品牌觀察網(wǎng)訊：杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司(下稱“宋城旅游”)在創(chuàng)業(yè)板首發(fā)上市的申請日前過會，公司強(qiáng)調(diào)此次上市都是純粹旅游項目(主要為宋城景區(qū)和杭州樂園)，但是宋城旅游董事長黃巧靈曾表示：“主題公園是個品牌，單一的主題樂園根本無法存活。”這種悖論讓投資者對宋城旅游未來的業(yè)績走向不免憂心，更有分析人士指出，宋城旅游之前主要盈利板塊之一就是地產(chǎn)，以旅游項目圈地、以房地產(chǎn)獲利是不少商家的做法，如果出事將會對企業(yè)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)傷害。

　　不缺錢，卻要上市

　　數(shù)年前，宋城一度準(zhǔn)備好了所有上市資料，甚至相關(guān)批文也已通過，可在最后一步因為黃巧靈的一句“不想外流利潤”而放棄了上市計劃。如今，宋城旅游為何要在創(chuàng)業(yè)板IPO？對此宋城旅游方面昨日給出的解釋是，擴(kuò)建和升級旅游項目。其招股說明書顯示，公司將發(fā)行4200萬股，發(fā)行后總股本16800萬股，全部為流通股，銀河證券為主承銷商，募集資金約6.066億元擬用于杭州樂園改擴(kuò)建、杭州動漫樂園改建和宋城景區(qū)基礎(chǔ)及配套改造三大項目。

　　以主題公園來說，宋城旅游跟華僑城一樣，算是國內(nèi)本土主題公園領(lǐng)域數(shù)一數(shù)二的企業(yè)。目前宋城景區(qū)每年游客量在250萬人次左右，今年由于上海世博會的舉行，給其帶來眾多客源，今年上半年宋城旅游實現(xiàn)7108.38萬元凈利潤，相當(dāng)于去年全年凈利潤的81.7%。資料顯示，宋城旅游2007年6月6日召開的2006年股東大會上決定每10股分紅1.5元，合計分紅900萬元；此后公司先后在2008年6月10日、2009年4月27日和2010年1月25日連續(xù)三年進(jìn)行年度分紅2100萬元、1200萬元和2520萬元。

　　從上述數(shù)據(jù)可以看出，宋城旅游并不缺錢。有接近該公司的人士分析，黃巧靈及其家族成員在公司所占股比可能會因上市得到切實利益。

　　黃巧靈一直熱衷于文化和旅游業(yè)，其主題公園內(nèi)的《宋城千古情》曾帶動了不少夜游市場份額。然而由于曾被《時代》周刊描繪成一個暴發(fā)戶的形象，所以黃巧靈在數(shù)年前低調(diào)退出了幾大富豪榜。不過通過此次上市，他可能不得不再上富豪榜。招股說明書顯示，黃巧靈除直接持有公司發(fā)行前12.14%股權(quán)外，還持有宋城旅游控股股東宋城控股55.53%的股權(quán)，以及第二大股東南奧置業(yè)65.38%的股權(quán)。

　　目前，宋城旅游的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：宋城控股占46.27%、南奧置業(yè)占16.75%、山水投資占14.29%、黃巧靈占12.14%、東方星空創(chuàng)投占4.76%、劉萍持股3.17%和張慧嬪持股2.62%。市場推算如市場發(fā)行價為36元的話，黃巧靈直接和間接持有宋城旅游約6146.917萬股，其身家可能達(dá)到22億元，其弟媳劉萍則達(dá)8.5億元。

　　旅游和地產(chǎn)并行

　　和華僑城主題公園加地產(chǎn)的商業(yè)模式類似，宋城旅游也是旅游和地產(chǎn)并行。

　　目前該公司除了杭州樂園，旗下還有一家宋城景觀房地產(chǎn)有限公司，而杭州樂園雖是主題公園項目，主要收益卻來自相關(guān)的天城房產(chǎn)，其2年間賣出了約5萬平方米房產(chǎn)中的90%，單從房地產(chǎn)上已收回了投資的70%～80%。業(yè)內(nèi)人士指出，自2006年杭州市政府聯(lián)合國家旅游局在杭州舉行第一屆世界休閑博覽會之后，宋城旅游前后投資了將近80個億，提出打造集合游樂、度假、商業(yè)、人居四大板塊為一體的休閑社區(qū)，當(dāng)時計劃中也提出了包括建設(shè)蘇黎世、地中海別墅等在內(nèi)的住宅區(qū)。但值得注意的是，宋城旅游投資項目所涉及的用地性質(zhì)大多為旅游用地，旅游用地的價格與房地產(chǎn)用地相差很大，往往在10倍以上，且前者年限約40年，成本較低，后者為70年，成本較高。假如旅游用地用于配套旅游設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)是可以的，但不可以作為單獨(dú)房地產(chǎn)項目出售，旅游用地開發(fā)的房地產(chǎn)項目無法給購買者相關(guān)房產(chǎn)證。

　　有媒體稱，今年1月，杭州市民何先生購買了杭州市蕭山區(qū)奧蘭多小鎮(zhèn)樓盤的一套房子，由于房屋質(zhì)量問題，其將樓盤開發(fā)商杭州奧蘭多置業(yè)有限公司告上了法庭。而宋城旅游就持有該開發(fā)商10%的股份。據(jù)業(yè)主稱，該項目原是2006年杭州世界休閑博覽會的核心項目。后來宋城旅游與他人聯(lián)合成立杭州奧蘭多置業(yè)有限公司，開發(fā)奧蘭多小鎮(zhèn)。調(diào)查中該業(yè)主又發(fā)現(xiàn)，該項目是旅游用地夾雜居住用地，也因為這一用地性質(zhì)的原因，很多業(yè)主拿不到土地證。

　　宋城旅游方面昨日強(qiáng)調(diào)，此次上市的業(yè)務(wù)是宋城景區(qū)和杭州樂園，都是純粹的旅游項目，不涉及房地產(chǎn)，因為創(chuàng)業(yè)板要求公司主營業(yè)務(wù)單一。但資料顯示，杭州樂園是杭州世界休閑博覽園中的一個主題公園板塊，其客源和收益與該休閑博覽園及其他項目不無關(guān)聯(lián)。

　　黃巧靈曾公開表示，主題公園是一個品牌，真正收入來自于周圍一系列的房產(chǎn)、文化等項目，單一的主題樂園根本無法存活。事實上，旅游加地產(chǎn)模式在同業(yè)中也被廣泛使用，比如華僑城每次開發(fā)歡樂谷項目，都會在周邊開發(fā)相應(yīng)房地產(chǎn)項目，以主題公園帶高房地產(chǎn)售價，由此獲利。對此，華美首席知識專家趙煥焱分析：“以旅游項目圈地、以房地產(chǎn)獲利是不少商家的做法，但一定要注意用地性質(zhì)風(fēng)險。否則一旦出事，會對相關(guān)企業(yè)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)傷害。”

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