紅商網(wǎng)訊：天時地利人和下的三四線購物中心藍(lán)海。城鎮(zhèn)化是三四線購物中心的需求引擎,而該業(yè)態(tài)三四線的藍(lán)海供給格局則為區(qū)域零售企業(yè)的強勢突圍提供契機。結(jié)合日本購物中心的發(fā)展經(jīng)驗:首先,日本購物中心在94年之后的增量已經(jīng)形成低效供給,而我國供給量的過剩而非質(zhì)的過剩在三四線城市的反差尤為明顯;其次,強勢主流賣場業(yè)態(tài)成為日本購物中心主力店的主導(dǎo),我國區(qū)域型零售企業(yè)的比較優(yōu)勢業(yè)態(tài)也遵循同樣的主力店規(guī)律,同時日本“租扣并舉”的盈利組合為我國零售企業(yè)租金盈利模式的攻守兼?zhèn)滢D(zhuǎn)型提供借鑒;此外,日本購物中心的郊縣、外圍化趨勢逐年擴大,其輕重平衡的外延模式或為我國轉(zhuǎn)型企業(yè)資本、盈利杠桿的博弈有所指引,區(qū)域間均衡背景下三四線購物中心無疑成為我國零售行業(yè)未來的增量藍(lán)海。

　　資金模式、盈利周期、業(yè)態(tài)配套成就藍(lán)海MALL。現(xiàn)金流良性循環(huán)在商業(yè)地產(chǎn)大資本投入與地產(chǎn)融資渠道匱乏的矛盾背景下尤為重要:無論海印、文峰抑或步步高模式,重資產(chǎn)開發(fā)在財務(wù)費用和大體量門店培育初期壓力上均會對當(dāng)期業(yè)績形成較大拖累,并進(jìn)一步負(fù)向作用于ROE水平。通過住宅、酒店配套預(yù)售的資金回流以及出售部分商鋪、售后返租的形式形成控制權(quán)、管理權(quán)與資金滿足的雙贏成為主流;區(qū)域壟斷力是實現(xiàn)低價獲取物業(yè)、高效招商開業(yè)、低成本運營管理三大盈利節(jié)點的關(guān)鍵;而全業(yè)態(tài)零售企業(yè)的最大優(yōu)勢就在于以低成本、快速度實現(xiàn)高入住率;低定位錯配風(fēng)險;低管理成本的“兩低一高”優(yōu)勢。

　　翻番空間猶存、安全邊際與抗周期特質(zhì)并行。儲備項目的豐富程度和外延復(fù)制能力是突破三四線單個項目短培育期后的收入增長瓶頸關(guān)鍵。我們預(yù)測三四線購物中心總體空間為1442家,扣除存量546家,至少還有翻番的外延空間,百強縣占比較高的蘇浙等地存在彈性容量;外延復(fù)制能力則取決于公司的財務(wù)杠桿能力和項目培育期控制,而區(qū)域壟斷引致的低成本物業(yè)獲取能力及相關(guān)資源整合能力則是財務(wù)杠桿和培育期雙贏的關(guān)鍵。輕重外延、持有出售物業(yè)的適度平衡是實現(xiàn)兩者間均衡的重要手段。自建購物中心屏蔽的租金上漲壓力、租金抗周期盈利模式、渠道下沉中制高點的先發(fā)優(yōu)勢壁壘共同奠定了三四線購物中心的安全邊際和抗周期特質(zhì)。

　　投資策略:我們看好能夠?qū)崿F(xiàn)資金、盈利、業(yè)態(tài)三大核心平衡術(shù)且坐擁區(qū)域外延紅利、可持續(xù)復(fù)制能力的三四線購物中心先鋒。推薦步步高、文峰。

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