東百集團(tuán)公司10月29日發(fā)布2016年三季報(bào)。2016年1-9月公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.2億元,同比增長(zhǎng)5.66%,利潤(rùn)總額473萬(wàn)元,同比下降90.63%,歸屬凈利810萬(wàn)元,同比下降80.86%,扣非凈利452萬(wàn)元,同比下降80.03%;其中,三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.21億元,同比增長(zhǎng)29.82%,利潤(rùn)總額-523萬(wàn)元,去年同期-826萬(wàn)元,歸屬凈利-215萬(wàn)元,去年同期-348萬(wàn)元,扣非凈利-670萬(wàn)元,去年同期-147萬(wàn)元。公司前三季度攤薄每股收益0.009元,ROE0.45%,每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流-0.175元。

　　公司同時(shí)公告:子公司平潭信匯出資2.03億收購(gòu)福建烜達(dá)豐勝公司100%股權(quán),其主要資產(chǎn)為位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)E11街區(qū)的地塊,占地面積4.38萬(wàn)平米。上述地塊將用以建設(shè)高端物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目,分三期開發(fā)建設(shè),總建筑面積為5.79萬(wàn)平米,其中:第一期3號(hào)車間,建設(shè)規(guī)模為1.11萬(wàn)平米,已取得了房屋所有權(quán)證;第二、三期尚未建設(shè),目前正在履行報(bào)建手續(xù)。

　　簡(jiǎn)評(píng)及投資建議

　　報(bào)告期公司根據(jù)實(shí)際情況將在其他業(yè)務(wù)收入中核算的租賃收入及物管收入調(diào)整至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中核算,并將與該收入配比的租賃費(fèi)用、物業(yè)成本調(diào)整至主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中核算。以下所有數(shù)據(jù)均為調(diào)整后結(jié)果。

　　從單季度來(lái)看,第三季度收入增29.82%至4.21億元,綜合毛利率降9.66個(gè)百分點(diǎn)至12.74%。經(jīng)測(cè)算,百貨零售收入2.75億元,同比下降8.84%,毛利率下降4.45個(gè)百分點(diǎn)至12.69%,主要受東百元洪店業(yè)態(tài)調(diào)整閉店裝修等影響;供應(yīng)鏈、房產(chǎn)租賃等其他收入1.46億元,同比增長(zhǎng)5.4倍,占收入比重由去年同期的7%提升至今年的35%,體現(xiàn)物流業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型效果,但由于供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)毛利率較低,拖累公司綜合毛利率下降。

　　從前三季度來(lái)看,收入增5.66%至12.2億元,綜合毛利率降3.94個(gè)百分點(diǎn)至17.49%,主要受第三季度的收入和毛利率影響。公司本期無(wú)新增門店,截至2016年9月30日,公司共擁有6家門店,合計(jì)建筑面積28.61萬(wàn)平米,其中自有門店2家,建面7.06萬(wàn)平方米,租賃門店4家,建筑面積共21.55萬(wàn)平米。

　　前三季度期間費(fèi)用率同比減少0.58個(gè)百分點(diǎn)至16.01%,主要來(lái)自銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的減少。其中銷售費(fèi)用率同比減少1.09個(gè)百分點(diǎn)至10.82%;管理費(fèi)用率同比增加1.38個(gè)百分點(diǎn)至5.49%,主要來(lái)自新增物流業(yè)務(wù)職工薪酬的增加;財(cái)務(wù)費(fèi)用同比減少1020萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收益361萬(wàn)元,費(fèi)用率同比降0.87個(gè)百分點(diǎn)至-0.3%,主要由于貸款利率及咨詢費(fèi)的降低。

　　收入增長(zhǎng),費(fèi)用率降低不抵毛利率下降,前三季度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降91.83%至298萬(wàn)元。前三季度營(yíng)業(yè)外凈收入同比減1224萬(wàn)元,有效所得稅率同比大增46.67個(gè)百分點(diǎn)至69.82%,少數(shù)股東損益同比減少315萬(wàn)元,最終歸屬凈利潤(rùn)同比下降80.86%至810萬(wàn)元,扣非凈利同比下降80.03%至452萬(wàn)元。

　　對(duì)公司的判斷。公司目前已收購(gòu)廣東、北京共4塊土地,成立供應(yīng)鏈管理公司并取得浦發(fā)銀行70億元融資額度支持,物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型加速推進(jìn),目前已公告土地儲(chǔ)備的合計(jì)建筑面積達(dá)42萬(wàn)平米。借助土地+管理團(tuán)隊(duì)+資金三大核心優(yōu)勢(shì),預(yù)計(jì)公司未來(lái)將快速布局北上廣深等核心市場(chǎng)地塊,僅2016年即有望達(dá)到60萬(wàn)平開工面積,三年內(nèi)或達(dá)百萬(wàn)平米級(jí)規(guī)模,價(jià)值增量和利潤(rùn)增厚空間較大。公司還可進(jìn)一步拓展供應(yīng)鏈金融、設(shè)備融資租賃、智能物流空間更為廣闊。

　　盈利預(yù)測(cè)。基于地鐵圍堵消除以及擴(kuò)建完成帶來(lái)百貨主業(yè)恢復(fù)性增長(zhǎng)以及蘭州項(xiàng)目收入確認(rèn)等因素,我們預(yù)測(cè)公司2016-2018年歸屬凈利潤(rùn)(暫不包含物流地產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn))分別為2.16億元、2.88億元和3.13億元,對(duì)應(yīng)EPS分別為0.48元、0.64元和0.70元,分別同比增長(zhǎng)336.5%、33.5%和8.9%。

　　公司估值。公司未來(lái)1年價(jià)值的主要構(gòu)成為兩部分:(1)商業(yè)+百貨RNAV價(jià)值75.6億元。主要有當(dāng)前在運(yùn)營(yíng)自有物業(yè)門店(東百大樓&擴(kuò)建、東方百貨)合計(jì)面積10萬(wàn)平米,以及蘭州國(guó)際商貿(mào)中心和福安市東百?gòu)V場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目;(2)測(cè)算智能倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)值約44億元。公司目前已公告收購(gòu)37萬(wàn)平米土地(建筑面積),根據(jù)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展節(jié)奏的慣例,公司有望年均開發(fā)60-70萬(wàn)平米(建面),之前由于定增暫停對(duì)開發(fā)進(jìn)程造成了一定影響,我們預(yù)計(jì)后續(xù)將加快進(jìn)度趕上節(jié)奏。我們謹(jǐn)慎假設(shè)公司未來(lái)1年左右將達(dá)110萬(wàn)平米設(shè)施面積,估算單位增量?jī)r(jià)值約4000元/平米,則該部分價(jià)值增量將達(dá)約44億元。綜合以上,判斷公司1年左右目標(biāo)市值約120億元,對(duì)應(yīng)13.35元/股的公司12個(gè)月目標(biāo)價(jià),維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)與不確定性。儲(chǔ)備項(xiàng)目投建及培育進(jìn)程的不確定性;地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算節(jié)奏和金額的不確定性;智能倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)型推進(jìn)的不確定性。

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