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富力地產(chǎn)張量父子二三事

  地產(chǎn)行業(yè)low嗎?

  至少王石一直是這么認(rèn)為。以至于郁亮一再提醒他:王總啊,有些看法你可以在私下說,別老在公開場(chǎng)合提,對(duì)咱們?nèi)f科的業(yè)務(wù)拓展和公司形象都不好。

  我在梳理富力的發(fā)展史和他的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)內(nèi)容時(shí),開始也有跟王石一樣的感覺。

  搞地產(chǎn),不就是借錢、蓋樓、賣房,接著借錢……簡(jiǎn)單粗暴的業(yè)務(wù)邏輯。

  細(xì)究之后發(fā)現(xiàn),背后其實(shí)是有兩大智慧:做人要厚道,做事講timing(時(shí)機(jī))。

  一

  富力在2017年7月那場(chǎng)世紀(jì)交易中,就做得不是那么厚道,本來是富力自己主動(dòng)找的萬達(dá)要做這筆買賣,之前價(jià)格也談得好好的,臨近簽約,突然砍價(jià),第二天董秘胡杰還說富力是被動(dòng)為之。

  當(dāng)然,這筆買賣穩(wěn)賺不賠。

  富力聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉完成這筆交易后,將77個(gè)酒店分別設(shè)置成77個(gè)公司。如是用意背后,很有可能是李打算把這些酒店好好經(jīng)營(yíng)一下,提高財(cái)務(wù)指標(biāo),然后溢價(jià)賣掉。因?yàn)?7個(gè)酒店背后是77家公司,賣起來比較方便,可以零售,可以批發(fā)。

  李思廉不愧是久居香港的商場(chǎng)老手,生意場(chǎng)上翻云覆雨算無遺策,然而他在世紀(jì)交易當(dāng)晚那一出,估計(jì)讓王健林和孫宏斌都不會(huì)對(duì)富力有什么好印象了。

  搞地產(chǎn)第二要懂得踏準(zhǔn)時(shí)機(jī)。

  房地產(chǎn)華南五虎中,富力當(dāng)年是老大,恒大和碧桂園只是小弟。然而恒大和碧桂園踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn),在樓市低點(diǎn)時(shí)大量低價(jià)吃進(jìn)土地,在樓市高潮時(shí)瘋狂賣樓回收現(xiàn)金,不斷高拋低吸,雙雙坐穩(wěn)行業(yè)前三。

  而富力呢,第一次失當(dāng)是重金押寶商業(yè)地產(chǎn),那是2008年。

  有遠(yuǎn)見的人都知道,住宅地產(chǎn)遲早要走到頭,因此王健林要搞萬達(dá)廣場(chǎng)和文旅城。但在中國(guó),這個(gè)紅利還能吃個(gè)二三十年,住宅地產(chǎn)依然是地產(chǎn)行業(yè)里最賺錢的業(yè)務(wù)。富力過早把寶放在商業(yè)地產(chǎn)上,資金配置失當(dāng)。

  第二次失當(dāng)是在2014年前后拿地策略太過保守,不敢重金押寶一二線城市,繼而錯(cuò)過2015年調(diào)控放松之后的那波瘋狂行情。

  碧桂園就是從2015年開始,以每年幾乎銷售額翻番的節(jié)奏坐上行業(yè)頭把交椅的。

  第三次失當(dāng),是富力在不考慮自身財(cái)務(wù)收支已經(jīng)不平衡的情況下,一是耗費(fèi)199億元吃進(jìn)77家萬達(dá)酒店,二是花費(fèi)數(shù)十億資金連續(xù)吃下萬達(dá)海外兩個(gè)項(xiàng)目。這使得富力負(fù)債率高企,收支不平衡繼續(xù)惡化,風(fēng)險(xiǎn)敞口不斷擴(kuò)大。

  有小聰明,但缺少大智慧,也許是富力不斷走下坡路的原因吧。

  二

  廣東省體改會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎在個(gè)人博客上寫過,在富力地產(chǎn)上市之前他曾受托給富力寫書,為此需要跟富力的高管們經(jīng)常碰面。他記得一次與張力談完話出來時(shí),有一位靚女坐著張力的大奔來送材料。

  “張力說是他女兒,而我早就知道他有一個(gè)兒子沒有女兒。后來才知,他把富力當(dāng)作自己的家,所有女員工都是他‘女兒’。”彭澎還在這篇題為《從包工頭到“學(xué)者型”老板的張力》博客中嘟囔:“但讓我仍然不明白的是,女員工叫女兒,為什么男員工不叫兒子呢?”

  雖然女員工都是張力的女兒,但張力只愿意把財(cái)富交付給親兒子張量。

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