記者：福晟的寫(xiě)字樓項(xiàng)目都自持，這是出于什么樣的考慮？預(yù)計(jì)這三個(gè)項(xiàng)目回報(bào)周期要多久？期間怎么解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題？
胡耕誼：這三棟樓雖然定位不太一樣，但共同的一點(diǎn)就是都在地鐵2號(hào)線上，是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，所以我們最終選擇了持有。
因?yàn)槿齻�(gè)項(xiàng)目的拿地成本和建筑成本都不一樣，所以回報(bào)周期很難一概而論，短的估計(jì)要8年，長(zhǎng)的估計(jì)要15年，這其實(shí)也是一個(gè)正常的周期。寫(xiě)字樓一般只要建成了就可以抵押，這其實(shí)已經(jīng)解決了流動(dòng)性的問(wèn)題，所以資金問(wèn)題就不存在了。
記者：除了福州的寫(xiě)字樓項(xiàng)目外，福晟在長(zhǎng)沙還有U-LIFE、Q-MALL兩大類(lèi)型的商業(yè)產(chǎn)品，這兩種產(chǎn)品具體有哪些不一樣？
胡耕誼：Q-MALL是偏向于購(gòu)物中心，U-LIFE是偏向于社區(qū)和街區(qū)商業(yè)。Q-MALL也可以叫社區(qū)商業(yè)，但這個(gè)社區(qū)指的是商務(wù)社區(qū)，而U-LIFE的定位是居民社區(qū)。
Q-MALL在長(zhǎng)沙地鐵4號(hào)線上，有4萬(wàn)多平方米，體量不算大，主要是輻射長(zhǎng)沙金融區(qū)周邊的商務(wù)人群。U-LIFE是在社區(qū)里面，主要是社區(qū)配套，給社區(qū)居民服務(wù)，屬于街區(qū)式。
從相似點(diǎn)來(lái)講，我們基本上都控制規(guī)模，不會(huì)做得太大，主要是立足于周邊1.5公里范圍的居民和辦公人群。
記者：這兩種產(chǎn)品福晟自持的比例有多少？
胡耕誼：這兩種商業(yè)業(yè)態(tài)不是獨(dú)立存在的，比如Q-MALL上面有8萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，下面是4萬(wàn)多平方米的商業(yè)，寫(xiě)字樓是全部銷(xiāo)售，商業(yè)也會(huì)做一部分銷(xiāo)售，為了解決流動(dòng)性問(wèn)題。U-LIFE所在的兩個(gè)住宅項(xiàng)目建筑面積有六七十萬(wàn)平方米，自己持有的面積可能不到3萬(wàn)平方米。
其實(shí)單項(xiàng)目也有它自己的特點(diǎn)，自持多少不能一概而論，從整個(gè)公司的角度來(lái)看，商業(yè)占比是20%，住宅占比是80%。
記者：福晟做商業(yè)其實(shí)主要還是為了配合住宅？
胡耕誼：實(shí)際上我們做商業(yè)也是在摸索階段，但是有兩個(gè)原則，第一，以后做商業(yè)盡量要跟住宅在一起，通過(guò)商業(yè)來(lái)為住宅做增值服務(wù)。
第二，我們對(duì)商業(yè)本身是有一定的盈利目標(biāo)的，并不是說(shuō)把住宅賣(mài)完，這個(gè)商業(yè)以后就不管了。
記者：福晟是怎么保證每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的盈利的？
胡耕誼：我們?cè)诿鞯碾A段，無(wú)論參照哪個(gè)既定的商業(yè)模式，都必須有一套自己的商業(yè)邏輯，有自己的戰(zhàn)略。我們?cè)诓煌５卣{(diào)整、研究，希望找到一個(gè)更適合市場(chǎng)的商業(yè)模式。
從盈利方面講，我們首先在項(xiàng)目體量上進(jìn)行控制，那盈利難度就降低了，福晟的商業(yè)項(xiàng)目體量都不是很大，一般是5萬(wàn)平方米左右，不像那些10萬(wàn)、20萬(wàn)平方米的商業(yè)體，他們?cè)诮?jīng)營(yíng)方面壓力肯定比較大。
從經(jīng)營(yíng)的特色來(lái)講，比如Q-MALL除了餐飲之外，我們現(xiàn)在更講究體驗(yàn)，首先從建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)開(kāi)始，在這方面就要打造它的體驗(yàn)感，走進(jìn)去會(huì)有一種場(chǎng)所感。在建筑設(shè)計(jì)方面，跟傳統(tǒng)的封閉式盒子不一樣，我們做了一些半開(kāi)放式的，比如說(shuō)增加陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、玻璃幕墻等，這樣跟外面互動(dòng)就比較多。
在業(yè)態(tài)方面，我們考慮在負(fù)一樓做一個(gè)運(yùn)動(dòng)集合的門(mén)店，這里面可能除了日常用的運(yùn)動(dòng)用品，還有一些運(yùn)動(dòng)器械，還可以在里面做一些培訓(xùn)、沙龍、分享會(huì)等，通過(guò)跟社群的合作，把項(xiàng)目打造成一個(gè)不單是購(gòu)物，還是一個(gè)交流、交友、交往的平臺(tái)，通過(guò)這么一個(gè)平臺(tái)來(lái)輻射到上下游的其它業(yè)態(tài)。
社區(qū)商業(yè)的考慮又不一樣，社區(qū)商業(yè)的體量更小，相對(duì)比較簡(jiǎn)單，U-LIFE那邊除了一個(gè)影院之外，還有超市、月子中心、健身中心、餐飲、銀行、藥店、教育類(lèi)等等生活配套類(lèi)的業(yè)態(tài)。這些都是比較容易租賃，也容易管理的。
在業(yè)態(tài)設(shè)置上，我們福晟叫因地制宜+，根據(jù)項(xiàng)目所在位置以及周邊消費(fèi)人群的特點(diǎn)來(lái)決定商業(yè)業(yè)態(tài)，有的項(xiàng)目可能需要加影院，但有的可能又不用。首先方向一定要對(duì)，如果前面設(shè)計(jì)、規(guī)劃、定位沒(méi)想清楚，你要想它未來(lái)經(jīng)營(yíng)上能夠比較順利地有回報(bào)，這個(gè)難度是非常大的。
除此之外，就是把運(yùn)營(yíng)成本降下來(lái)，不但是我們自己的成本，還要考慮經(jīng)營(yíng)者的成本。成本降下來(lái)了，實(shí)際上利潤(rùn)就出來(lái)了。
記者：對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，不少分析都認(rèn)為現(xiàn)在進(jìn)入了寒冬期，您覺(jué)得怎樣才能過(guò)好這個(gè)冬天呢？
胡耕誼：福晟首先是規(guī)避，不會(huì)正面去跟一些大的購(gòu)物中心做競(jìng)爭(zhēng)，我們從體量上也有控制。
實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)還是有機(jī)會(huì)的，但做之前要仔細(xì)評(píng)估這個(gè)位置到底適不適合做，適合做怎樣的商業(yè)，體量要做多大，這些一定要想清楚。
現(xiàn)在很多商業(yè)就是沒(méi)想明白就先做了，做完以后整個(gè)市場(chǎng)的量很大，相互分食了，搞得最后誰(shuí)也吃不飽，現(xiàn)在的情況基本上就是這樣，大家都做購(gòu)物中心，搞到最后大家都很難盈利。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 黃銀橋）
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