紅商網(wǎng)訊：2013年，商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧，萬科、保利、綠地、雅居樂、碧桂園、首創(chuàng)、華遠、鴻坤等各大房企均加大商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　商業(yè)地產(chǎn)的誘惑

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達到2億平方米，預(yù)計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個百分點。在房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會因此而持續(xù)受益。

　　以龍頭房企萬科為例，2010年3月，萬科拿下第一塊商業(yè)用地，價值10.04億元，即現(xiàn)在的東莞長安萬科中心；2011年6月，萬科正式宣布進入商業(yè)地產(chǎn)并確立了三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”及“萬科紅”。自此，萬科以廣東為原點，從南至北開始商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐。在潛行試探多年之后，2013年，萬科在京組建了集團商用管理部，并由萬科副總裁、主管商業(yè)地產(chǎn)的毛大慶親自坐鎮(zhèn)。

　　今年銷售金額和銷售面積緊隨萬科之后，位居行業(yè)第二綠地集團也在加大力度擴張商業(yè)地產(chǎn)。集團董事長張玉良在公開場合表示，今年綠地房地產(chǎn)銷售目標(biāo)為1500億元，預(yù)計會超額完成，達到1600億-1700億元，其中商業(yè)地產(chǎn)比例將達45%。

　　在中國房企紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)的同時，頂級港資、外資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商也在國內(nèi)圈地拓展，更不乏從其他行業(yè)跨界而來的企業(yè)加入競爭，娃哈哈、維維股份、金威啤酒、沃爾瑪?shù)韧庑衅髽I(yè)也在想在這個炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)里分一杯羹。

　    娃哈哈集團有限公司董事長宗慶后表示娃哈哈開始走多元化經(jīng)營的道路，將進軍商業(yè)地產(chǎn)。娃哈哈主要是想進入商業(yè)零售市場，走城市綜合體模式，同時做規(guī)模經(jīng)營和連鎖經(jīng)營，全方位滿足消費者購物休閑、教育娛樂等需求。

　　無獨有偶，以豆?jié){粉起家的維維股份的多元化戰(zhàn)略也將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)。今年2月，維維股份發(fā)布公告稱，其旗下全資子公司維維印象城綜合開發(fā)有限公司將與徐州中財科技發(fā)展有限公司合資設(shè)立合資公司，注冊資本1億元人民幣，其中維維印象城綜合開發(fā)有限公司擬以現(xiàn)金出資8000萬元。

　　投資熱還需冷思考

　　“中國商人容易犯的一個錯誤就是扎堆互相競爭，結(jié)果旱的市場旱死、澇的市場澇死，大家最后都沒飯吃。”這是宗慶后對房企大批進軍商業(yè)地產(chǎn)后的擔(dān)憂。

　　確實，從近幾年開發(fā)商的投入來看，萬科、保利等專注于住宅開發(fā)的地產(chǎn)商已經(jīng)加大了商業(yè)項目的投入力度，同時還有更多中小開發(fā)商也涌入了這一領(lǐng)域。有業(yè)內(nèi)人士粗略估算，近幾年沉淀在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的資金已經(jīng)超過千億元規(guī)模，這部分投資將陸續(xù)形成市場供應(yīng)。不僅如此，隨著舊城改造步伐不斷加快，不少城市改造項目中都包含了商業(yè)中心，屆時又將有大規(guī)模商業(yè)項目入市。

　　同時，商業(yè)地產(chǎn)同住宅不一樣，它不是剛需而是純商業(yè)競爭，因此價格受到供求關(guān)系的影響較小，而受項目運營能力的影響更大。運營能力強的商業(yè)地產(chǎn)不僅自身價格高，而且還會帶高周邊的價格，但是，一旦招商運營能力差，項目很可能會出現(xiàn)滯銷。

　　傳統(tǒng)開發(fā)商，在原有領(lǐng)域積累的資金和自信。但住宅領(lǐng)域的成功策略并不一定適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在很多傳統(tǒng)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)看做是住宅地產(chǎn)的另一種表現(xiàn)形式，而忽略了商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是經(jīng)營，而非地產(chǎn)。從而不知一般意義上的核心競爭力是什么？決勝未來的核心競爭力是什么？貿(mào)然走商業(yè)地產(chǎn)這條路，會導(dǎo)致一系列問題出現(xiàn)。尤其資金、人才、管理方面的一蹴而就，很可能導(dǎo)致未來一涌而下。

　　商業(yè)地產(chǎn)在變化在謀求發(fā)展

　　“真正成功的商業(yè)地產(chǎn)，除了擁有一支專業(yè)的招商運營團隊，還需要擁有大量的商業(yè)資源。只有這兩條腿同時站在地上，這個項目才能真正地站穩(wěn)。”這是業(yè)內(nèi)專家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目的建議。但是，現(xiàn)在我們看到的更多的是，很多開發(fā)商不知道如何來做商業(yè)地產(chǎn)，只是爭相引進一些超市、電影院，這也就導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴重。

　　面對部分城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩和同質(zhì)化競爭問題日趨嚴重。宗慶后認為：“要想贏+(論壇)得商業(yè)地產(chǎn)市場，就必須跳出同質(zhì)化競爭的圈子，不斷創(chuàng)新，差異化、特色化競爭是今后商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的大勢所趨。”

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事繆百年與宗慶后持有相同的觀點，他說：“商業(yè)地產(chǎn)盡管不少但應(yīng)該還未飽和，而且商業(yè)地產(chǎn)與住宅不一樣，住宅一個家庭僅需1套，但商業(yè)只要有特色多去幾次也無妨，特色是關(guān)健。”

　　一個好的商業(yè)地產(chǎn)，需要做出自己的“個性”，也就是做所謂的主題式、體驗式商業(yè)地產(chǎn)。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在接受媒體采訪時表示，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了局部的過剩，或者說是同質(zhì)化的過剩，但是隨著城市化進程加速，商業(yè)總體需求還是很大的。消費者需求的差異化是客觀存在的，所以商業(yè)地產(chǎn)為了滿足日趨多樣化的消費需求，還有非常大的發(fā)展空間。（來自：新華網(wǎng)）

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