供給繁榮類似，面對未來可能出現(xiàn)的洗牌，如何吸引零售商、吸引購物者，對于購物中心業(yè)主來說十分重要。
如何在行業(yè)調(diào)整中脫穎而出？“選址如果有問題，或者只是散售，這樣的購物中心可能就會失敗。”馮建強強調(diào)了兩個因素，對于購物中心而言，地段好依然十分重要，此外，能否自持進行專業(yè)管理，亦是運營成敗的關鍵。
那么，如何專業(yè)地管理一家購物中心？常年關注零售市場的馮建強建議，面對電子商務的沖擊，購物中心經(jīng)營者要改變固有的經(jīng)營理念，相對于服裝等傳統(tǒng)百貨品類，未來還應該把注意力放在消費者體驗上，如過去賣時裝的商場，現(xiàn)在往往增設了咖啡廳、發(fā)廊、電影院、兒童娛樂設施，甚至小書店。他認為，為家庭和聚會創(chuàng)造全面的體驗，才能走出與電子商務完全不同的道路。
此外，品牌選擇也非常重要。馮建強說，中國購物中心在品牌選擇上也需要創(chuàng)新，需要增加一些個性化品牌，“以前很多購物中心業(yè)主認為，好的購物中心就是把大牌都放上來，其實不然，非常成功的購物中心可以讓大眾接近，同時還可以賺錢。”
實際上，雖然供應巨大，馮建強對一線城市購物中心的前景卻并不悲觀。在他看來，購物中心對于都市人的作用不可取代，能滿足人們對于社交、聚會的需要，對于休閑氣氛的追求，這一點，從中國近兩年的電影票房收入便可窺見一二。
關于寫字樓市場，馮建強觀察到，受供給有限需求增長影響，相比全球其他大型城市，北京寫字樓目前空置率較低，因此租金增長也較快。但中國二線城市卻從較少供給演變?yōu)楣┙o過剩的狀態(tài)，新增供給若將空置率拉高至30%甚至40%，則需要漫長的時間來消化。
仲量聯(lián)行21日發(fā)布的2014年四季度北京房地產(chǎn)市場報告稱，2014年第四季度，盡管機構投資者表現(xiàn)出濃厚興趣，但由于業(yè)主期望更高的售價使得投資回報率走低，北京整棟交易數(shù)量仍極為稀缺，同時市場上有限的可交易資產(chǎn)也限制了交易量的增長。2014年全年，北京商業(yè)地產(chǎn)交易量僅為126億元，同比下降61.1%。
仲量聯(lián)行日前對2015年的北京住宅市場也做了展望，其主要觀點是：2015年北京將有較多高端住宅項目投入市場，高端住宅市場供應量增加但需求保持穩(wěn)定將給價格帶來壓力。此外，服務式公寓也將面臨較大壓力，兩家服務式公寓項目預計于2015年末竣工開業(yè)，將使得空置率提高。而外籍人士的租住需求預計仍將保持低迷態(tài)勢；此外，持續(xù)增長的運營成本將迫使更多的服務式公寓運營商提高租金。
（第一財經(jīng)日報 作者 蔡胤）
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