專家點評
商業(yè)地產(chǎn)面臨優(yōu)勝劣汰
云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研：目前，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的實力參差不齊。商業(yè)地產(chǎn)不是一個標(biāo)準(zhǔn)化的東西，俗話說：八仙過海各顯神通。都說商業(yè)地產(chǎn)供過于求，實際上是做成功的、做的比較出色的，能夠賺錢的，目前還是少數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)最終還是得面臨優(yōu)勝劣汰，有自己獨特優(yōu)勢的可能就在市場存活下來，沒有優(yōu)勢和特色的項目可能面臨被淘汰的結(jié)果。說到優(yōu)勢和特色，產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)可謂是商業(yè)地產(chǎn)中運營中的佼佼者。
風(fēng)險
商業(yè)地產(chǎn)“超生”嚴(yán)重市場蛋糕有限難超載
昆明大規(guī)模開發(fā)商紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)外巨頭也不甘示弱紛紛搶灘昆明，這樣的勢頭必然加劇商業(yè)地產(chǎn)競爭。昆明市場蛋糕就這么大，隨著商業(yè)地產(chǎn)新項目持續(xù)上馬。商業(yè)地產(chǎn)過剩必將引發(fā)商業(yè)的供需失衡，陷入“狼多肉少”的窘境。接下來，由過剩問題引起的各項風(fēng)險將接踵而至。
商業(yè)地產(chǎn)供需失衡 “三高”問題突出
物極必反，之于商業(yè)地產(chǎn)也同樣如此。商業(yè)地產(chǎn)供需失衡，隨之帶來一系列問題。最直接的表現(xiàn)是：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，由于潛在供應(yīng)量巨大，將會導(dǎo)致庫存高;二是招商環(huán)節(jié)，招商難，進(jìn)而帶來空置率高;三是經(jīng)營環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營難，投資風(fēng)險高。
2008年以來，昆明城中村項目集中改造，從源頭上加大了商業(yè)供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)項目蜂擁而至。在昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營教研室主任鄧曉盈看來：“這幾年商業(yè)地產(chǎn)最大的難題在消化上，一個城市需要多少商業(yè)，什么樣的商業(yè)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)支撐、金融業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)支撐強勁與否有關(guān)。”
我們可以看到，作為一個二線城市，昆明近年來的城市擴(kuò)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成就都是有目共睹的。但相比于北上廣等一線城市，昆明無論從城市規(guī)模還是人口規(guī)模，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都仍然僅處于一個中等水平，就像人吃多了也會受不了一樣，大規(guī)模地興建城市綜合體或許會讓昆明“消化不良”。
在市場優(yōu)勝劣汰的鐵律面前，面對失衡的市場，激烈的競爭必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的慘烈競爭。毋庸置疑，傳統(tǒng)底商及零售業(yè)為主的集中商業(yè)將面臨著生存、成長困難， 商業(yè)空置率居高不下的困局。
同質(zhì)化競爭激烈 分流客源攤薄利潤
“同質(zhì)化”，這是目前商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)出來最突出的問題。
“零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業(yè)模式太多之后,就讓人感覺到疲乏。”除了工作、睡覺，近一兩年的時間,袁紹的時間幾乎都花在了這樣模式的城市綜合體里面。
最初的時候，袁紹七天都在逛商場，但每天所逛的地方都不相同，她渴望從逛街當(dāng)中來尋找生活的新鮮感和刺激感，以緩解每天乏味的工作。
“今天逛百盛、明天新百大，后天新西南……，買衣服，吃美食，看電影。”這就是袁紹業(yè)余生活的節(jié)奏。可漸漸地她發(fā)現(xiàn)，無論是買衣服還是吃飯，部分商場有太多雷同的品牌商家了，尤其是市中心商圈里的商場。
“每個商場的品牌、餐飲店都是一樣的，如果商場本身沒有特別的折扣活動，我很少選擇去市中心擠了。家周邊新建起的商圈，不僅品牌齊全，而且體驗式項目，比如咖啡培訓(xùn)班、街舞培訓(xùn)班讓我的業(yè)余生活變得更為豐富，我何必舍近求遠(yuǎn)，舍好求次呢?”俗話說，實踐出真知。在經(jīng)過一年時間的逛街實踐之后，袁紹總結(jié)得出這樣一條真理。
從袁紹的經(jīng)歷我們不難看出，傳統(tǒng)商圈由于同質(zhì)化嚴(yán)重，品牌資源雷同，由于空間無限無法拓展，導(dǎo)致客流逐漸被一些應(yīng)運而生的新商圈分走。新商圈崛起，客源被分流，一些商戶的利潤被攤薄。商戶賺的錢少、或直接賺不到錢，往往走上棄租的道路。
房企運營成本高 供求失衡資金鏈緊
縱觀目前昆明市場上的商業(yè)地產(chǎn)，項目的商業(yè)盈利模式主要有三種：要么全部自持，要么是自持加銷售，也有部分社會底商采用產(chǎn)權(quán)銷售的方式。
商業(yè)地產(chǎn)對于現(xiàn)金流的要求更高，一般都需要經(jīng)歷較長時間的養(yǎng)商期，對開發(fā)商企業(yè)的實力和資金流要求很高。對于很多沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、沒有商家資源、沒有廉價資本的開發(fā)企業(yè)而言，困難顯而易見。
這樣的局面，很容易導(dǎo)致一些商業(yè)項目定位不清、同質(zhì)化、招商難、開業(yè)難的現(xiàn)狀。因為以上因素，很多商業(yè)地產(chǎn)多是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，后期想要運營管理成本也就越來越高，想要經(jīng)營好也就越困難�，F(xiàn)在，很多商業(yè)項目只出售不持有，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全分離，難以形成統(tǒng)一規(guī)劃及運營管理，后續(xù)操作難度大、風(fēng)險也就更大，最終陷入發(fā)展的死循環(huán)。
一直以來，商業(yè)項目自持比例的高低被視為企業(yè)資金實力是否雄厚的關(guān)鍵要素，意味著未來無論是項目開發(fā)商還是運營商，都可以在項目的后期管理中發(fā)揮更大的作用，比如中豪商業(yè)集團(tuán)。
中豪商業(yè)集團(tuán)具有實力強勁的股東，而這些股東旗下的企業(yè)有七八十家，這些企業(yè)源源不斷地向中豪螺螄灣國際商貿(mào)城注資在一定程度上保證了項目的健康運作。(云南信息報)
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