7月19日，萬達集團、融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)在北京萬達索菲特舉行簽約儀式。財新記者 楊一凡/攝

　　萬達集團和融創(chuàng)中國（01918.HK）交易發(fā)生結(jié)構(gòu)調(diào)整：萬達將77家酒店資產(chǎn)包賣給富力地產(chǎn)（2777.HK），同時萬達取消了296億元給融創(chuàng)中國的委托貸款。7月19日，萬達集團、融創(chuàng)中國和富力地產(chǎn)在北京萬達索菲特舉行簽約儀式，公布了上述消息。

　　此前萬達集團和融創(chuàng)中國公布的631.7億資產(chǎn)交易，包括13家文旅城91%的股權(quán)和76家酒店。融創(chuàng)中國還將在未來20年每年向萬達支付6.5億元的管理咨詢費。在融創(chuàng)中國完成交易的資金中，有295.75億元來自萬達給它的委托貸款。（詳見財新網(wǎng)報道“獨家|王健林、孫宏斌談631億的大交易所為何來”）

　　萬達集團官網(wǎng)今日發(fā)布的三家聯(lián)合公告，披露了新交易結(jié)構(gòu)下兩塊資產(chǎn)的交易對價，整個資產(chǎn)包規(guī)模變成637.5億元。其中，富力地產(chǎn)以199.06億元收購萬達77家城市酒店的全部股權(quán)。簽約后2日內(nèi)付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉(zhuǎn)讓價款，完成酒店交割。

　　融創(chuàng)則以438.44億元收購前述13個文旅項目的91%股權(quán)，并由交割后項目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。簽約后付150億元，簽約后90日內(nèi)付清全部轉(zhuǎn)讓價款，完成交割（個別項目待交割條件具備時辦理）。

　　這意味著融創(chuàng)中國最終放棄了收購萬達的酒店資產(chǎn)。在此前的631.7億元資產(chǎn)包中，13家文旅城91%的股權(quán)交易對價295.75億元，76家酒店的交易對價為335.95億元。

　　交易調(diào)整后，富力地產(chǎn)獲得的萬達酒店資產(chǎn)包比先前融創(chuàng)收購方案的資產(chǎn)包多了一家酒店，變?yōu)?7家酒店，但整個酒店資產(chǎn)包的交易對價卻減少了136.89億元。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在現(xiàn)場演講中表示，融創(chuàng)將承擔(dān)酒店交易對價的折讓部分。為此，在新的交易結(jié)構(gòu)中，文旅城資產(chǎn)包的交易對價上調(diào)了142.69億元，比酒店資產(chǎn)包折讓價136.89億元還多5.8億元。

　　萬達集團董事長王健林對上述價格調(diào)整解釋稱：“融創(chuàng)不收萬達酒店并增加一定交易金額，但整體交易還是劃算的。表面上看，融創(chuàng)是加了錢，但這部分價格的上調(diào)分攤到文旅城近5000萬平方米的可售物業(yè)中，相當(dāng)于每平米增加了200多元。”（即142.69億元／5000萬平米=285.38元／平米）

　　與此同時，萬達取消了給融創(chuàng)的委托貸款。因為不再接盤萬達酒店資產(chǎn)， “融創(chuàng)無需通過萬達借款完成交易了。這使交易過程變得簡單。融創(chuàng)的交易付款方式也從原先的分四次付款變成了兩次付款。” 王健林說。

　　接近融創(chuàng)中國的人士向財新記者透露，孫宏斌最初打算分批處理掉酒店資產(chǎn)，先賣掉位于二線城市以下的酒店，保留省級城市的酒店。但后來考慮到文旅城資產(chǎn)包中共有50多家酒店，索性想把70多個城市酒店全賣了。“這些酒店位置好，也便宜，賣給當(dāng)?shù)厝撕芎觅u。”他表示，“孫宏斌在最初算賬時就把300多億元的酒店的收購款全攤進既有和未來可售住宅部分，按照600多億買5000萬平方米地折算，即便如此，地還是便宜，酒店就是白送的。”

　　融創(chuàng)中國擅長銷售，在此次購買的資產(chǎn)包里，其最為看重的是文旅城中的可售項目。在7月11日融創(chuàng)中國公告的資產(chǎn)包中，萬達13個文旅城總建筑面積約為5897萬平方米，其中萬達自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。對于孫宏斌來說，這無疑又是一次劃算的“曲線拿地”。

　　“放棄酒店也符合融創(chuàng)的做事風(fēng)格。”有房企高管指出，融創(chuàng)“強銷售、弱運營”，放棄重資產(chǎn)是明智之舉。

　　融創(chuàng)中國原本計劃收購的76個酒店，總建筑面積合計約為324.9萬平方米，總房間22920個，2015年和2016年的營業(yè)利潤分別為5.5億元、8.7億元。 經(jīng)財新記者統(tǒng)計，資產(chǎn)包中二線以下城市的酒店共計41個，總建筑面積合計約為161.98萬平方米，房間共11771個，約占一半。

　　酒店是典型回報率較低的重資產(chǎn)，萬達這批酒店的凈資產(chǎn)回報率也不到3%。不過，萬達的酒店多在核心位置，并且這次酒店的定價相當(dāng)于每平方米1萬元，這比通常每平方米2萬-3萬元的酒店市價要低得多。

　　孫宏斌7月18日對包括財新在內(nèi)的媒體表示，萬達資產(chǎn)包的總負債是450億，全部來自萬達城，酒店沒有債務(wù)。不過，13個萬達城已經(jīng)賣了1100億元的住宅，截至6月30日，萬達城項目公司賬面上還有200多億元現(xiàn)金。

　　市場和銀行普遍關(guān)心，投資樂視和吞下萬達資產(chǎn)包后，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金流是否承壓。對此，孫宏斌表示，到今年6月30日，融創(chuàng)賬上還有900億元現(xiàn)金，能動用的現(xiàn)金將近500億元。6月銷售額285億元，7月銷售預(yù)計會超200億，8月以后能超過300億元。再加上2016年10月1日后基本就停止在公開市場買地，融創(chuàng)與萬達交易的現(xiàn)金流沒有壓力。（財新網(wǎng) 記者 侯雯）

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