國家明令禁止

　　綠地中心違規(guī)銷售“返租”商鋪

　　市民張先生近日向記者反映，自己購買了吳江綠地中心的一套60余平商鋪，價值200多萬。開發(fā)商表示該商鋪是承諾10年包租的，前四年的租金將一次性在房款中抵扣。“我的商鋪價值200多萬，它們給我抵扣了四年租金，最后只給了我一張160多萬的發(fā)票。那這樣另外40多萬房款是不是有漏稅嫌疑?”同時，張先生表示，自己最近才了解到，綠地中心這種包租、返租形式的商鋪，是國家明令禁止的。張先生了解后擔(dān)心這套商鋪未來會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，十分焦急。

　　正如張先生所言，綠地中心“十年包租”的廣告近日鋪天蓋地，西環(huán)高架上的高炮廣告、電臺廣告以及隨處可見的宣傳單頁，開發(fā)商無不把“十年包租”作為商鋪銷售的最重要賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳。記者隨后驅(qū)車來到位于吳江區(qū)濱湖新城核心位置的綠地中心項(xiàng)目銷售案場。一名置業(yè)顧問接待了記者，當(dāng)記者表示想了解商鋪情況時，這名置業(yè)顧問就非常熱情的向記者介紹他們的十年包租計(jì)劃：“你買了我們的商鋪，同時就可以和綠地旗下的商管公司簽署一份十年包租協(xié)議，前4年每年房款的6%可以直接抵扣房款，后六年每年可以拿到7—8%的固定回報(bào)。確保沒有風(fēng)險(xiǎn)的。”記者隨后表示擔(dān)心這樣的銷售模式是否違規(guī)時，她篤定的表示：綠地是國有企業(yè)，這方面沒有問題的。

　　關(guān)于置業(yè)顧問所謂的“沒有問題”，記者了解到，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　為了強(qiáng)調(diào)這一“禁售令”，2012年9月13日，蘇州市住建局又再次下發(fā)通知：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或委托其他機(jī)構(gòu)以變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以提供定期回報(bào)、原價回購、承諾無(低)風(fēng)險(xiǎn)投資等方式返本銷售，或者委托其他機(jī)構(gòu)以變相返本銷售的方式銷售商品房(包括房屋使用權(quán)或收益權(quán))。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得違反土地使用和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求分割拆零銷售，或者委托其他機(jī)構(gòu)變相分割拆零銷售商品房。

　　4年租金抵充房款

　　律師：開發(fā)商涉嫌偷稅漏稅

　　關(guān)于發(fā)票金額的問題，張先生表示，自己購買的商鋪是按照每年合同價6%的租金，4年合同價24%的租金抵扣房款，在購買商鋪時只需支付76%的房款。“通常付款之后，開發(fā)商應(yīng)該當(dāng)場提供發(fā)票，但我拿到的發(fā)票金額也只有總房價的76%。”他表示，由于發(fā)票上的金額低于總價款，如果自己以后將商鋪賣出去，將承擔(dān)差價的稅費(fèi)損失。對于這個問題，記者又向置業(yè)顧問詳細(xì)了解，這名置業(yè)顧問似乎并不熟知，于是請來了一名女性案場經(jīng)理。案場經(jīng)理表示：前4年租金確實(shí)是直接抵扣房款的，這部分是沒有發(fā)票的，客戶最終拿到的發(fā)票金額為房款減去4年租金收益的金額。以記者詢問的一套64平二樓商鋪為例，單價33000元/平，總價為211.7萬余元，前4年6%的租金收益共計(jì)50.6萬，也就是說開發(fā)商到時只會開具一張161.1萬的購房發(fā)票。

　　對此，江蘇尚韜律師事務(wù)所孟維生律師表示：開發(fā)商這樣的銷售行為涉嫌透漏稅。“價值211萬的房產(chǎn)，出具161萬的購房發(fā)票，其中40萬的稅費(fèi)開發(fā)商明顯就漏掉了。”

　　變相產(chǎn)權(quán)式商鋪拆分銷售統(tǒng)一經(jīng)營潛在風(fēng)險(xiǎn)大

　　和大多數(shù)打著“包租”“返租”旗號的商鋪一樣，綠地中心也存在著分割銷售統(tǒng)一經(jīng)營的“無墻”問題。據(jù)悉，綠地中心整個二層被分割成20多間40—80平不等的小商鋪對外銷售。當(dāng)記者詢問未來經(jīng)營業(yè)態(tài)時，案場經(jīng)理表示：二樓主要將打造成一個美食中心，輔以一些其他相關(guān)業(yè)態(tài)。“但一般餐飲店鋪面積都會較大，不會只有五六十平吧?”隨后記者表示了疑問，“我買的商鋪未來是否會和別人家的打通經(jīng)營，這樣一來是不是我的商鋪就變成沒有墻了?”案場經(jīng)理表示：未來經(jīng)營主要由商管公司具體操作，為了統(tǒng)一經(jīng)營需要，不排除臨時將幾間商鋪合并出租經(jīng)營。通過案場經(jīng)理的解釋，記者基本了解到，雖然綠地中心是打著“獨(dú)立商鋪”的旗號銷售的，但到了經(jīng)營階段，其實(shí)還是一種變相的產(chǎn)權(quán)式商鋪。對于這樣的模式，相關(guān)專家提醒其背后潛在著較大的風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)式商鋪的核心在于承諾給投資者一個超長時限的經(jīng)營托管，同時將分散銷售的商鋪打通統(tǒng)一經(jīng)營。然而，這類商鋪未來的經(jīng)營完全依賴于商管公司的運(yùn)營情況，存在相當(dāng)大的變數(shù)。“若十年后市場沒有培育起來，那商鋪未來的前景就很難得到保障。商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性不復(fù)存在，業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)十分大。”

　　返租商鋪的四大致命傷

　　“返租”商鋪操作是否合理，又存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?記者在采訪中了解到，開發(fā)商直接進(jìn)行商鋪“返租”是違規(guī)的，國家已經(jīng)明文規(guī)定禁止開發(fā)商進(jìn)行“返租”銷售。如今，開發(fā)商采取的操作方法往往是成立一個獨(dú)立的經(jīng)營子公司，由該公司進(jìn)行“返租”操作，從而規(guī)避法律規(guī)定，這種操作方法實(shí)際上是打了政策的擦邊球。相關(guān)律師總結(jié)了此類反租式商鋪的四大問題，提醒購房者在購買時一定要謹(jǐn)慎規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)主身份難界定

　　不管是開發(fā)商直接返租，還是由某家商業(yè)公司委托經(jīng)營，如果買賣商鋪時，雙方協(xié)議出現(xiàn)了固定收益率，法律一般會認(rèn)定雙方是借貸關(guān)系。認(rèn)購者只是屬于一般債權(quán)人，項(xiàng)目成功不排除開發(fā)商能按照承諾兌現(xiàn)，但項(xiàng)目一旦失敗，所承諾的固定收益很難得到保證。

　　而租賃合同是經(jīng)營公司與商家簽訂的，購房者委托經(jīng)營公司出租，出租取得租金再返還給業(yè)主，業(yè)主跟商場沒有法律關(guān)系，更不是直接關(guān)系。如果與商場簽合同的經(jīng)營公司跑路了，那么業(yè)主回收“返租”租金將很困難。

　　高回報(bào)源自高售價

　　“返租”商鋪的價格一般偏高于周邊的普通商鋪，開發(fā)商認(rèn)為，“返租”商鋪回報(bào)率高，購買后可直接收益，因此定價也要比普通銷售的商鋪要高一些。一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商鋪“返租”銷售的價格都會高于周邊同類商鋪價格，“返租”期間的回報(bào)就是用這些多出的銷售收入來分期支付給消費(fèi)者，可謂羊毛出在羊身上。

　　經(jīng)營主體問題多風(fēng)險(xiǎn)大

　　以商鋪“返租”形式進(jìn)行銷售，開發(fā)商可以迅速回籠資金，業(yè)主的初期利益也得到保障，表面上看是雙贏，實(shí)際上如果經(jīng)營不善，也可能是“雙敗”。商業(yè)的價值來自于經(jīng)營，如果經(jīng)營主體沒有能力把這個產(chǎn)業(yè)做起來，最后商業(yè)體做死了。對于業(yè)主來說，如果“返租”期結(jié)束后不能續(xù)租，那么商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性將無從談起。直接的后果是越做越亂，業(yè)主手中的物業(yè)就成了沒有價值的資產(chǎn)。

　　部分返租商鋪產(chǎn)權(quán)不清晰

　　部分“返租”商鋪還存在著產(chǎn)權(quán)不清晰的問題，不少商鋪原本屬于開發(fā)商自用，當(dāng)時已經(jīng)確權(quán)甚至辦理了房產(chǎn)證。如今將其再次銷售，這時候購買的業(yè)主就有可能會不能拿到屬于自己的房產(chǎn)證。

　　此外，購房者還需要了解清楚該物業(yè)是否已經(jīng)抵押，如果抵押的話，是不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的。律師提醒，有些開發(fā)商是先跟業(yè)主簽好認(rèn)購書，然后再注銷抵押，然后才跟業(yè)主簽正式的合同，這樣的商鋪風(fēng)險(xiǎn)比較大。

　　返租商鋪的四大致命傷

　　“返租”商鋪操作是否合理，又存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?記者在采訪中了解到，開發(fā)商直接進(jìn)行商鋪“返租”是違規(guī)的，國家已經(jīng)明文規(guī)定禁止開發(fā)商進(jìn)行“返租”銷售。如今，開發(fā)商采取的操作方法往往是成立一個獨(dú)立的經(jīng)營子公司，由該公司進(jìn)行“返租”操作，從而規(guī)避法律規(guī)定，這種操作方法實(shí)際上是打了政策的擦邊球。相關(guān)律師總結(jié)了此類反租式商鋪的四大問題，提醒購房者在購買時一定要謹(jǐn)慎規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)主身份難界定

　　不管是開發(fā)商直接返租，還是由某家商業(yè)公司委托經(jīng)營，如果買賣商鋪時，雙方協(xié)議出現(xiàn)了固定收益率，法律一般會認(rèn)定雙方是借貸關(guān)系。認(rèn)購者只是屬于一般債權(quán)人，項(xiàng)目成功不排除開發(fā)商能按照承諾兌現(xiàn)，但項(xiàng)目一旦失敗，所承諾的固定收益很難得到保證。

　　而租賃合同是經(jīng)營公司與商家簽訂的，購房者委托經(jīng)營公司出租，出租取得租金再返還給業(yè)主，業(yè)主跟商場沒有法律關(guān)系，更不是直接關(guān)系。如果與商場簽合同的經(jīng)營公司跑路了，那么業(yè)主回收“返租”租金將很困難。

　　高回報(bào)源自高售價

　　“返租”商鋪的價格一般偏高于周邊的普通商鋪，開發(fā)商認(rèn)為，“返租”商鋪回報(bào)率高，購買后可直接收益，因此定價也要比普通銷售的商鋪要高一些。一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商鋪“返租”銷售的價格都會高于周邊同類商鋪價格，“返租”期間的回報(bào)就是用這些多出的銷售收入來分期支付給消費(fèi)者，可謂羊毛出在羊身上。

　　經(jīng)營主體問題多風(fēng)險(xiǎn)大

　　以商鋪“返租”形式進(jìn)行銷售，開發(fā)商可以迅速回籠資金，業(yè)主的初期利益也得到保障，表面上看是雙贏，實(shí)際上如果經(jīng)營不善，也可能是“雙敗”。商業(yè)的價值來自于經(jīng)營，如果經(jīng)營主體沒有能力把這個產(chǎn)業(yè)做起來，最后商業(yè)體做死了。對于業(yè)主來說，如果“返租”期結(jié)束后不能續(xù)租，那么商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性將無從談起。直接的后果是越做越亂，業(yè)主手中的物業(yè)就成了沒有價值的資產(chǎn)。

　　部分返租商鋪產(chǎn)權(quán)不清晰

　　部分“返租”商鋪還存在著產(chǎn)權(quán)不清晰的問題，不少商鋪原本屬于開發(fā)商自用，當(dāng)時已經(jīng)確權(quán)甚至辦理了房產(chǎn)證。如今將其再次銷售，這時候購買的業(yè)主就有可能會不能拿到屬于自己的房產(chǎn)證。

　　此外，購房者還需要了解清楚該物業(yè)是否已經(jīng)抵押，如果抵押的話，是不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的。律師提醒，有些開發(fā)商是先跟業(yè)主簽好認(rèn)購書，然后再注銷抵押，然后才跟業(yè)主簽正式的合同，這樣的商鋪風(fēng)險(xiǎn)比較大。來源：中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)頻道

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