2014年商業(yè)地產(chǎn)的變化就是受到了電商的巨大影響，并且融入了移動互聯(lián)網(wǎng)的元素。在過去的2014年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍存在著問題，購物中心、城市綜合體等項目呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，同質(zhì)化趨勢較為嚴重。2015年的商業(yè)地產(chǎn)市場將何去何從?
對此中國日報網(wǎng)房產(chǎn)頻道記者獨家采訪了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會影視傳媒聯(lián)盟副秘書長李保煜，他對2015年商業(yè)地產(chǎn)走勢作出了客觀評價與分析。
商業(yè)地產(chǎn)將步入優(yōu)勝劣汰階段
目前商業(yè)地產(chǎn)的總量已經(jīng)達到飽和，甚至部分城市已經(jīng)過剩，未來將進入商業(yè)物業(yè)面積增長速度遠超人口增長速度的階段，人均商業(yè)面積將不斷的提升，并將催生商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)過剩。同時伴隨著人們消費觀念的變化和互聯(lián)網(wǎng)的影響，商業(yè)地產(chǎn)將不斷的去粗存精、優(yōu)勝劣汰、不斷換代、不斷升級。
以購物中心為例，中國的第一家購物中心產(chǎn)生1990年，到現(xiàn)在只有25年的歷史，現(xiàn)在只是美國80年代的水平。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國有購物中心3,000多家。從運營與管理的質(zhì)量上看，優(yōu)質(zhì)的購物中心項目在總量上是遠遠不夠的，即使是中國商業(yè)環(huán)境最好的上海市、北京市，也沒有達到優(yōu)質(zhì)的購物中心項目的飽和。同時，近期出現(xiàn)了許多購物中心相繼關門的現(xiàn)象。因此中國的購物中心面臨著生存的問題，面臨著如何適應市場的變化而做出調(diào)整，進行換代升級、差異化運營，并且需要更多的優(yōu)質(zhì)購物中心項目的進入，共享城市化發(fā)展帶來的成果。
體驗式商業(yè)將繼續(xù)成上升趨勢
2015年體驗式商業(yè)繼續(xù)會發(fā)展，受到購物中心的追捧。其中以電影院業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)更為明顯。
根據(jù)數(shù)據(jù)，2014年中國電影全年創(chuàng)造票房296億元，同比增幅達36%，觀影人次達8.3億。中國電影市場在全球僅次于美國居第二位。
2014年，全國新開影院1,194家，同比(比2013年)多開業(yè)249家，增幅26.3%;新增銀幕超過5,800塊，同比多1,200余塊，增幅26%。至2014年底，全國影院數(shù)已達4,340多家，銀幕數(shù)超2.3萬塊。以目前的勢頭，2015年依然是影院瘋狂開業(yè)的一年，預計將新增1,400家影院，近7,000塊銀幕。屆時，影院數(shù)將超過5,800家，銀幕數(shù)將超過3萬塊。
片源類型的多元化也吸引了年輕消費者的追捧，同時購物中心廣納客流，加上O2O電商網(wǎng)站迅速崛起，優(yōu)化電影票價和擴展電影新用戶，多元營銷激發(fā)用戶觀影意愿，提高用戶購票頻率，促進了電影院業(yè)態(tài)的發(fā)展。
另一個比較看好的是兒童業(yè)態(tài)，包括兒童娛樂、主題餐廳、攝影、教育、零售、夢幻主題樂園等。國家統(tǒng)計局的調(diào)查表明，中國14歲以下少年兒童共有3.6億，其中5歲-14歲的少年兒童為2.2億。在中國城鎮(zhèn)人口總和中5-14歲的少年兒童總?cè)丝诩s為0.926億，每個兒童背后都有2-4位家長。
2014年國內(nèi)兒童消費市場規(guī)模超過4,000億元。"單獨二胎"政策或?qū)⒀苌?萬億兒童產(chǎn)業(yè)紅利。家庭建設中越來越注重子女教育與健康成長，使得兒童業(yè)態(tài)也越來越火熱。
社區(qū)商業(yè)將引領未來商業(yè)地產(chǎn)市場
社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種重要形態(tài)，它是以一定地域社區(qū)為載體，以區(qū)域社區(qū)居民為主要服務對象，旨在完善社區(qū)功能、提高社區(qū)居民生活品質(zhì)的屬地性商業(yè)形式。
社區(qū)商業(yè)有著多種的商業(yè)形態(tài)，不僅僅是某個便利店、某個洗衣店這樣單一和傳統(tǒng)。社區(qū)購物中心是最高形式的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，體現(xiàn)在各個業(yè)態(tài)能夠相互融合的集群效應，食品更加安全，生活更加便利，服務更加標準。
社區(qū)商業(yè)由于是在家門口消費，可以有效減少顧客的消費成本，給顧客帶來了實惠。以電影院消費為例：
觀眾到電影院看電影的成本分析
顧客在家門口的社區(qū)購物中心就近購物與看電影，他們出行方式相對單一，大多是步行方式，這樣減少了交通和停車成本，減少了時間與精力的成本，從而增加購物與娛樂休閑的有效時間，給顧客帶來了實惠。
社區(qū)商業(yè)的定位一般是以家庭化為主題，業(yè)態(tài)組合豐富，多層次年齡結(jié)構(gòu)的受眾顧客。它的目標消費群體較為固定，周邊有著眾多的入住的社區(qū)居民，可以較快的實現(xiàn)會員的吸納與運營，以達到收益的穩(wěn)定性。社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)居民提供生活必需商品與服務，這些商業(yè)與服務的消費頻次較高，很多消費頻次是以周甚至以日為單位的。另外，結(jié)合政府提出來的社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)商業(yè)會形成一個完善的產(chǎn)業(yè)鏈。
社區(qū)商業(yè)依托互聯(lián)網(wǎng)，結(jié)合社區(qū)電商，社區(qū)商業(yè)會有一個大的價值提升空間。隨著年青一代的崛起，人們對個性化和便利性的追求越來越凸顯。既時尚、又多樣、又溫情、又方便的社區(qū)商業(yè)正好迎合的這一市場需求。對于社區(qū)商業(yè)來說，背靠著“最后一公里”的居民圈，消費客群清晰，可以與顧客實現(xiàn)無縫對接，以抓住人們“最后一公里”的需求打造社區(qū)服務體系概念，滿足社區(qū)居民購物、服務、休閑、娛樂等需求。同時社區(qū)商業(yè)的體量要遠遠小于城市中心的購物廣場、主題MALL，風險的可控性強。
李保煜，中國日報網(wǎng)房產(chǎn)特約研究員，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會影視傳媒聯(lián)盟副秘書長，歷任韓國希杰CGV影院開發(fā)總監(jiān)、橙天嘉禾影城業(yè)務拓展執(zhí)行總經(jīng)理。李總對娛樂業(yè)態(tài)及零售業(yè)態(tài)組合、城市化的發(fā)展、商業(yè)選址、電影產(chǎn)業(yè)等具有深度研究，他結(jié)合電影院與購物中心的發(fā)展特點提出了“新電影生活方式”的概念，形成了多篇行業(yè)的文章。他還作為專業(yè)講師給華潤置地集團、深國投商用置業(yè)集團、當代置業(yè)集團、北京龍湖、戴德梁行DTZ、亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院、聯(lián)創(chuàng)智庫、北京電影學院管理系研究生班等進行了相應的行業(yè)培訓，在多個行業(yè)高峰論壇、研討會、專業(yè)微信群上作行業(yè)的交流與分享。
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