據(jù)最新發(fā)布的《中國重點(diǎn)城市零售物業(yè)租戶普查報(bào)告|2018成都》，購物中心樓層空間分布已然生變，其中一個(gè)現(xiàn)象正是餐飲業(yè)態(tài)適度下沉及調(diào)整面積以契合愈加精細(xì)化的消費(fèi)需求。
報(bào)告指出，雖然餐飲業(yè)態(tài)整體占比在2016~2018年保持平穩(wěn)，但中區(qū)、高區(qū)及地下樓層均錄得占比負(fù)增長(zhǎng)，僅低區(qū)餐飲業(yè)態(tài)占比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。
從占比絕對(duì)值分析，餐飲業(yè)態(tài)低區(qū)的占比已超過中區(qū)，與地下樓層的差距也非常小。上述數(shù)據(jù)映射出餐飲業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)“往下走”的低樓層化趨勢(shì)。
進(jìn)一步按細(xì)分業(yè)態(tài)看，低區(qū)餐飲品類排名前三的分別是正餐、飲品店及簡(jiǎn)餐。盡管如此，相較2016年，低區(qū)餐飲面積占比增長(zhǎng)最多的品類是酒吧、簡(jiǎn)餐及飲品店。
事實(shí)上，在購物中心內(nèi)部，每個(gè)業(yè)態(tài)有不同的屬性、扮演著不同的角色，業(yè)主可以通過合理搭配進(jìn)而使購物中心整體實(shí)現(xiàn)最大化效用。
其中，餐飲業(yè)態(tài)屬于集客型租戶，非租金貢獻(xiàn)型租戶，常常集中在租金較低且需要吸引客流的地下樓層或高區(qū)。
01
為什么餐飲業(yè)態(tài)如今開始“往下走”了？
報(bào)告總結(jié)了三點(diǎn)原因：
一是餐飲業(yè)態(tài)及品類豐富度提升，熱門業(yè)態(tài)承租能力強(qiáng)青睞購物中心低區(qū)優(yōu)質(zhì)鋪位；
二是部分購物中心在硬件允許條件下，愿意將動(dòng)線末端的中低區(qū)大面積鋪位租給大型餐飲；
三是業(yè)主主動(dòng)求變，在低區(qū)引入展示型好、體驗(yàn)感優(yōu)或跨界經(jīng)營的餐飲業(yè)態(tài)，將休憩空間引入零售為主導(dǎo)的樓層。
以茶飲店鋪為例，茶飲門店在低區(qū)占比達(dá)到12.0%，而在中高區(qū)分別為5.5%、1.9%。
“鑒于低樓層空置面積往往較少，而飲品店小面積需求也為其大規(guī)模進(jìn)軍購物中心低區(qū)創(chuàng)造了可能性。”報(bào)告中提到。
報(bào)告還提到地鐵對(duì)于購物中心餐飲業(yè)的影響至關(guān)重要。
地鐵接駁對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的人流動(dòng)線產(chǎn)生的影響毋容置疑。尤其對(duì)于平原城市商業(yè)項(xiàng)目的地下空間而言，地鐵接駁改變出地下空間的人流導(dǎo)入方式。動(dòng)線變化必然帶來租戶結(jié)構(gòu)的差異。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有地鐵接駁的購物中心地下樓層引入大型主力店的概率明顯高于無地鐵接駁的物業(yè)。未來，地鐵價(jià)值伴隨城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)不斷加密延伸將進(jìn)一步凸顯。
02
2019購物中心餐飲將如何發(fā)展
以購物中心TOP50品牌為例
1、商業(yè)綜合體餐飲品牌發(fā)展特征
商業(yè)綜合體己成為餐飲企業(yè)從區(qū)域品牌向全國品牌發(fā)展的重要路徑、餐飲企業(yè)轉(zhuǎn)型的選擇。
許多企業(yè)如外婆家、黃記煌三汁燜鍋等徹底從街邊店走向商業(yè)綜合體；西貝等企業(yè)則成為從傳統(tǒng)大店模式轉(zhuǎn)型小而美、少而精時(shí)尚小店的典范；
作為本地生活的生態(tài)圈，使得商業(yè)綜合體餐飲品牌盡管競(jìng)爭(zhēng)慘烈，但其品牌的存活率比街邊店要高一倍；
傳統(tǒng)成熟的知名品牌仍占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。
2、Top 50餐飲品牌業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)
從各業(yè)態(tài)上榜數(shù)量及Top50與Top20業(yè)態(tài)分布特征,可見：
Top 50的餐飲品牌中，中式正餐占比最高，達(dá) 32%；休閑餐、快餐、日韓料 理和火鍋占據(jù)了第二梯隊(duì)；小吃、西式正餐和簡(jiǎn)餐的上榜量相對(duì)偏低；中式 餐飲和休閑餐飲、快餐仍是主流。
Top 20的餐飲品牌分布在中式正餐、休閑餐、快餐、日韓料理、火鍋和簡(jiǎn)餐，其中以休閑餐飲和快餐為主，分別有6個(gè)品牌上榜,反映出休閑餐飲及快餐由于體量更小以及更宜于標(biāo)準(zhǔn)化,使得其品牌拓展的活躍度更高,從而 讓這兩種業(yè)態(tài)的品牌熱度高于其他業(yè)態(tài)。
3、Top 50餐飲人氣分析
分析表明：
中式正餐在所有業(yè)態(tài)中最具人氣！
4、Top 50 餐飲好評(píng)度分析
Top 50餐飲品牌的好評(píng)度較為均勻，可見，顧客的好評(píng)是品牌的基礎(chǔ) 。
03
購物中心各業(yè)態(tài)餐飲品牌
發(fā)展情況解讀
1、中式正餐品牌發(fā)展解讀
中式正餐上榜品牌主要特征
人均消費(fèi)分布
16個(gè)上榜品牌人均消費(fèi)從55-136，平均達(dá)83元。除外婆家始終堅(jiān)持高性價(jià)比外，人均消費(fèi)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。
菜系多元，江浙菜、川菜與粵菜上榜數(shù)量最多
上榜的1166 個(gè)中式正餐品牌中，菜系多元，其中江浙菜 、川菜與粵菜上榜數(shù)量最多，分別上榜55席、44席 及33席 。
2、快餐/小吃/簡(jiǎn)餐品牌發(fā)展解讀
快餐/小吃/簡(jiǎn)餐上榜品牌主要特征
細(xì)分業(yè)態(tài)
快餐共8個(gè)品牌上榜，其中中式快餐品牌占5席，西式快餐共3席。人均消費(fèi)主要集中在20-30元。
小吃共3個(gè)品牌上榜，10-30元。簡(jiǎn)餐只有必勝客1個(gè)品牌上榜。如下圖所示：
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