紅商網(wǎng)訊：近年來，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目如新筍般瘋狂生長，但供應量的單方面增加并沒有帶動商業(yè)地產(chǎn)的整體活躍，零售業(yè)消費量的停滯不前使得商業(yè)地產(chǎn)也舉步維艱，開始不斷有項目深陷泥潭。  

　　但是，與此同時，上個月底全球知名財經(jīng)媒體《福布斯》中文版發(fā)布2013中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜。常州憑借科技創(chuàng)新能力較強、私營經(jīng)濟活躍、客運能力穩(wěn)步提升等優(yōu)勢，名列第13位，比去年上升4位。  

　　這對看似天上地下的事實，在業(yè)內(nèi)人士看來卻并不矛盾，“二三線城市仍然存在機遇，這里的商業(yè)地產(chǎn)就像‘青春期’的孩子，關鍵在于如何引導，尋找商業(yè)地產(chǎn)運營模式上新的平衡點。”

　　商業(yè)地產(chǎn)在二三線城市掀起建設狂潮

　　2010年以來，商業(yè)地產(chǎn)的建設狂潮開始顯現(xiàn)，特別是二三線城市。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，商業(yè)營業(yè)用房投資增速上升26.9%，遠高于住宅投資的18.9%。在這個突飛猛進的數(shù)值下面，是商業(yè)地產(chǎn)熱潮在不斷翻滾。  

　　據(jù)報道，常州市在運營和已開工建設的商業(yè)綜合體數(shù)量已超過30個，未來5年還將入市1000萬平方米左右;同為三線城市的貴陽市未來5年將基本建成100個城市綜合體;另有數(shù)據(jù)顯示，預計今后全國購物中心將以每年300家的速度增長，2015年總量或達4000家。  

　　此外，進入2013年，娃哈哈集團、東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)。除去這些外行企業(yè)，萬科、遠洋、中糧以及瑞安分別在商業(yè)地產(chǎn)動作頻頻也說明了商業(yè)地產(chǎn)熱還在升溫。  

　　另據(jù)分析稱，粗略計算，我國人均商業(yè)面積已達4平方米，遠超發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米的標準。  

　　盛陽地產(chǎn)研究分析師崔巍表示，兩三年前，有一段時間，很多二三線城市這種綜合類用地大量放量，很多城市到處招商，那時起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就逐漸進入高潮，現(xiàn)在的熱度大多是前幾年積累的結果。不光是像常州這樣的三線城市，也包括一些省會城市和許多很小的城市已經(jīng)進入了開發(fā)商竭澤而漁的局面。崔先生認為，事實上在二三線城市，老城的商業(yè)雖然也需要再改造，但一些居民已向新城轉移，但配套商業(yè)沒發(fā)展起來，需求仍然存在，供應依然不足，所以還是有一些機會。就看開發(fā)商的眼光與鑿池養(yǎng)魚的能力了。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)生猛的增速數(shù)據(jù)，崔巍給出了兩條原因：“一是政策，在大部分城市，國家對住房這塊有限購政策，但對商業(yè)地產(chǎn)卻沒有調(diào)控和限購政策。因為政策的關系，很多地產(chǎn)商打著商業(yè)地產(chǎn)也屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的旗號，拿地既容易且成本較低。二是，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)可以銷售，也可以自持，假設一部分賣樓，則可以靠銷售回籠資金，另一部分房企自己經(jīng)營，則可向銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款，簡單說就是便于再融資。”

　　政府和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較容易達到默契

　　商業(yè)地產(chǎn)對于各地政府來說不僅僅是一次性買賣，其背后帶來的是酒店、超市、影院等眾多投資業(yè)，對城市發(fā)展、就業(yè)機會創(chuàng)造和后續(xù)稅收都有幫助。”崔巍分析指出，“因此政府不僅會給予土地價格優(yōu)惠，還會給予稅收優(yōu)惠。”

　　以專注于商業(yè)地產(chǎn)自居的寶龍地產(chǎn)常州公司招商部經(jīng)理錢萊(化名)同樣認為，商業(yè)地產(chǎn)一方面是社會層面對其有需求，而造成商業(yè)地產(chǎn)升溫的另一個因素是政策因素，即“政府層面的默許”。他覺得，“這也是當?shù)卣�府和商業(yè)地產(chǎn)商比較容易達到默契，達成多方共贏的一種需求。”

　　“對于政府來講，希望一個不太成熟的地塊很快地成熟起來。所以，像萬達、寶龍這樣企業(yè)，在二、三線城市、三、四線城市更能受到政府的歡迎。因為，當這些企業(yè)把城市綜合體的概念做起來，旁邊的地價就翻得更快，甚至幾倍的翻。”他進一步解釋道，“當前很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項目。對于政府來說賣地可以賺錢并能拉動當?shù)谿DP;而對于開發(fā)商來說，即可規(guī)避調(diào)控政策，又能變相做住宅項目。確實是雙贏的做法。”

　　然而他也認為，雖然較之住宅，商業(yè)地產(chǎn)在政策層面有一定投資回報比優(yōu)勢，但隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的再次掀起，其背后暗藏的風險也越來越高。“目前的形勢是，商業(yè)地產(chǎn)風險越來越高。由于很多城市，尤其像常州這樣的三線城市，在城市快速發(fā)展階段，大量房企涌入商業(yè)地產(chǎn)領域，如此一擁而上造成的局面就是短期內(nèi)會產(chǎn)生供大于求的局面。”

　　商業(yè)項目相比純住宅項目，在后端融資環(huán)節(jié)有更多可操作性

　　近日，上海銀監(jiān)局對轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)了“關于商業(yè)地產(chǎn)融資風險的通知”，從側面我們可以看到開發(fā)商要從銀行直接融資的通道越來越窄。

　　“地產(chǎn)商從拿地開始就靠金融手段撬動資金，開發(fā)周期漫長，資金鏈也被越拉越長。”某股份制銀行信貸部經(jīng)理華斌稱，現(xiàn)在常州部分房企的資金杠桿，已經(jīng)超出了該行的控制能力。

　　“但商業(yè)項目相比純住宅項目，在后端融資環(huán)節(jié)有更多可操作性。”華斌為我們設計了一個較普遍的商業(yè)地產(chǎn)融資模式，“首先，對于自有資金不足的開發(fā)商，在目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，用于彌補自有資金不足的缺口。當自有資金達到標準，并且項目資質不錯的情況下，開發(fā)商就開始向銀行申請開發(fā)貸款，銀行的資金成本是相對最低的。這是國內(nèi)大多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。”

　　“其次，解決了建設資金的問題，下一步考慮如何償還的問題，因為并不是所有銀行都已經(jīng)開展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款的業(yè)務，銀行貸款期限較短，簡言之，它的償還期限與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流流入期限是不匹配的。”華斌進一步解釋道，“以前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會利用產(chǎn)權式商鋪來繼續(xù)融資，但隨著這種變現(xiàn)方式受到限制時，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商選擇了其他的后端融資方式。”

　　“但是一些開發(fā)成熟、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，可以向開展該業(yè)務的銀行申請商業(yè)物業(yè)經(jīng)營貸款。”華斌說，“另外，具備一定規(guī)模并且收益良好的商業(yè)物業(yè)可以獲得證券、信托、風投等多種方式的資金支持。開發(fā)商自持經(jīng)營部分還可向銀行申請經(jīng)營性物業(yè)貸款。”
　　（來源：常州地產(chǎn)網(wǎng)）

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