紅商網(wǎng)訊：作為東升首個(gè)集五星級(jí)酒店、公寓、住宅、商場、商鋪于一身的城市綜合體開發(fā)商，京珠花園近期即將推出旗下約90至140 平方米剛需型住宅產(chǎn)品，近期受到了不少購房客的關(guān)注。作為“商業(yè)+住宅”雙腳走的開發(fā)商，究竟項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、京珠花園總經(jīng)理孫欣對(duì)于限價(jià)令下的中山樓市有何看法？商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否成為明年開發(fā)商的“救命稻草”？借著日前參與深圳住交會(huì)的機(jī)會(huì)，記者日前特意對(duì)話了孫總。
限價(jià)令下城、鎮(zhèn)樓市兩極分化日趨明顯
“無論是限價(jià)令之前還是之后，作為東升樓盤，我們的首期住宅均價(jià)原本都沒打算超過5800元/平方米，因此限價(jià)對(duì)于我們由始至終都沒有太多影響。反倒是給了我們營銷宣傳上的一個(gè)契機(jī)。”采訪一開始，談起有關(guān)限價(jià)對(duì)項(xiàng)目的影響時(shí)，孫欣簡潔明了地說道。不過，限價(jià)對(duì)于整個(gè)中山樓市的影響，孫欣坦言，如果明年政策延期，那么不少開發(fā)商的資金鏈將遇到很大的問題。而與此同時(shí)，城、鎮(zhèn)樓市兩極分化的現(xiàn)象將越發(fā)明顯。
他指出，限價(jià)其實(shí)無論對(duì)于大開發(fā)商還是中小開發(fā)商而言，都會(huì)帶來不小的煩惱。一方面，部分中小開發(fā)商由于資金的壓力，勢(shì)必會(huì)腳踏實(shí)地地降價(jià)促銷，以價(jià)換量，但其往往面對(duì)著財(cái)大氣粗的大型開發(fā)商時(shí)，打價(jià)格戰(zhàn)時(shí)往往會(huì)有心無力；而與中小開發(fā)商一樣，大開發(fā)商受限購、限價(jià)政策影響，不但需要通過‘劈貨’的形式來減輕手頭庫存壓力，而且還要時(shí)刻緊盯著全年任務(wù)的完成情況，否則資金鏈、庫存、利潤等表現(xiàn)不佳往往會(huì)反映在上市公司股價(jià)的波動(dòng)上。
“而目前中山樓市中最讓人尷尬的，莫過于限價(jià)造成城、鎮(zhèn)樓市銷售兩極分化的情況。如目前城區(qū)不少中高端項(xiàng)目因價(jià)格原因陷入了滯銷、變相封盤的境地，而開發(fā)商由于開發(fā)成本、定位等原因，基本不可能做到大幅降價(jià)出貨。反觀不少原本價(jià)格臨界或低于5800元/平方米的鎮(zhèn)區(qū)樓盤，近一個(gè)多月則迎來了逆市出貨的機(jī)遇。因此本次限價(jià)對(duì)樓盤而言都并非喜事，但亦算得上是危中有機(jī)，市場亦在這種分化中形成了新的格局。”孫欣表示。
短命行政手段難治樓市 “頑疾”
不過，對(duì)于限價(jià)這種行政手段，孫欣與早前不少開發(fā)商的表態(tài)基本一致，即“可以理解但不能接受”。
“無論中山明年限價(jià)是否延期，限購、限價(jià)這類政策往往只能作為特殊時(shí)期的特殊辦法，時(shí)間一長會(huì)為市場埋下報(bào)復(fù)性反彈的危機(jī)。目前政策對(duì)于市場的打壓，可以說已經(jīng)到了‘騎虎難下’的地步，而購房客目前也希望通過‘坐山觀虎斗’從中獲利。”他表示，目前樓價(jià)上漲的主要原因，一方面在于通脹導(dǎo)致樓盤開發(fā)、人力、財(cái)務(wù)（包括銀行、民間借貸）、稅收等成本的逐年攀升；而更重要的，則是在目前土地拍賣制度下，近年“地王”出現(xiàn)的頻率非常之高，地價(jià)的同期升幅更是遠(yuǎn)超樓價(jià)。如果長遠(yuǎn)不解決政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，那么從中長期城市化進(jìn)程的角度而言，即便近兩年的樓價(jià)可能有所回落，但樓價(jià)總體向上漲依舊會(huì)是大概率事件。
開發(fā)商明年將往商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)傾斜
而對(duì)于明年樓市的發(fā)展趨勢(shì)，孫欣認(rèn)為在目前國家打壓住宅市場、力促服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、投資者青睞商業(yè)類物業(yè)的大環(huán)境下，明年將有越來越多開發(fā)商走上商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)道路，從而應(yīng)對(duì)可能持續(xù)的樓市寒冬。
而在“商業(yè)+住宅”的開發(fā)潮流中，京珠花園可以算是個(gè)“異類”。在其他開發(fā)項(xiàng)目 “商業(yè)造勢(shì)——住宅先行——經(jīng)營包尾”的開發(fā)模式中突圍而出，商業(yè)先行，由商業(yè)經(jīng)營帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)升值。而京珠花園則是商業(yè)先行，京珠花園這樣的開發(fā)經(jīng)營模式要求京珠花園開發(fā)商有堅(jiān)強(qiáng)的資金和經(jīng)營實(shí)力做后盾，因?yàn)榘从?jì)劃，京珠花園的商業(yè)項(xiàng)目將于2012 年中竣工，那時(shí)，京珠花園的住宅部分大致只開發(fā)到第二期。
據(jù)介紹，建設(shè)中的京珠花園酒店是一個(gè)集休閑娛樂、商務(wù)、商業(yè)、餐飲、旅業(yè)等為一體的綜合性酒店，項(xiàng)目占地面積1.9萬平方米，建筑總面積近11萬平方米，酒店樓高23層，以準(zhǔn)五星酒店的標(biāo)準(zhǔn)興建。若加上一期項(xiàng)目的裙樓及底商部分，項(xiàng)目的商業(yè)面積將達(dá)到13萬平方米，另外還有6萬平方米的休閑廣場。發(fā)展商計(jì)劃用5至8年的時(shí)間，投資10個(gè)億，打造成東升鎮(zhèn)新地標(biāo)。
“之所以敢于按這個(gè)計(jì)劃進(jìn)行，除了京珠花園項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力外，東升鎮(zhèn)的強(qiáng)大未來發(fā)展?jié)摿σ步o了開發(fā)商以足夠的信心。”孫欣表示，東升鎮(zhèn)從去年年底開始，地產(chǎn)漸旺，路網(wǎng)發(fā)達(dá)是其中最主要的原因。東升已經(jīng)形成了以國道和干線公路及京珠高速公路、中江高速公路為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)，90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大機(jī)場。更重要的是，城鐵東升站的啟用，更為東升帶來了鐵路經(jīng)濟(jì)。軌道交通的發(fā)展改變了城市的行業(yè)結(jié)構(gòu)，而城鐵站點(diǎn)周邊的商業(yè)，則成了軌道交通的最大受益者。完善的交通配套設(shè)施，能促使周邊區(qū)域的客流增多，為商業(yè)項(xiàng)目帶來了更多的商機(jī)。
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