精力都在立體城市項目的馮侖早已引發(fā)股東不滿，房地產(chǎn)業(yè)東風再起，萬通地產(chǎn)食之無味棄之可惜。

　　房地產(chǎn)市場很久沒有這么熱鬧，地產(chǎn)大佬們親自上演狗血劇情。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，住宅新開工投資額從2014年初一路同比下跌至今。樓市早就一片低迷，年中宋衛(wèi)平賣掉綠城中國(03900.HK)的結(jié)局所引起的惋惜傷情尚未散去，秋天里坊間就傳出馮侖將轉(zhuǎn)讓萬通地產(chǎn)(600246.SH)股份的消息。

　　10月17日，萬通地產(chǎn)正式發(fā)布公告稱，馮侖與嘉華東方控股(集團)有限公司就轉(zhuǎn)讓萬通投資控股股份有限公司股權(quán)，實現(xiàn)上市公司實際控制權(quán)變更事宜達成原則性一致。

　　媒體急于為這些事件貼上“地產(chǎn)一代”的集體散場的標簽。大佬們的陳年舊事被反復提及，人們?yōu)榱朔康禺a(chǎn)“黃金年代”的落幕而感傷。

　　但就在10月30日，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱馮侖與嘉華雙方就交易中的重要條件如價格和數(shù)量沒有達成一致，最終無法如期完成交易。至少還要等三個月才能看到結(jié)果了。 從1991年至今，馮侖創(chuàng)立萬通地產(chǎn)已經(jīng)23年。早年是“萬通六君子”，后來是“地產(chǎn)四大佬”，馮侖混跡地產(chǎn)江湖多年，人脈廣闊，長袖善舞。

　　如果說宋衛(wèi)平的名片是品質(zhì)，那么馮侖名片的抬頭就是思想家。他的確是地產(chǎn)商中最有學問的一個，2003年在社科院拿到了博士學位。馮侖也是最早大力倡導美國模式的企業(yè)家，并試圖在萬通推行。按照他的解釋，所謂美國模式是指不再由一家房地產(chǎn)公司全程掌控項目的開發(fā)流程，而是將每一個環(huán)節(jié)進行細分，由開發(fā)商、建筑商、中介商和金融機構(gòu)按照各自的分工獲取利潤。

　　“馮侖是一個很有前瞻性眼光的人。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為，可惜美國模式在當時的國內(nèi)還并不適用，“理想豐滿，現(xiàn)實骨感。”

　　的確，那時房地產(chǎn)行業(yè)還處在成長期。幾乎所有的開發(fā)商們都在忙著做大做強，左手上市圈錢，右手四處圈地。期間雖受到調(diào)控和金融危機的短暫沖擊，但很快就借助四萬億的政策春風燎原而起。

　　但馮侖卻把精力投入到研究和運作他理想的美國模式之上。2009年底，他在哥本哈根把自己的想法公諸于世，也即后來的“立體城市”計劃。按照其描述，立體城市將在一平方公里的土地上建造起500萬平米以上的建筑集群，運營商試圖通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)、提供醫(yī)療、社區(qū)服務等為數(shù)十萬乃至百萬人口構(gòu)建一個完整的生態(tài)系統(tǒng)。

　　但這個據(jù)稱要花費5-7年、斥資500億打造的理想國顯然是無法放入到萬通地產(chǎn)之中，A股市場要求上市公司保持盈利，這樣一個需要持續(xù)的、大規(guī)模資金投入的計劃會影響萬通地產(chǎn)的業(yè)績。當然，僅憑萬通地產(chǎn)自身及其背后股東方的實力也無法喂養(yǎng)這樣一個龐然大物。

　　馮侖選擇在上市公司之外踐行理想。但無法回避的是，他把太多的精力放在立體城市之上已經(jīng)引起包括嘉華在內(nèi)的股東方的不滿。畢竟那是他個人的理想國，卻不是股東方們的。

　　這幾年來馮侖給人的印象是，“太務虛了。”接近萬通的人士告訴《中國企業(yè)家》。馮侖會在公司的反省日里與大家討論經(jīng)營哲學。很多戰(zhàn)略、模式和管理理論自然而然地被他演繹成經(jīng)典而幽默的段子，但那些瑣碎的經(jīng)營指標如成本、現(xiàn)金流、銷售額等等卻并沒有落到實處。

　　“與其去成立一個什么萬通讀書會，我更希望把這些資源放在業(yè)主關(guān)系的維護之上。”上述人士如是說。

　　當在礦業(yè)投資領(lǐng)域受挫的嘉華試圖回歸地產(chǎn)時，面對的卻是一個早已經(jīng)跌出主流房企之外的萬通地產(chǎn)。

　　他們已經(jīng)不能寄希望于四處宣講立體城市的混搭思想家馮侖。在4月份嘉華的一個內(nèi)部會議上，嘉華董事長王會億向宋延慶請教一個問題：如何讓萬通成長為一個百億級銷售規(guī)模的企業(yè)?

　　最基本的要素被重新提出來，“他們的管理層們必須緊抓成本管控以及制定未來三年業(yè)績發(fā)展目標。”宋延慶給萬通地產(chǎn)的建議，覆蓋到企業(yè)重構(gòu)品牌、豐富產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及理順股東之間的關(guān)系等等方面。這意味著萬通地產(chǎn)需要上演一場“亡羊補牢”的故事。在其他房地產(chǎn)商們準備好迎接“白銀時代”的時候，萬通地產(chǎn)卻要重新起跑。

　　而馮侖早已經(jīng)放棄傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式。他堅信未來房地產(chǎn)行業(yè)在走入成熟之后將由四類公司瓜分利潤鏈條：住宅開發(fā)商、資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)金融機構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺公司。其中傳統(tǒng)住宅開發(fā)商或許會淪落成為制造業(yè)類公司，其PE估值會從20倍降至5-7倍。這意味著，這一類公司上市與否已經(jīng)沒有意義，因為已經(jīng)失去了融資功能。而資產(chǎn)管理公司會享受15-20倍的估值，一旦REITs、MBS逐步放開，相關(guān)金融產(chǎn)品估值有望達到30倍。至于基于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的互聯(lián)網(wǎng)平臺類公司，PE以30倍為起點，具有無限想象力。

　　在馮侖接受一家財經(jīng)媒體采訪時，透露出自己要成為房地產(chǎn)行業(yè)中的馬云的想法。在過去幾年時間里，馮侖不惜斥資2億元打造了一個類似于淘寶的平臺，目的是讓房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)所涉及到的企業(yè)與商家都可以通過這個平臺加入到立體城市的開發(fā)與運營中來。這個被其形容為“大象生產(chǎn)”的投資計劃一旦成熟，不排除上市的可能。

　　就在萬通地產(chǎn)宣布馮侖與嘉華開始正式安排上市公司股權(quán)事宜的前后一個月時間里，馮侖依舊高調(diào)而密集的出現(xiàn)在全國各地的論壇、活動以及發(fā)布會現(xiàn)場。甚至他還抽空與小伙伴們穿越了一次賀蘭山，目的只是做一場公益籌款。

　　“股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜失敗并不令人意外。”接近萬通地產(chǎn)的人士告訴《中國企業(yè)家》，“嘉華還想通過馮侖獲得土地資源，又期冀以有限資金收購部分股權(quán)以達到控股目的。這樣以小博大的想法，顯然是不符合馮侖的利益訴求的。”

　　情懷與理想是在房地產(chǎn)黃金年代裝點企業(yè)家們的道具，商場的本質(zhì)還是利益歸利益、交情歸交情。9.30新政已經(jīng)明確政府救市的信號，趁著這股東風，不甘于讓出權(quán)力與利益的開發(fā)商們終于撕下了理想的面紗，是時候卷土重來了。

　　(來源：《中國企業(yè)家》)

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