犧牲
與“萬萬合作”不同，這一次，王健林走得更遠(yuǎn)，他不僅甩開了部分住宅，而是連同文旅、商業(yè)、酒店一起交了出去，徹底轉(zhuǎn)了個身。
在出售的資產(chǎn)包里，萬達(dá)打包進(jìn)各地文化旅游項目及酒店。包括：西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、成都、重慶、桂林、濟南、昆明、海口等13個文旅項目股權(quán)，及北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等77個酒店。
萬達(dá)文化旅游城（下稱萬達(dá)城）是萬達(dá)首創(chuàng)的特大型文化、旅游、體育、商業(yè)綜合項目，包括萬達(dá)茂、主題樂園等。
一位萬達(dá)中層人士認(rèn)為，萬達(dá)文旅業(yè)務(wù)經(jīng)過此前長時間的投入，品牌逐漸建立，目前已幾乎走到價值兌現(xiàn)期。“投入這么多精力，眼看要出成果了，忽然賣了，實在很郁悶。”
融萬大交易震動業(yè)界，質(zhì)疑與不解多集中在萬達(dá)視為招牌的文旅項目，緣何突然出售。多位接受《財經(jīng)》記者采訪的相關(guān)人士認(rèn)為，這一行用商業(yè)邏輯無法完全解釋。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，萬達(dá)最初確非真心想要出售文旅城項目，此舉可視為萬達(dá)必要的犧牲。上述萬達(dá)高管告訴《財經(jīng)》記者。“就像毛主席當(dāng)年連延安都放棄了，萬達(dá)這點（犧牲）算什么。”上述萬達(dá)相關(guān)人士則表示，萬達(dá)未來仍將在文旅及酒店領(lǐng)域繼續(xù)深耕，“只是換個姿勢玩”。
閃電出售背后，輿論風(fēng)向的變化不可忽視。銀監(jiān)會于6月中旬要求各家銀行排查萬達(dá)等數(shù)家在海外頻繁并購的企業(yè)風(fēng)險。這一消息隨后在市場發(fā)酵，萬達(dá)商業(yè)多只債券一度價格跳水。
一份廣為流傳的《關(guān)于銀監(jiān)會口頭轉(zhuǎn)達(dá)黨中央國務(wù)院對大連萬達(dá)集團六個境外項目處理措施的情況匯報》文件顯示，萬達(dá)集團6個境外投資項目是近期我國對外投資嚴(yán)格管控的領(lǐng)域，高層擬對其嚴(yán)肅處理。處理措施為：
對于萬達(dá)四個海外已完成并購交割的項目，一是不得從國有銀行金融機構(gòu)融資，萬達(dá)也不得以項目做抵押從相關(guān)金融機構(gòu)融資。二是海外項目不得注入萬達(dá)控股的境內(nèi)上市公司。三是收購項目發(fā)生經(jīng)營困難，萬達(dá)不得從境內(nèi)對其注資，也不得將其與萬達(dá)境內(nèi)資產(chǎn)重組。四是萬達(dá)如擬向其他中國企業(yè)出售該資產(chǎn)，有關(guān)部門不得備案、批準(zhǔn)。而對于另兩個尚未開工的海外并購項目，在項目報備、外匯、貸款等方面不予以支持。
但截至發(fā)稿，《財經(jīng)》記者無法驗證此文件來源。
國內(nèi)許多企業(yè)均受政策變化影響。萬達(dá)需要提前避險，這需要通過緩解現(xiàn)金流壓力，降低負(fù)債率來實現(xiàn)。文旅城及酒店是萬達(dá)資金占壓較大的業(yè)務(wù)類型。王健林曾表示，與融創(chuàng)交易，可通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，降低萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率。目前，萬達(dá)商業(yè)貸款加債券總額近2000億元。
交易中，萬達(dá)也把項目包含的債務(wù)打包給了融創(chuàng)。孫宏斌曾表示，資產(chǎn)包的負(fù)債規(guī)模為450億元。
這次交易在萬達(dá)內(nèi)部也被視為萬達(dá)商業(yè)A股上市必要的犧牲。“萬達(dá)商業(yè)幾次站到了上市的門口，都無功而返，這次必須確保成功。”上述萬達(dá)高層人士說。如今，一舉賣掉文旅及酒店項目，剝離重資產(chǎn)有助于萬達(dá)商業(yè)進(jìn)一步向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，最終為A股上市增加砝碼。
一份對賭協(xié)議一定程度加重了上市緊迫感。退市時，萬達(dá)與投資人簽訂了一份對賭協(xié)議。萬達(dá)私有化項目書顯示，如果萬達(dá)商業(yè)在2018年8月31日之前未能在內(nèi)地主板市場上市，萬達(dá)集團將回購全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息。
王健林曾要求萬達(dá)商業(yè)加速轉(zhuǎn)型，在2018年成為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)。通過萬達(dá)商業(yè)品牌，憑借設(shè)計、運營、管理等，提高租金收益，去取代地產(chǎn)開發(fā)利潤。強調(diào)以后每年重資產(chǎn)的萬達(dá)項目要逐年減少，到2020年原則上不搞重資產(chǎn)，而多做輕資產(chǎn)項目。
一位萬達(dá)中層人士告訴《財經(jīng)》記者，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)板塊在上市前會縮量，今年底前，萬達(dá)重資產(chǎn)板塊還會保持相對穩(wěn)定，畢竟萬達(dá)商業(yè)是萬達(dá)起家團隊。但過了2018年春節(jié)，預(yù)估會有大批重資產(chǎn)領(lǐng)域的人因沒有崗位而離開。“高歌猛進(jìn)的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在是國內(nèi)獵頭向萬達(dá)商業(yè)挖人的最好時機。”
但是，萬達(dá)目前營收主力還是地產(chǎn)。2017年上半年，萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入568.3億元，在萬達(dá)集團收入中占比高達(dá)42.1%。其轉(zhuǎn)型主力萬達(dá)文化、金融、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)收入仍無力與地產(chǎn)業(yè)務(wù)匹敵。
行業(yè)中力主轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)并不少。萬科在發(fā)展新業(yè)務(wù)，謀求多元化轉(zhuǎn)型時，是由萬科各城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售作為新業(yè)務(wù)的資金支持，以此推動新老業(yè)務(wù)共同發(fā)展。
地產(chǎn)銷售一直是萬達(dá)運轉(zhuǎn)的發(fā)動機，萬達(dá)為何不能一邊維系地產(chǎn)原狀，一邊投入資源致力于多元化轉(zhuǎn)型？如今大手筆剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對轉(zhuǎn)型未見得有直接利好，反而會失去大部分地產(chǎn)銷售收入。
近兩年中國地產(chǎn)銷售火爆，許多開發(fā)商通過地產(chǎn)銷售競爭規(guī)模座次，連早已從銷售轉(zhuǎn)向自持型物業(yè)的SOHO中國，也頻頻爆出重拾物業(yè)銷售的消息。
萬達(dá)此舉究竟有無經(jīng)受其他不可抗性因素影響？“萬達(dá)感覺有點像國企，我們是為民族做事的企業(yè)。這次交易是經(jīng)營以外的原因。”上述萬達(dá)中層人士說。
近日，標(biāo)普將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)列入負(fù)面觀察名單。認(rèn)為萬達(dá)向融創(chuàng)出售資產(chǎn)出乎意料，交易損失將抵消債務(wù)減少帶來的好處，突然且數(shù)額巨大的交易損害了公司穩(wěn)定性，預(yù)計萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的銷售額和收入將進(jìn)一步下滑。
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