王健林甩樓套現(xiàn)激起千層浪，市場對于背后原因有諸多猜測。但可以確定的是，大佬們的一系列行動傳達出地產(chǎn)界高增長的黃金時代正在離去，投機造富神話即將終結(jié)，未來需理性關(guān)注房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。

　　央行數(shù)據(jù)從側(cè)面也證明了這一點。從央行最近公布的廣義貨幣量（M2），繼5月末同比增速首次回落至個位數(shù)后，6月末增速9.4%，較上月再降0.2個百分點，創(chuàng)下2008年以來新低。機構(gòu)預(yù)測，未來M2持續(xù)低迷將成為新常態(tài)，當(dāng)前的金融去杠桿加速了這一進程。分析原因，這主要是土地貨幣化速度放緩，貨幣投放面臨資產(chǎn)存量市場約束所致。一方面，改革開放30年是增量資產(chǎn)的市場，大量土地通過政府出售進入市場，使得土地貨幣化，并容納了大量資金。近年來我國人均居住面積已超歐美國家，土地需求總體放緩。有研究發(fā)現(xiàn)，近年政府來源于土地出售的存款總額出現(xiàn)下降；另一方面，股權(quán)融資市場已具較大規(guī)模，直接融資及再融資渠道如定增等亦受到嚴(yán)格監(jiān)管，整體增速放緩。顯然，宏觀數(shù)據(jù)印證了房產(chǎn)市場趨于冷靜的現(xiàn)實。

　　以北京為例，部分區(qū)域進入到有價無市階段，房產(chǎn)成交萎靡，房價波動大。因此現(xiàn)階段買房，需要去除博傻的投機心理，考慮房子的真實價值。以上海為代表的“租賃住房”政策出臺，預(yù)示未來將會有越來越多的一、二線城市培育住房租賃市場。在當(dāng)前的房市環(huán)境下，這顯然對地產(chǎn)商的盈利帶來沖擊。泡沫過高的房價帶動拿地價格的上升，“租賃住房”政策規(guī)定房產(chǎn)商必須全部持有住宅地塊，但以目前的租售比來看，靠出租住房來回籠資金，顯然不是那么樂觀。

　　一個地方的房屋平均租金水平與該地區(qū)周圍的人均收入聯(lián)系緊密，目前中國家庭的收入水平，尤其是新晉勞動力，明顯不足以負擔(dān)類似歐美20倍左右租售比的租金水平。當(dāng)前過低的房屋租金水平，對現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以租代售本來就不是一個賺錢買賣。如此地產(chǎn)收益率下降，或是擁有大筆資金的地產(chǎn)商尋求轉(zhuǎn)型的根本動力，但這也并不意味著地產(chǎn)商的集體撤離。地產(chǎn)行業(yè)未來增速雖然低，但仍是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系國計民生，會有一部分人留下來，精耕細作，服務(wù)國家。只是，類似過去幾十年的粗獷和高速發(fā)展模式一去不復(fù)返了。

　　實際上，盡管王健林、潘石屹的近期動作引人矚目，卻并非完全撤離國內(nèi)市場，而是精耕細作向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型。根據(jù)萬達集團2017年半年報，目前萬達商業(yè)累計持有物業(yè)面積3387萬平方米，累計土地儲備面積7332.6萬平方米。而融創(chuàng)此次收購的項目包含建設(shè)用地接近6000萬平方米，意味著萬達仍留有兩成土地儲備。另外，萬達集團表態(tài)還是會做房產(chǎn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，重點是商業(yè)地產(chǎn)。同樣，引起市場注意的SOHO中國，算上2016年7月出售給國華人壽的項目，至今出售了4處自持物業(yè)，手中仍握有18處物業(yè)。據(jù)潘石屹公開表態(tài)，出售項目是SOHO中國從重資產(chǎn)模式逐步向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變的步驟，出售樓盤的回籠資金將主要用于新推出的移動共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q，這也將成為未來SOHO中國的主營業(yè)務(wù)。

　　實際上，萬達和SOHO中國并非以住宅地產(chǎn)為本的房地產(chǎn)商，在國內(nèi)的房產(chǎn)商中，排名并不十分靠前。根據(jù)國內(nèi)房產(chǎn)公司2016年年報顯示，銷售金額排名前十的房產(chǎn)公司分別為：中國恒大、萬科地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、華夏幸福、綠城中國和萬達集團。

　　從排名前三的公司來看，盡管恒大集團早前就已經(jīng)轉(zhuǎn)型開拓保險業(yè)務(wù)，以恒大人壽進入金融行業(yè)，但其房產(chǎn)業(yè)務(wù)依然表現(xiàn)樂觀，并在去年成為“銷售一哥”；排名第二的地產(chǎn)商萬科，仍未放棄開發(fā)地產(chǎn)項目，包括最近以551億元巨資接盤廣州土地資產(chǎn)包；碧桂園則是緊跟政府意愿，安心扮演好自己的角色，賺房地產(chǎn)商該賺的錢。

　　不難看出，在高速增長的黃金時代過去后，更多的地產(chǎn)公司仍然專注于本身房產(chǎn)業(yè)務(wù)，而王健林、潘石屹等引發(fā)關(guān)注，不僅僅與公司業(yè)務(wù)有關(guān)，還與其個人社會影響力關(guān)聯(lián)緊密。同時，非常明確的是，這兩家明星公司出售的項目均為休閑、公共類地產(chǎn)，并非以居住性地產(chǎn)為主。

　　證券時報  見習(xí)記者 王媛媛

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