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萬(wàn)達(dá)闖進(jìn)瓷器鋪 王健林口中的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型還缺啥?
http://m.ssvihum.com 2015-06-11 紅商網(wǎng) 發(fā)布稿件

  6月10日,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布前5月業(yè)績(jī),在合同銷售面積同比增速達(dá)45.8%的情況下,該公司合同銷售額較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。而與此同時(shí),萬(wàn)達(dá)商業(yè)來(lái)自租賃的收入則保持了三成增長(zhǎng)速度,據(jù)披露,來(lái)自租賃收入同比增長(zhǎng)34%至55.89億元。

  對(duì)此,相關(guān)分析人士認(rèn)為,這應(yīng)得益于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)龐大城市布局和過(guò)往沉淀大量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。不過(guò),萬(wàn)達(dá)未來(lái)要實(shí)現(xiàn)一萬(wàn)億資產(chǎn)的規(guī)模,在目前一二線城市布局基本結(jié)束后,其未來(lái)的重點(diǎn)就必將是三四線城市。

  所以,資深的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,在未來(lái)越來(lái)越龐大的三四線擴(kuò)張沖動(dòng)驅(qū)動(dòng)下,萬(wàn)達(dá)今年以來(lái)也不再提過(guò)往曾引以為豪的“以售養(yǎng)租”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式,轉(zhuǎn)而開始高調(diào)宣誓將面向輕資產(chǎn)化方向轉(zhuǎn)型。

  于是乎,5月萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科高調(diào)聯(lián)姻。緊接著6月伊始,就祭出了首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌產(chǎn)品——“穩(wěn)賺一號(hào)”。

  然而,大象轉(zhuǎn)身或一不小心就進(jìn)了瓷器鋪。號(hào)稱中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的航母,萬(wàn)達(dá)雖已吹響了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的號(hào)角。不過(guò),在隔壁老王口中的輕資產(chǎn)還缺些什么?

  商業(yè)地產(chǎn)之重

  時(shí)間回到萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)港股上市那一刻,在歷時(shí)多年終于如愿登陸港股之際,王健林其實(shí)是被冷冰冰的香港資本市場(chǎng)上了一課。

  去年圣誕節(jié)前夕(12月23日),在一再折價(jià)的讓步下,萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市首日卻仍然跌破了48港元的發(fā)行價(jià),降低2.6個(gè)百分點(diǎn),收盤于43.8港元。

  而此后一段時(shí)間,雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)方面極力推薦,但仍難獲香港市場(chǎng)的歡心。而就在今年三月份的業(yè)績(jī)會(huì)上,便有到場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)高管有些“情緒化”地說(shuō):“萬(wàn)達(dá)在內(nèi)地名聲很大,但是香港媒體好像對(duì)于萬(wàn)達(dá)不是特別了解。”

  對(duì)此,當(dāng)時(shí)就有香港市場(chǎng)分析師告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,盡管萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)往非常成功的發(fā)展是有賴于其得意的“以售養(yǎng)租”模式。然而,對(duì)香港資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō),這一模式看起來(lái)卻并不是那么完美。

  據(jù)悉,萬(wàn)達(dá)所謂的“以售養(yǎng)租”模式,就是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的城市綜合體中商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)、管理全部由自己完成,萬(wàn)達(dá)通過(guò)房地產(chǎn)銷售收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

  據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻閱萬(wàn)達(dá)商業(yè)2014年報(bào)發(fā)現(xiàn),該公司的銷售物業(yè)收入比重占到85.1%,投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入則只擁有9.6%,另有3.74%是酒店部分。

  而在此前三年,2011年、2012年和2013年,萬(wàn)達(dá)商業(yè)營(yíng)收分別為508億元、591億元、868億元、1601.5億元,其中八成以上同樣是來(lái)自房產(chǎn)開發(fā)和銷售收入,物業(yè)租賃和管理收入極低。

  因此,自萬(wàn)達(dá)商業(yè)港股上市以來(lái),萬(wàn)達(dá)這一另類的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就一直面臨著已觸及業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)天花板的疑問(wèn)。有分析人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,過(guò)往萬(wàn)達(dá)模式成立的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)能產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流,

  但來(lái)自萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市招股文件就已顯示,在2014年上半年,該公司物業(yè)銷售收入同比已大幅下滑38.6%,為162.93億元,銷售成本卻高達(dá)99.28億元。

  彼時(shí),萬(wàn)達(dá)商業(yè)就坦言,萬(wàn)達(dá)商業(yè)此時(shí)營(yíng)收大降的一個(gè)原因就是,隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化,項(xiàng)目開發(fā)難度大大增加。招股文件顯示該年萬(wàn)達(dá)住宅物業(yè)的銷售建筑面積已由2013年上半年的117.3萬(wàn)平方米下降至2014年上半年的59.29萬(wàn)平方米。

  因此,目前從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最新銷售數(shù)據(jù)來(lái)看,今年前五月,在合同銷售面積同比增速已達(dá)到了45.8%的情況下,而萬(wàn)達(dá)商業(yè)的合同銷售額僅僅較去年同期增長(zhǎng)了12.7%。同時(shí)萬(wàn)達(dá)今年也只定下銷售增長(zhǎng)5%的低調(diào)目標(biāo)。

  對(duì)此,王健林在近期接受媒體訪問(wèn)時(shí)就表示,躺著都能掙錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。“萬(wàn)達(dá)不能再走靠銷售賺現(xiàn)金流,投資萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這種重資產(chǎn)的路子。”

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