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據(jù)知情人介紹，不僅卓越淺水灣樓盤房屋貶值，高盛地產(chǎn)旗下的誠基中心貶值更是厲害，附近樓盤每平方米達到4萬至5萬元，而誠基中心實際價格每平方米僅在一萬元左右。
越積越多的不安讓陳建最終選擇了法律途徑。經(jīng)過咨詢，陳建更加確信自己與高盛地產(chǎn)的購房合同不是真實有效的，因為自己受到了欺騙，不僅如此，高盛地產(chǎn)開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違法犯罪。
陳建認為，如果卓越淺水灣申報房屋實際面積，容積率將達到10以上，不會被批準，所以開發(fā)商把所有住宅全按小面積申報，其余的大部分面積均按裝飾性陽臺申報，不計入建筑面積。這樣做使其容積率降到了4.9，符合了國家規(guī)定。同時還降低了總可售面積數(shù)值，提高了銷售成本數(shù)值，從而減少了一切與銷售成本和建筑面積相關(guān)的應(yīng)稅額，以及配套費用。開發(fā)商這種把大部分套內(nèi)建筑面積按裝飾性陽臺申報的做法本身就違法。
目前陳建已在天津市河?xùn)|區(qū)法院對高盛地產(chǎn)和其他相關(guān)人提起訴訟，9月2日，法院決定受理此案。
本案代理律師張成隊告訴法治周末記者，高盛地產(chǎn)將原規(guī)劃31層的樓盤蓋了52層，按照天津市中心城區(qū)的商品房行情，即使以每平方米一萬元計，該開發(fā)商通過改變規(guī)劃、擴大容積率所獲取的非法利益已達數(shù)十億元之巨。
國有土地使用權(quán)出讓金是按照建筑容積率遞增來收取的，同地段建筑容積率高，所繳納的土地出讓金也就越多。而按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商通過這種方式偷逃土地出讓金、市政配套費、土地增值稅等數(shù)額也將是一個驚人的數(shù)字，無疑會給國家財政造成巨額損失。
張成隊介紹說，根據(jù)民法通則相關(guān)規(guī)定，損害國家、集體或第三人利益的行為是無效行為。由于高盛地產(chǎn)損害了國家利益，因此，陳建要求法院確認他與高盛地產(chǎn)之間的購房合同無效，并裁定中止按揭貸款付款。
專家認為可行使撤銷權(quán)
中國政法大學商法研究所所長王涌在接受法治周末記者采訪時表示，如果沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不能僅依據(jù)開發(fā)商修改容積率的問題就認定購房合同無效。因為修改容積率涉及到行政規(guī)劃并不必然導(dǎo)致合同無效�？紤]現(xiàn)實情況，陳建可以采用撤銷或者解除合同的救濟方式。
王涌認為，如果陳建有確切證據(jù)證明，在訂立合同時，意思表示不真實，可以行使撤銷權(quán)撤銷購房合同，使已經(jīng)生效的合同歸于無效。因為法律規(guī)定了真實意思被違背的一方可主張撤銷權(quán)，也包括重大誤解的情形。
被撤銷的合同視為自始無效。合同被撤銷后，開發(fā)商應(yīng)該退還陳建的房款，陳建也要將房屋交還給開發(fā)商。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失。
合同法第54條規(guī)定的撤銷權(quán)則需要通過提起訴訟或申請仲裁的方式來行使，當事人不得單方撤銷合同，而且這種撤銷權(quán)要在一定期限內(nèi)主張，即在自知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)。
由于房屋實際面積與房產(chǎn)證上的面積差距懸殊，王涌教授指出，最高人民法院曾出臺了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的司法解釋，其中規(guī)定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
王涌還建議，因擔憂房屋質(zhì)量以及今后的拆遷補償?shù)葐栴}，陳建可以主張不安抗辯，在沒有獲得開發(fā)商相關(guān)擔保時，可以解除合同并退房。合同解除后，不再具有效力，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
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