疑問六：萬達(dá)是否仍是一家值得投資的公司？
回到問題的本源：即使成功回A，萬達(dá)商業(yè)是否還是一家具有投資前景的公司。
在過去數(shù)十年中，通過王健林一年一度的手寫年報(bào)，我們可以看到，這是一家在各個(gè)運(yùn)營指標(biāo)上都快速成長的優(yōu)質(zhì)公司，當(dāng)然，也有不斷攀升的負(fù)債與負(fù)債率。
自2005年萬達(dá)開始開發(fā)首個(gè)萬達(dá)廣場起，短短11年內(nèi)，截至2016年6月，萬達(dá)已在全國開業(yè)135座萬達(dá)廣場、91家酒店，累計(jì)持有物業(yè)面積2632萬平方米 ，另外還有總建筑面積高達(dá)7395萬平方米的土地儲備。
而更耀眼的數(shù)據(jù)是，2011-2015年，其所開發(fā)的物業(yè)按照建筑面積計(jì)算的土地成本分別為每平方米1821元、1171元、1096元、1187元、及1547元每平米，華潤置地與世貿(mào)房地產(chǎn)。
這一組數(shù)據(jù)支撐起了萬達(dá)商業(yè)其他出色的營業(yè)數(shù)據(jù)。
比如，長期保持最低40%的毛利率，高出其他地產(chǎn)企業(yè)超過10個(gè)點(diǎn)，即使萬科在最優(yōu)秀的年份也只能艱難觸及40%；良好的營收與凈利潤增長，2011年至2013年的營業(yè)收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元。
這一切是建立在萬達(dá)近十年中迅猛速度擴(kuò)張，與其低價(jià)拿地、快速復(fù)制、滾動開發(fā)的模式。萬達(dá)甚至基本建立了一家地產(chǎn)商所需要的完整產(chǎn)業(yè)鏈，旗下?lián)碛芯哂幸?guī)定資質(zhì)的規(guī)劃院、設(shè)計(jì)院，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自拿地后24個(gè)月運(yùn)營購物中心、36個(gè)月交付物業(yè)并開始運(yùn)營酒店。
但是，當(dāng)萬達(dá)決定轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式時(shí)，意味著終止低價(jià)拿地、快速復(fù)制、滾動開發(fā)的模式，這亦將帶來毛利率的下滑。
在未來的短期的數(shù)年內(nèi)，良好的業(yè)績數(shù)據(jù)將可能難以維續(xù)，甚至出現(xiàn)類似與SOHO中國一樣在轉(zhuǎn)型后營收凈利大幅下滑。
在2015年財(cái)報(bào)中，萬達(dá)宣布在2016年萬達(dá)商業(yè)目標(biāo)收入約1,300億元，其中房地產(chǎn)合同銷售約1,000億元，較2015年主動下調(diào)640億元，同比下調(diào)幅度達(dá)到39%。
物業(yè)銷售在萬達(dá)商業(yè)的總營收中占據(jù)最主要位置，在2011年至2013年間，甚至占公司總收入的比例都在85%以上，物業(yè)銷售額的下調(diào)也將降低整體營收數(shù)據(jù)與增幅。
當(dāng)然，A股市場中，基于業(yè)績的股價(jià)增長也并不全部倚仗于上述數(shù)據(jù)，如果萬達(dá)能在輕資產(chǎn)模式中打開局面，則重新回到高速增長的潛力長期看好。
按照萬達(dá)商業(yè)在2016年財(cái)報(bào)中的數(shù)據(jù)，萬達(dá)目前僅在北京、大連等地簽約3個(gè)合作模式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
文/騰訊財(cái)經(jīng) 劉利平
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