紅商網訊：近日，買房網發(fā)布了《買房網2014年石家莊市商業(yè)地產市場分析報告》(以下簡稱“報告”)。該《報告》顯示，目前石家莊市區(qū)(市內五區(qū)、開發(fā)區(qū))共有商業(yè)地產項目376個，其中，在售、待售項目85個，可售面積約為1932.6萬平方米。而石家莊市住房保障和房產管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年市區(qū)商業(yè)用房上市面積178.2萬平方米，成交面積34.0萬平方米，同比均增長64.4%，供求比達到近5:1，已出現(xiàn)供需失衡的情況。

　　數(shù)據(jù)：可售商業(yè)地產項目近百個

　　近年來，由于限購、市場整頓等政策因素影響，石家莊商業(yè)地產發(fā)展迅猛，此間不僅產生了大批商業(yè)地產項目，民間投資也異常活躍，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。買房網根據(jù)公開資料統(tǒng)計，目前石家莊可銷售的商業(yè)地產項目已達近百個，迎來了商業(yè)地產快速發(fā)展的時代。

　　根據(jù)買房網數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的2014年石家莊市商業(yè)地產市場數(shù)據(jù)顯示，目前石家莊市(市內五區(qū)、開發(fā)區(qū))純商業(yè)售罄項目291個，在售項目41個，待售項目44個，其中可售商業(yè)面積約為1932.6萬平方米。

　　據(jù)該報告呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)顯示，橋西區(qū)商業(yè)項目最多，達到了94個，但目前可銷售項目僅有16個，可銷售面積約為132.8萬平方米，只占石家莊市區(qū)商業(yè)地產可銷售面積的6.9%；買房網研究發(fā)現(xiàn)，橋西區(qū)雖然商業(yè)地產項目較多，但多為寫字樓、商鋪，缺少大型商業(yè)綜合體項目，造成商業(yè)氛圍不濃，較難聚攏人氣。

　　目前，石家莊商業(yè)地產項目普遍采勸先開發(fā)后招商”的方式，最終造成很多項目并不符合商戶實際需要，從而引發(fā)開發(fā)商、經營商、物業(yè)管理商三方的矛盾，這也是近年來商鋪空置率不斷上升的一個重要原因。

　　另外，不少商業(yè)項目采用返租模式，但石家莊商業(yè)消費較為集中，容易產生返租不能兌現(xiàn)等現(xiàn)象，這不僅讓個人投資者蒙受巨大損失，同時開發(fā)商信譽也受到極大傷害。

　　現(xiàn)狀：商業(yè)項目出現(xiàn)產能過剩？

　　近年來，商業(yè)用房在梳石家莊風生水起，大型綜合體遍地開花。業(yè)內人士分析，大量的集寫字樓、商貿、餐飲、娛樂等于一體的“都市型綜合體”亮相，為市民提供了舒適、方便、快捷空間的同時，也讓商業(yè)項目逐步飽和；同時，在電子商務的不斷擠壓下，部分商業(yè)用房的“含金量”也在大幅降低。

　　石家莊市住房保障和房產管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年市區(qū)商業(yè)用房上市面積178.2萬平方米，成交面積34.0萬平方米，同比均增長64.4%，供求比達到近5:1，已出現(xiàn)供需失衡的情況。此外，商業(yè)用房成交均價還首次出現(xiàn)下調趨勢，成交均價為每平方米11860元，同比下降16.75%。而來自石家莊市房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2009年石家莊的商業(yè)地產平均價格在每平方米7800元左右，當年的成交量只有6.7萬平方米。到了2011年，現(xiàn)房商鋪價格已經達到了每平方米21000元，商品房預售備案達到了每平方米13000元，成交量為32萬平方米。

　　兩組數(shù)據(jù)雖然來自不同的部門，但我們仍然可以發(fā)現(xiàn)，經過五年時間的發(fā)展，石家莊商業(yè)地產成交量成倍增長，而成交價格也經歷了從低谷到頂峰然后自然回落的過程。

　　對于商業(yè)地產熱銷的原因，石家莊市房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長李水源認為：“由于商業(yè)地產不受調控政策限制，很多市民將商業(yè)地產當做了一種很好的理財、保值方式。”

　　針對2013年出現(xiàn)的特點，國大代理公司副總經理曹海亮分析認為，從數(shù)據(jù)分析，石家莊商業(yè)地產已經出現(xiàn)了較大的過�，F(xiàn)象，各個項目價格虛高導致消費者承受不起，從而成為促使價格下調的主要原因。

　　而河北銳馳房地產開發(fā)有限公司副總經理蘇風彥同樣認為，商業(yè)地產市場比較活躍的個人投資主要有兩部分組成：一是商戶自身投資購買；二是非經營商戶投資型購買。這兩類人群購買力在投資回報動力不足情形下，商業(yè)地產供需兩旺的局面終將難以持久維系。

　　觀點：商業(yè)項目出路在于差異化

　　2013年，大洋百貨、百盛兩大商家先后撤離石家莊引發(fā)了業(yè)界關于如何更好運營商業(yè)地產的廣泛討論。“石家莊的商業(yè)市場存在相對過剩、區(qū)域分布不均的現(xiàn)象，熱點區(qū)域同類產品扎堆現(xiàn)象嚴重，產品很多都流于同質化。”一位長期關注石家莊商業(yè)地產發(fā)展的業(yè)內人士分析指出，目前很多開發(fā)商業(yè)地產項目的開發(fā)商并沒有相關的操作經驗，從而形成跟風現(xiàn)象。

　　在石家莊市商業(yè)聯(lián)合會秘書長曹潤亭看來，開發(fā)商沒有做充分的市場調研，一哄而上很容易造成商業(yè)地產不合理發(fā)展。“商業(yè)地產不僅要在項目定位、前期銷售上下足功夫，還要研究如何吸引客流，增強商業(yè)的后期競爭力，因此，差異化競爭就顯得特別重要。”曹潤亭表示。

　　而石家莊市房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長李水源則認為，石家莊商業(yè)地產應該朝著中等規(guī)模、為社區(qū)服務、為業(yè)主服務發(fā)展，這樣才比較適合當前市場需要。“中小商業(yè)設施應該是一個趨勢，為社區(qū)服務，再搞大型商業(yè)設施不太合適。”他說。 （國際商報）