來源：觀點網(wǎng) 徐穎珊
“我們不是一個守舊的團隊，我們是一個創(chuàng)新開拓的團隊。”自2023年星盛商業(yè)完成新老更替大換血后，一年多的時間，這批“新”團隊又是否能開拓新局面？
8月30日，星盛商業(yè)2024年中期業(yè)績公告如約而至。
據(jù)公告顯示，今年上半年星盛商業(yè)實現(xiàn)總收入3.14億元，同比增長8.8%。實現(xiàn)利潤約為0.87億元，同比下降約 6.0%；公司擁有人應(yīng)占利潤約為0.89億元，同比下降約8.1%。整體毛利率約為51.6%，較去年同期的57.1%下降約5.5個百分點。
截止2024年6月30日，星盛商業(yè)目前流動資產(chǎn)15.12億元，包括了短期銀行存款11.33億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物3.33億元。無銀行貸款和其他借款，負債率為47.4%，主要是由于應(yīng)付股息的增加。
與此同時，截至2024年6月30日，星盛商業(yè)共向54個商用物業(yè)項目提供服務(wù)，總合約建筑面積約277萬平方米（不含8個諮詢服務(wù)項目建筑面積）。其中，有29個已開業(yè)零售商業(yè)物業(yè)，總已開業(yè)建筑面積約為177萬平方米。
整體而言，在外拓領(lǐng)域，星盛商業(yè)在今年上半年并未展現(xiàn)出如往年般強勁的增長勢頭，但在一定程度上，受近三年新開業(yè)項目數(shù)量顯著增加的影響，公司今年上半年整體的業(yè)績呈現(xiàn)出“增收不增利”的態(tài)勢。
盈利挑戰(zhàn)
作為一家商用物業(yè)運營服務(wù)供應(yīng)商，星盛商業(yè)的收入來源于大三模式，分別是：委托管理服務(wù)模式、品牌及管理輸出服務(wù)模式，以及整租服務(wù)模式。
細分模式來看，委托管理服務(wù)方面，今年上半年實現(xiàn)收入2.10億元，同比增加10.4%，占比66.8%；毛利率為57.9%，較2023年小幅下降0.4個百分點。
品牌及管理輸出服務(wù)方面，今年上半年實現(xiàn)收入0.43億元，同比下降31.4%，占比13.8%，較同期減少9%；毛利率為75.2%，同樣較去年小幅下降0.8個點。
而整租服務(wù)方面，今年上半年實現(xiàn)收入0.61億元，同比增加72.3%，占比19.4%，較同期增加6.2%。毛利率為12.7%，較2023年同期的19.4%，下降6.7個百分點。
因此，我們可以清晰看到，收入部分數(shù)據(jù)變化最大的是分別是“品牌及及管理輸出服務(wù)”，以及“整租服務(wù)”，兩者一個大幅下降，一個大幅上升。
據(jù)報告解釋，前者是主要是因為近年來解約項目導(dǎo)致數(shù)量減少，以及咨詢項目前期定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)收入減少。
確實，今年星盛商業(yè)仍然在不停地調(diào)整結(jié)構(gòu)。繼去年成功與六個第三方項目完成解約后，今年也緊跟步伐，主動與廣州從化海音星河COCO City的業(yè)主進行協(xié)商并完成解約。合約面積從2022年期末的370萬平方米減少至如今的277萬平方米。
不過市場仍存在疑惑，品牌及管理輸出是屬于輕資產(chǎn)輸出，風(fēng)險較小，為何星盛商業(yè)會選擇主動解約？是否是經(jīng)營不及預(yù)期？
對此，管理層在業(yè)績會上也有提及，項目的退出是為了保證公司經(jīng)營的品質(zhì)，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，經(jīng)營安全放第一。“有收款，有利潤的項目我們才做”。同時，其進一步表示：“公司高度重視商戶的銷售及經(jīng)營情況，以確保商業(yè)的可持續(xù)運營。”
確實，我們可以在財報中看到，上半年公司現(xiàn)金和短期銀行存款合計增長3.9%，但同時，商場營銷推廣活動增加，銷售開支較去年同期增加了976.8萬元，同比增長198.5%。
而對于“整租服務(wù)”收入大幅增加，管理層則表示是由于整租項目開業(yè)項目增加。
成敗蕭何也，收入增加了，整租服務(wù)占比從2023年的13.2%提升至19.4%，但該模式的毛利率卻是下降幅度最大的，從而導(dǎo)致了公司整體毛利率的下滑。
管理層指出：“近年來，新開業(yè)項目數(shù)量增加，而新項目處于培育期，即使公司對新項目制定了穩(wěn)商幫扶經(jīng)營策略，但現(xiàn)階段新項目收入貢獻有限，經(jīng)營成本固定。”
從報告數(shù)據(jù)來看，27個在營業(yè)項目中，13個是3年以內(nèi)開業(yè)的，項目面積76.4萬平方米，占比約43.16%，而3-5年的有4家，5-10年的有8家，超過10年的有4家。
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