紅商網(wǎng)訊：隨著國家相關(guān)政策的出臺，近幾年急速發(fā)展的星級酒店行業(yè)迎來轉(zhuǎn)折點，高存量的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)如何走出租金率偏低的“泥沼”，從而讓廣大投資者受益?
華美酒店顧問機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，今年前4個月，各星級酒店的RevPAR(每間可供出租客房收入)均出現(xiàn)不同程度的下滑。其中，五星級酒店平均房價808.4元，平均出租率56.8%，RevPAR為459.17元，同比下滑約6%。四星級酒店這一指標(biāo)同比下滑更為厲害，約達(dá)9%。
“現(xiàn)在酒店業(yè)內(nèi)部增長困難，酒店資產(chǎn)價格太高。”5月30日，開元資產(chǎn)管理有限公司 (以下簡稱開元資產(chǎn))執(zhí)行董事兼行政總裁張一鳴在亞太商業(yè)地產(chǎn)(重慶)論壇期間接受記者采訪時表示，“企業(yè)并購會變?yōu)槲覀兊尿?qū)動力，未來每年將收購2~3家酒店。”
酒店信托再度活躍
今年5月初，國務(wù)院發(fā)布資本市場新“國九條”。多位業(yè)內(nèi)人士表示，“培育私募市潮成為這次政策調(diào)整的最大亮點。一時間，國內(nèi)討論多年卻未有進(jìn)展的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化再度活躍起來。
實際上，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時代，如何盤活龐大的存量資產(chǎn)、挖掘潛在價值，成為地產(chǎn)私募巨頭們的一大興奮點。
按照中城投資總裁路林給出的數(shù)據(jù)，當(dāng)前沈陽、天津、蘇州、鄭州、合肥及呼和浩特等地在建商業(yè)地產(chǎn)面積超過1000萬平方米，在建辦公樓超過500萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)存貨年數(shù)高達(dá)9.52年，已是同一時期住宅存貨年數(shù)的2倍。
在路林看來，房企轉(zhuǎn)型方向就是讓渡部分項目股權(quán)，通過轉(zhuǎn)手股權(quán)與尋求私募合作，做輕資產(chǎn)運營，做REITs產(chǎn)品相當(dāng)于企業(yè)IPO。“只有股權(quán)轉(zhuǎn)手，房企才談得上轉(zhuǎn)型。”
去年7月，號稱全球第一只中國內(nèi)地的酒店REITs產(chǎn)品“開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金”(以下簡稱開元產(chǎn)業(yè)信托;01275，HK)在港交所成功上市，總募資6.8億港元。開元房托的運作思路是，當(dāng)初開元集團(tuán)及凱雷集團(tuán)將5家優(yōu)質(zhì)酒店為基礎(chǔ)資產(chǎn)出售給開元產(chǎn)業(yè)信托，而后者通過IPO募集和債券融資收購酒店，并將其出租給開元集團(tuán)，從而收取租金收入，也就是所謂的“售后返租”模式。
據(jù)張一鳴介紹，在這種模式下，開元集團(tuán)和中國銀行提供每年2.16億元人民幣的基本租金，減輕了行業(yè)波動，基金份額持有人基本上不用擔(dān)憂風(fēng)險。
“房地產(chǎn)投資信托已有60多年的歷史，有助于解凍在房地產(chǎn)市場被捆綁的龐大資金。”張一鳴表示，它能將當(dāng)前中國人口老齡化轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定現(xiàn)金收入的需求，對大量散戶的流動資金提供相對安全的投資選擇。
發(fā)行產(chǎn)品重在厘清產(chǎn)權(quán)
隨著開元房托的成功上市，國內(nèi)不少酒店集團(tuán)早已垂涎海外資本市常去年至今，諸如四川的明宇集團(tuán)等多家新興酒店開發(fā)企業(yè)已向資本市場發(fā)起沖鋒，不過截至目前，A股市場雖然對房企再融資政策有所松動，但暫無最新進(jìn)展。
據(jù)了解，明宇集團(tuán)已經(jīng)管理運營10多家高級星級酒店，并有12個遍布全國各地的五星級酒店正在建設(shè)中。一位不愿具名的成都地產(chǎn)人士認(rèn)為，明宇集團(tuán)的酒店擴(kuò)張模式，要承受較高的資金成本壓力，發(fā)行REITS不失為一種新的融資方式和輕資產(chǎn)運作模式。
那么，在內(nèi)地發(fā)行REITS暫不具備的條件下，發(fā)行海外REITS應(yīng)注意哪些問題?對此，張一鳴表示，“監(jiān)管機(jī)構(gòu)一般要查的是你的酒店所有權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否清晰，要通過一定的重組安排，厘清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，通過設(shè)立特殊目的載體SPV，做到標(biāo)的資產(chǎn)的破產(chǎn)風(fēng)險隔離，保護(hù)投資人利益。”符合這種標(biāo)的物的酒店資產(chǎn)一般具備三個特征：租金收益較高、估值合理以及區(qū)位優(yōu)勢明顯。
近年來，國內(nèi)星級酒店業(yè)的野蠻生長，導(dǎo)致其短期內(nèi)存在市場供需不平衡。在張一鳴看來，雖然長期來看，國內(nèi)市場需求依然強(qiáng)勁，但新增供應(yīng)量的增幅超過了新增需求量的增幅，當(dāng)前酒店業(yè)的真實情況是內(nèi)生性增長困難，需要外部收購。
國內(nèi)酒店業(yè)為何會產(chǎn)生內(nèi)生性的增長困局?張一鳴表示，這主要是當(dāng)前酒店資產(chǎn)的價格太高，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足，酒店業(yè)平均租金回報率僅有2%~3%，股息率6%。
“我們不是PE資本，集資在整個資產(chǎn)管理行業(yè)變得越來越難了。”張一鳴補(bǔ)充說，目前通過REITsIPO方式的中國房地產(chǎn)金融市場最大的問題就是資本回報率太低，比如低租金收入與資產(chǎn)高估值的沖突。正是因為這樣，收購變得很難。
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