周末，位于濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)東翼一樓的蘋果旗艦店，擠滿了前來體驗(yàn)和購買的人群。迎來濟(jì)南首家Apple Store零售店，不俗的人氣印證了濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)逐步優(yōu)化租戶組合的策略。
不過，盡管如此，根據(jù)恒隆地產(chǎn)（00101.HK）2016年的中期業(yè)績報(bào)告，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)出租率下跌6個(gè)百分點(diǎn)至84%，租金收入以人民幣計(jì)值僅輕微增加1%，按港幣計(jì)值則下降5%。
“濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)開業(yè)5年，因應(yīng)市場(chǎng)的變化及需要，過去不斷作出相應(yīng)的調(diào)整，以提供最契合顧客口味的租戶組合。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人日前對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。
雖然濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)正在進(jìn)行重新定位，不過在電子商務(wù)沖擊、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭加劇、高端零售市場(chǎng)銷售不振的市場(chǎng)環(huán)境下，毫無疑問，恒隆已經(jīng)面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)。
在如今的濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)，華潤萬象城等新貴綜合體正在火熱建設(shè)中，準(zhǔn)備加入這場(chǎng)商業(yè)酣戰(zhàn)。作為較早進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的港資開發(fā)商，恒隆無疑還需要下功夫加速變革以迎合新的市場(chǎng)需求。這也是觸動(dòng)其未來發(fā)展的關(guān)鍵。
市場(chǎng)冷+租金貴
“一個(gè)月租金就將近10萬，就算賣12萬元的貨也根本不掙錢。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一樓某國際時(shí)尚服裝品牌商戶告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，想要實(shí)現(xiàn)盈利，壓力可想而知。
濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一家已撤柜的服裝品牌商戶對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者坦言，之所以選擇撤出，主要是因?yàn)橐环矫嬉粋�(gè)月上萬元的租金太高，另一方面生意也不好，店鋪實(shí)在難以維持。“當(dāng)時(shí)已經(jīng)虧損數(shù)十萬元，合同到期后我們就撤柜了。”
高昂的租金讓不少商戶承擔(dān)起來較為吃力。而通過拿地并建設(shè)商業(yè)設(shè)施，向入駐商戶收取租金盈利，正是恒隆一直以來的運(yùn)營模式。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱恒隆地產(chǎn)2016年中期報(bào)告注意到，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)的租金收入按人民幣計(jì)值上升1%，按港幣計(jì)值則下降5%。恒隆提到，期內(nèi)按計(jì)劃落實(shí)優(yōu)化時(shí)裝和餐飲租戶，租出率因而下降6個(gè)基點(diǎn)至84%。
一直樂意當(dāng)“收租公”的恒隆，如今也遭遇了煩惱。從內(nèi)地項(xiàng)目租金漲幅來看，不少呈負(fù)增長，出租率表現(xiàn)也不理想。恒隆在內(nèi)地的8個(gè)商場(chǎng)2016年上半年共錄得15.59億港元的租金收入，較去年同期下降7%。
5年前，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗出席濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)開業(yè)儀式時(shí)透露，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)的租金每月每平方尺為25元（1平方尺約合0.093平方米）。
彼時(shí)，一個(gè)不容回避的事實(shí)是，追求高額利潤的國際品牌對(duì)濟(jì)南市場(chǎng)的購買力已經(jīng)心懷擔(dān)憂。
“平日到店內(nèi)購物的顧客并不是很多。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)一家高端品牌商戶告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，盡管有時(shí)人氣還可以，但可謂叫好不叫座，掙的錢大多交房租了。
近年來，隨著零售市場(chǎng)消費(fèi)放緩，奢侈品消費(fèi)低迷，再加上電商的沖擊，部分實(shí)體店鋪壓力越來越大，甚至把更多的精力放在打折促銷上。
“自行汰弱換強(qiáng)”
關(guān)店，搬遷，升級(jí)……經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近日在濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)走訪看到，幾乎每個(gè)樓層都有緊閉的店鋪大門，被各式各樣的壁畫遮擋。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)西翼的一、二、三層看到，每層都有至少三四家大小不一的店鋪處于封閉狀態(tài)，有的因租戶已經(jīng)撤柜處于空置狀態(tài)，有的標(biāo)著“開業(yè)在即”“重裝升級(jí)”的字樣。
針對(duì)店鋪的空置情況，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者回應(yīng)說，“經(jīng)營購物商場(chǎng)，一般都需要一至兩個(gè)租期的時(shí)間優(yōu)化租戶組合，以配合市場(chǎng)不斷變更的需要及消費(fèi)者的喜好。同時(shí)，讓租戶按市場(chǎng)力量自行汰弱換強(qiáng)，項(xiàng)目亦需要充足的時(shí)間及空間，與城市本身的文化氛圍及消費(fèi)模式磨合，恒隆廣場(chǎng)便是一個(gè)好例子。”
作為恒隆廣場(chǎng)的忠實(shí)顧客，濟(jì)南市民徐雪有些無奈地對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說，“以前很多喜歡的牌子都撤了，比如我常買衣服的一家韓國品牌就關(guān)門了。他們家的衣服很好看，但價(jià)格貴了點(diǎn)，估計(jì)是適合的群體太小。”
不過徐雪也表示，現(xiàn)在商鋪閑置數(shù)量較前兩年已經(jīng)明顯減少，“我感覺新關(guān)的店已經(jīng)少了，有的店還在裝修準(zhǔn)備重開。”
“除了引進(jìn)多元化的品牌，恒隆亦持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)有租戶組合，去年便有14位現(xiàn)有租戶完成店鋪提升工程，另外的12個(gè)租戶也在今年開展升級(jí)工程。完成了優(yōu)化租戶組合的過程后，出租率及銷售額自然可以受惠。”濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)上述負(fù)責(zé)人表示。
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