地下商業(yè)模式危局
從2013年起，人和商業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目停滯和延期。2014年度的財(cái)報(bào)顯示，這些計(jì)劃在2012年完工的項(xiàng)目，包括重慶巴南項(xiàng)目一期、重慶大渡口項(xiàng)目一期、遼寧錦州項(xiàng)目一期和東莞虎門(mén)項(xiàng)目一期，被調(diào)整延期到2014年，但實(shí)際這些項(xiàng)目還處在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和在建項(xiàng)目名單中。
人和商業(yè)由戴永革家族創(chuàng)立，1992年哈爾濱人和公司在哈爾濱建設(shè)“地一大道”一期，通過(guò)出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式獲得商業(yè)回報(bào)。這在業(yè)內(nèi)被稱為“防空洞”模式。“一招鮮”的商業(yè)模式開(kāi)啟讓人和商業(yè)迅速創(chuàng)造出業(yè)界神話。2008年10月22日，人和商業(yè)逆勢(shì)登陸香港股市，融資30億港元。
人和商業(yè)的一位非獨(dú)立執(zhí)行董事曾表示，由于地下人防工程的開(kāi)發(fā)屬于公益工程，未被歸類為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也就不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無(wú)須支付土地出讓金及土地增值稅，大大降低了開(kāi)發(fā)成本，再加上地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)比較低，因此利潤(rùn)非�？捎^，人和商業(yè)的毛利率長(zhǎng)期保持在70%以上。
2008年之后，“防空洞”商業(yè)模式被迅速?gòu)?fù)制到哈爾濱、沈陽(yáng)、武漢、廣州、黑龍江大慶、江西贛州等地。至2014年底，人和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)有22個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積總建筑面積122萬(wàn)平方米�？沙鲎鉅I(yíng)業(yè)面積為83萬(wàn)平方米。
如今，人和商業(yè)不得不為高速擴(kuò)張付出代價(jià)。
人和商業(yè)資金收入來(lái)源，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，一個(gè)是租金收入。由于人和商業(yè)開(kāi)發(fā)的“防空洞”沒(méi)有土地使用證，這讓人和商業(yè)無(wú)法通過(guò)土地抵押獲得銀行貸款。建設(shè)所需資金只能通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過(guò)發(fā)債融資解決。
值得一提的是，人和商業(yè)在過(guò)去三年里通過(guò)高息票據(jù)募集的近9億美元資金，將在2015年至2016年集中給付。其中2015年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)年利率高達(dá)11.75%，2016年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)13%。這些借款利息就足夠成為壓在人和商業(yè)身上沉重的負(fù)擔(dān)。
從2013年起，人和商業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目停滯和延期。2014年度的財(cái)報(bào)顯示，這些計(jì)劃在2012年完工的項(xiàng)目，包括重慶巴南項(xiàng)目一期、重慶大渡口項(xiàng)目一期、遼寧錦州項(xiàng)目一期和東莞虎門(mén)項(xiàng)目一期，被調(diào)整延期到2014年，但實(shí)際這些項(xiàng)目還處在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和在建項(xiàng)目名單中。
3月26日，人和商業(yè)公布2014年度財(cái)報(bào)，報(bào)告期內(nèi)人和商業(yè)年度虧損高達(dá)17.14億元。這已是人和商業(yè)連續(xù)兩年巨額虧損，2013年度人和商業(yè)就曾虧17億元，兩年累計(jì)虧損已達(dá)到34億元。一面是業(yè)績(jī)巨虧，資金鏈吃緊；一面卻是高管套現(xiàn)和高薪酬。2011年前后，人和商業(yè)先后動(dòng)用上市募資的錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)兩架商務(wù)飛機(jī)。在人和商業(yè)上市前融資中，人和商業(yè)的實(shí)際控制人戴秀麗將21.5億元套現(xiàn)。2009年公司上市后，戴秀麗通過(guò)減持10億股，套現(xiàn)18.6億港元。
讓人不解的是，公司董事長(zhǎng)戴永革在公司巨虧的情況下，一直領(lǐng)取較高的酬金報(bào)酬，2010年為6754萬(wàn)、2011年為4069萬(wàn)、2012年為4017萬(wàn)、2013年為3190萬(wàn)、2014年為3190萬(wàn)。這讓戴永革一度排進(jìn)港股十大高薪高管之列。
雖然人和商業(yè)經(jīng)歷了2009年的發(fā)展，2009年全年的營(yíng)業(yè)收入高達(dá)41.6億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)40.37億元。然而從2011年起，人和商業(yè)的營(yíng)業(yè)收入基本呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)，2011年為22.4億元，2012年跌至6.88億元，2013年繼續(xù)下跌到5.47億元，2014年略有企穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.55億元，跟2009年相比，降幅高達(dá)86%。
人和商業(yè)描述過(guò)去的一年：“鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)和資金限制，本集團(tuán)自2013年起，一直放緩擴(kuò)張步伐，并在新項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)上采取審慎措施，因此，于回顧年度(2014)，本集團(tuán)的物業(yè)組合并無(wú)新增購(gòu)物廣場(chǎng)，亦無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)工。”
如今，人和商業(yè)地下商業(yè)神話已戛然而止！但新的收購(gòu)計(jì)劃，卻在刺激著公司股價(jià)異軍突起，是要?jiǎng)?chuàng)造新的神話？還是精心編織夢(mèng)幻前景？
另一方面，那些曾經(jīng)在前三期項(xiàng)目中收獲盆滿缽滿，如今因四期項(xiàng)目收益無(wú)法兌現(xiàn)而“反目”的業(yè)主，是否也應(yīng)該自省一下高收益背后的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。
（上海證券報(bào) 記者 王立三）
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