紅商網(wǎng)訊：香港和記黃埔集團(tuán)近期擬出售生意冷清的廣州西城都薈項(xiàng)目，將港資大商場(chǎng)北拓難題推上風(fēng)口浪尖。為搶食華南巨大“消費(fèi)蛋糕”，不少港資財(cái)團(tuán)近年“揮師北上”，搶灘廣州商圈。但“地頭蛇”長(zhǎng)期強(qiáng)勢(shì)壟斷，“過江龍”招商定位難，聚人氣更難;延遲數(shù)年開業(yè)成慣例，部分港資商場(chǎng)更遭遇商戶成批撤場(chǎng)的慘況，“水土不服”窘境凸顯。
在廣州天河路上，不足兩站公交車程內(nèi)匯聚4家本土商場(chǎng)，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，太古地產(chǎn)的太古匯、香港達(dá)洋控股的萬菱匯又見縫插針，各奪一席之地。但在已迎客的港資大商場(chǎng)中，延遲開業(yè)幾成“慣例”。
商場(chǎng)定位難是深層原因 萬菱匯從爛尾14年的京光廣場(chǎng)接手，籌備了6年才開業(yè)。西城都薈則在建成7年、延遲開業(yè)5年后，才于去年底亮相廣州黃沙。太古匯開業(yè)時(shí)間亦一拖再拖，從立項(xiàng)到試營(yíng)業(yè)足足耗時(shí)10年。對(duì)此，廣州太古匯總經(jīng)理隋頌偉告訴本報(bào)，“開業(yè)前做好完整規(guī)劃，是太古的慣常做法”。
“港資商場(chǎng)屢現(xiàn)超長(zhǎng)籌備期，并不能單一歸因于其一貫謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。”曾參與西城都薈前期招商的中原地產(chǎn)工商舖高級(jí)營(yíng)業(yè)總監(jiān)羅思源直言，商場(chǎng)定位難是更深層的原因，“西城都薈招商定位便曾反覆調(diào)整多次”。雖然西城都薈官網(wǎng)大力宣傳“商戶帶動(dòng)人流”模式，“人無我有”的主力商戶不可或缺，但記者走訪發(fā)現(xiàn)，西城都薈開業(yè)大半年來仍有近3成商舖空置，不僅入駐商戶類型難尋亮點(diǎn)，且人氣一直不佳。而萬菱匯開業(yè)3年，除Zara外，亦難覓其他大型主力店帶旺客流。
“地頭蛇”壟斷本地市場(chǎng)
廣東流通商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃文杰坦言，廣州百貨、友誼商店等“地頭蛇”長(zhǎng)期壟斷本地市場(chǎng)，極易影響品牌商戶進(jìn)駐其他商場(chǎng)意愿。“無論港資商場(chǎng)還是來自北方的萬達(dá)廣場(chǎng)、王府井，進(jìn)軍廣州都面臨招商難題”。既然難以獨(dú)具一格，大多數(shù)港資商場(chǎng)便只能陷入“千店一面”的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。以萬菱匯為例，該商場(chǎng)內(nèi)的ochirly、Five Plus等品牌都能在附近的老牌本地商場(chǎng)內(nèi)找到。
受本土商場(chǎng)早已聚起人氣、深諳顧客消費(fèi)習(xí)慣，并有特色店“鎮(zhèn)場(chǎng)”的沖擊，較多港資商場(chǎng)目前都難覓錯(cuò)位發(fā)展新招，大多“門庭冷清”，更引致品牌店撤場(chǎng)，進(jìn)而影響招租的惡性循環(huán)。“差不多的地理位置，誰不希望在人氣旺的商場(chǎng)開店呢?”萬菱匯的工作人員早已對(duì)商戶撤場(chǎng)現(xiàn)象見怪不怪。
選址失誤也讓部分港資商場(chǎng)“雪上加霜”。如西城都薈地處路段立交橋林立，切斷自駕車進(jìn)出的便捷途徑。而位于琶洲會(huì)展商圈的港資“南豐匯”醞釀了7年，曾高調(diào)宣布去年5月前營(yíng)業(yè)，但至今未完成招商。連看守的保安都對(duì)記者攤攤手道，“沒有展會(huì)的時(shí)候，這附近就像‘無人區(qū)’，開商場(chǎng)簡(jiǎn)直是‘搵笨’”。
“其實(shí)，在批發(fā)市場(chǎng)林立、務(wù)實(shí)消費(fèi)風(fēng)格根深蒂固的廣州，從沒有商場(chǎng)能一夜爆紅。”羅思源指出，即使太古匯大打匯聚世界頂級(jí)奢侈品牌的“差異牌”，亦要“十年磨一劍”。若能熬過不斷調(diào)整定位、逐漸匯聚人氣的“孕育期”，于摸索中另闢蹊徑，作為“過江龍”的港資商場(chǎng)或許能“守得云開見月明”。
“廣州是改革開放最開始的地方，藏富于民，所以我很看好商場(chǎng)前景。”香港新鴻基地產(chǎn)董事郭基輝對(duì)本報(bào)表示，新鴻基有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)綜合商業(yè)項(xiàng)目的成熟經(jīng)驗(yàn)，除了好的設(shè)計(jì)，尤其是交通的銜接之外，“還需要好的招商團(tuán)隊(duì)，召集到好的租戶和品牌”。
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