紅商網(wǎng)訊：商業(yè)地產(chǎn)不再是房地產(chǎn)和百貨巨頭的舞臺(tái)。宣布2016年開(kāi)出首個(gè)購(gòu)物中心的沃爾瑪已經(jīng)慢了一拍，物美、永旺、歐尚等國(guó)內(nèi)外零售商早已經(jīng)將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)。如果進(jìn)展順利，備受關(guān)注的物美地下商業(yè)將在明年亮相。在業(yè)界看來(lái)，超市大佬相繼踏入商業(yè)地產(chǎn)背后，是昔日風(fēng)光的零售行業(yè)顯露疲態(tài)和暮氣的應(yīng)對(duì)策略。不過(guò)，正如前輩眼淚多果實(shí)少一樣，商業(yè)地產(chǎn)并非一塊好啃的骨頭。
不是增加外租區(qū)那么簡(jiǎn)單
零售市場(chǎng)倒逼和電商侵蝕被認(rèn)為是眾多超市版購(gòu)物中心涌現(xiàn)的原因。“大賣(mài)場(chǎng)的毛利主要來(lái)自于日化等品類，但這部分品類受電商侵蝕非常嚴(yán)重，生鮮市場(chǎng)電商暫時(shí)還未沖擊到，但毛利太低。”上海尚益咨詢總經(jīng)理胡春才認(rèn)為，大賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展得益于其SKU的豐富性遠(yuǎn)勝過(guò)社區(qū)超市，價(jià)格也較后者低5%-10%，但在電商面前，SKU和價(jià)格成為大賣(mài)場(chǎng)的弱勢(shì)。
租賃成本的上升也是超市跨界購(gòu)物中心的重要原因。隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格的上升和國(guó)內(nèi)本土零售商的崛起，原來(lái)能為其提供低廉租金的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等購(gòu)物中心對(duì)超市主力店依賴性大大降低，而近年來(lái)飛漲的租金也把沃爾瑪?shù)韧赓Y超市逼到了墻角。為平衡綜合收益，不得不選擇自主開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，通過(guò)增加租賃面積收益換取超市低租金的獲利空間。
在胡春才看來(lái)，大賣(mài)場(chǎng)目前的轉(zhuǎn)型有兩個(gè)走向，一個(gè)是尋求便利，一個(gè)是尋求體驗(yàn)，前者走向社區(qū)便利店，后者則跨界向購(gòu)物中心。“大賣(mài)場(chǎng)的管理、運(yùn)營(yíng)非常復(fù)雜，它的經(jīng)驗(yàn)和積累的資源來(lái)做購(gòu)物中心等大型業(yè)態(tài)是有優(yōu)勢(shì)的。”不過(guò)，跨界的風(fēng)險(xiǎn)也不小。購(gòu)物中心目前在一二線城市呈現(xiàn)出飽和狀態(tài)，甚至陷入同質(zhì)化危機(jī)，購(gòu)物愿望本身已不再是消費(fèi)者前往購(gòu)物中心的充分理由。目前，國(guó)內(nèi)一些大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)設(shè)的購(gòu)物中心從嚴(yán)格意義上看只是外圍擴(kuò)大，增加了聯(lián)租區(qū)，引進(jìn)了更多周邊商戶而已。“一個(gè)購(gòu)物中心必須有一個(gè)大型超市、一個(gè)大百貨店等主力店支撐，同時(shí)還要配備餐飲、娛樂(lè)、生活服務(wù)類項(xiàng)目和專賣(mài)店等。”
但問(wèn)題是，超市、百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的道路并不平坦。近期，大型賣(mài)場(chǎng)、知名百貨試水購(gòu)物中心道路坎坷的新聞時(shí)有報(bào)道。人們不應(yīng)忘記，英國(guó)樂(lè)購(gòu)綜合體的水土不服、天虹購(gòu)物中心的生意清淡。未來(lái)隨著綜合體供給量的不斷上升，在經(jīng)營(yíng)上缺乏創(chuàng)新的項(xiàng)目也會(huì)淪為雞肋。投資購(gòu)物中心的主體是誰(shuí)并不重要，超市、百貨、地產(chǎn)商、大財(cái)團(tuán)等等都可以，關(guān)鍵還是運(yùn)營(yíng)上的競(jìng)爭(zhēng)。
超市跨界購(gòu)物中心，關(guān)鍵是要提升消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，提高其服務(wù)質(zhì)量。具體來(lái)看，超市或?qū)⒃诙ㄎ�、商品結(jié)構(gòu)、自營(yíng)商品與聯(lián)營(yíng)商品方面做相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)前零售業(yè)正處于成本上漲、競(jìng)爭(zhēng)激烈、盈利下滑的階段，各商家都在尋求轉(zhuǎn)型以迎合消費(fèi)者需求，此次轉(zhuǎn)型，也將面臨資金、成本、消費(fèi)者接受程度等方面的風(fēng)險(xiǎn)。
毫無(wú)疑問(wèn)，購(gòu)物中心提供更加優(yōu)質(zhì)、綜合化的服務(wù)迎合了消費(fèi)者追求多樣化、服務(wù)性、高端化的消費(fèi)需求，零售商家穩(wěn)健推進(jìn)購(gòu)物中心仍有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。但需要注意的是，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩的現(xiàn)象，空置率不斷提升，大力發(fā)展購(gòu)物中心的零售業(yè)者需要警惕，在選址、招商、定位上慎重決策，而且還要注重區(qū)域消費(fèi)者需求的研究與把握。
大賣(mài)場(chǎng)跨界購(gòu)物中心成風(fēng)
沃爾瑪、物美并非先例，跨界商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為大賣(mài)場(chǎng)大佬的一場(chǎng)集體行動(dòng)。這有點(diǎn)類似于宜家家居專業(yè)店和英特宜家購(gòu)物中心、沃爾瑪超市和樂(lè)世界購(gòu)物中心、永旺超市和永旺夢(mèng)樂(lè)城購(gòu)物中心、樂(lè)購(gòu)超市和樂(lè)都匯購(gòu)物中心的關(guān)系：宜家原本作為知名的家居建材超市，后擴(kuò)建成立英特宜家——一個(gè)新的業(yè)態(tài)，英特宜家超級(jí)購(gòu)物中心。這些封閉式大盒子的超市大賣(mài)場(chǎng)在擴(kuò)建升級(jí)為超大型購(gòu)物中心時(shí)，仍然保留了共同的美式大盒子MALL的特點(diǎn)：低樓層(通常地面3-4層，而東亞購(gòu)物中心通常在7層以上)、超大平層(單層面積往往在3-5萬(wàn)平方米甚至更大，而東亞購(gòu)物中心通常單層面積在1萬(wàn)平方米以下)、超多的停車(chē)位(通常2000-5000個(gè)車(chē)位)、商品平易近人沒(méi)有奢侈品。美式大盒子MALL現(xiàn)在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)恰逢其時(shí)，中國(guó)一二線城市的新區(qū)已經(jīng)由適合人行的道路系統(tǒng)變?yōu)楦m合車(chē)行的寬路系統(tǒng)，逛街變?yōu)楣銶ALL，車(chē)位成為其最多優(yōu)勢(shì)。
永旺：2016年底新設(shè)15家大型購(gòu)物中心
外媒稱，日本永旺株式會(huì)社計(jì)劃在2016年底之前在中國(guó)新設(shè)15家大型購(gòu)物中心，將總量發(fā)展到20家。目前永旺僅在華北區(qū)域的北京和天津擁有購(gòu)物中心，今后將擴(kuò)展到華中和華南地區(qū)。
沃爾瑪：樂(lè)世界購(gòu)物中心
近日全球零售巨頭沃爾瑪宣布集團(tuán)將在珠海建首個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心,奠基儀式上,新快報(bào)記者了解到,沃爾瑪計(jì)劃投資約6億元,在珠海香洲區(qū)明珠路及旅游路周邊地塊興建一個(gè)建筑面積約為10萬(wàn)平方米的社區(qū)型購(gòu)物中心“珠海樂(lè)世界”,引進(jìn)山姆會(huì)員商店珠海首店作為主力店鋪，這是沃爾瑪在中國(guó)自行開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的第一個(gè)購(gòu)物中心,預(yù)計(jì)2016年落成營(yíng)業(yè)。
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大賣(mài)場(chǎng)跨界購(gòu)物中心成風(fēng) 做起來(lái)沒(méi)那么簡(jiǎn)單
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