紅商網(wǎng)訊：北京的商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)成為開(kāi)發(fā)商們的“寵兒”，2013年到2015年，北京新增集中商業(yè)項(xiàng)目體量約340萬(wàn)平方米，相當(dāng)于17個(gè)西單大悅城。這是中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德作出的預(yù)測(cè)。

  一線城市的商業(yè)地產(chǎn)格局已經(jīng)形成，如今，多個(gè)二三線城市邁入新的商業(yè)發(fā)展階段，各級(jí)城市已完成首輪“洗牌”。根據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去5年間，超過(guò)1750家奢侈品專(zhuān)賣(mài)店、超過(guò)780家快時(shí)尚品牌店在這些城市落地。來(lái)自德勤中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去3年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速高達(dá)30%。

  京商業(yè)地產(chǎn)呈奮起態(tài)勢(shì)

  RET睿意德研究表明，歷經(jīng)最近幾年的調(diào)整和發(fā)展，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正呈奮起直追態(tài)勢(shì)。2014年，隨著供應(yīng)增加和消費(fèi)需求更新，優(yōu)質(zhì)商業(yè)稀缺的情況將改觀，市場(chǎng)將呈供需兩旺勢(shì)頭，并進(jìn)入結(jié)構(gòu)性更新時(shí)期。

  基于對(duì)北京新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，2013年朝陽(yáng)區(qū)新開(kāi)項(xiàng)目體量位于各區(qū)之首，近郊縣中房山與昌平最為活躍，而到2014年到2015年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積將持續(xù)穩(wěn)定增大。

  “2015年開(kāi)業(yè)量重回歷史第二高點(diǎn)，郊縣中大興和通州領(lǐng)跑。”RET睿意德高級(jí)董事王玉珂指出，“在租金層面，王府井商圈依然處于領(lǐng)跑態(tài)勢(shì)；而由于新增項(xiàng)目集聚望京商圈，其將成為未來(lái)兩年內(nèi)租金漲幅空間最大商圈。”

  另外，RET睿意德表明，2014年北京商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)主體、區(qū)域發(fā)展、業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)以及各類(lèi)物業(yè)層面將呈現(xiàn)八大趨勢(shì)，具體包括：傳統(tǒng)住宅企業(yè)分食商業(yè)蛋糕、邊緣組團(tuán)成為商業(yè)地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行、電商來(lái)襲，傳統(tǒng)百貨頻頻出招、超市呈“圍城”現(xiàn)象，本土勢(shì)力卷土重來(lái)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)逐步踏上自營(yíng)路、O2O來(lái)勢(shì)洶洶，實(shí)體店突圍、開(kāi)發(fā)成本徒增，租售雙模式再涌動(dòng)。

  業(yè)態(tài)更新迎變革期

  近期，RET睿意德以北京新開(kāi)業(yè)的20余家購(gòu)物中心為樣本，詳析業(yè)態(tài)特征、比例、類(lèi)別等領(lǐng)域，對(duì)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)，并發(fā)布《業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)研究》報(bào)告。報(bào)告指出，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)格局發(fā)生變化，零售和非零售業(yè)態(tài)角色地位發(fā)生互換。相比于傳統(tǒng)商圈的新增項(xiàng)目，這種趨勢(shì)在新興商圈尤為明顯。

  “傳統(tǒng)商圈已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)恼J(rèn)知度和客源基礎(chǔ)，新增項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)比例仍然較高，均超過(guò)50%。而新興商圈區(qū)域認(rèn)知度不高，且多依賴(lài)于區(qū)域內(nèi)客群，需通過(guò)餐飲、娛樂(lè)等聚客能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)培育市場(chǎng)、提升知名度，其零售業(yè)態(tài)比例往往低于50%。”RET睿意德策略顧問(wèn)部助理董事李靜雅指出，“其主角配角地位已經(jīng)發(fā)生互換。”

  具體到零售、餐飲、兒童、休閑娛樂(lè)等各類(lèi)業(yè)態(tài)，報(bào)告指出，主要有如下幾大趨勢(shì)：一、次主力店領(lǐng)跑零售業(yè)態(tài)，布局加速擴(kuò)張，類(lèi)型細(xì)分，呈多樣化發(fā)展；二、高端餐飲轉(zhuǎn)型，中端餐飲拓展迅速，新興主題餐飲涌現(xiàn)；三、兒童業(yè)態(tài)在區(qū)域商圈發(fā)力，兒童主題經(jīng)營(yíng)品類(lèi)跨業(yè)態(tài)發(fā)展；四、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)展日益強(qiáng)調(diào)情感交流平臺(tái)及感官體驗(yàn)，類(lèi)型增多，規(guī)模漸大；五、創(chuàng)新業(yè)態(tài)萌發(fā)，以?xún)r(jià)值觀為標(biāo)準(zhǔn)跨界整合。

  商業(yè)城市重排座次榜

  商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)對(duì)原有的城市形態(tài)產(chǎn)生巨大的沖擊。RET睿意德從全國(guó)288個(gè)城市中甄選出40個(gè)城市，全方位地呈現(xiàn)這些代表城市在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。12月20日， RET睿意德與德勤中國(guó)、新加坡南洋理工大學(xué)聯(lián)合發(fā)布《商業(yè)地產(chǎn) 中國(guó)城市40強(qiáng)》研究報(bào)告顯示，上海排名第一，北京則位列榜眼，而一度被“商業(yè)地產(chǎn)泡沫論”困擾的沈陽(yáng)、成都首度入圍四強(qiáng)，顯示了強(qiáng)大的發(fā)展后勁。

  報(bào)告中的幾項(xiàng)細(xì)分榜單，呈現(xiàn)了中國(guó)城市不同側(cè)面。其中，奢侈品最青睞城市十強(qiáng)中北京居首，“東北陣營(yíng)”強(qiáng)勢(shì)崛起，沈陽(yáng)、哈爾濱、大連占據(jù)三席。而相比之下，財(cái)富聚集的長(zhǎng)三角地區(qū)城市則只占兩席。盡管奢侈品發(fā)展步伐趨緩，但品牌向更低級(jí)別城市布局的速度在逐步加快。

  在快時(shí)尚最青睞的城市中，作為一線城市的廣州意外缺席十強(qiáng)，各級(jí)二三線城市則迎來(lái)了快時(shí)尚品牌開(kāi)店高峰�？鞎r(shí)尚品牌已迅速組成了購(gòu)物中心的“次主力店軍團(tuán)”，正進(jìn)一步蠶食了傳統(tǒng)百貨的物業(yè)面積。報(bào)告亦顯示，快時(shí)尚品牌與連鎖咖啡店的擴(kuò)張策略不謀而合，甚至遠(yuǎn)高于與其他業(yè)態(tài)的關(guān)系。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬指出，這體現(xiàn)了兩者在受眾群體中巨大的重合性，客單價(jià)不高又緊隨時(shí)尚潮流。

  就分別位列“狀元”和“榜眼”的上海和北京，張家鵬指出，“兩個(gè)城市已經(jīng)發(fā)展到了商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)階段，城市各地分布多個(gè)大型商圈。“隨著人口和經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，成都、沈陽(yáng)、深圳和杭州等城市正朝著這一高級(jí)階段發(fā)展。”

  針對(duì)一度被認(rèn)為存在商業(yè)地產(chǎn)巨大泡沫的沈陽(yáng)、成都、天津和武漢，研究報(bào)告指出，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與零售商進(jìn)駐數(shù)量相當(dāng)匹配，正逐步走向成熟。在40強(qiáng)排名中，沈陽(yáng)、成都甚至超越一線城市廣州、深圳，躋身四強(qiáng)。